9月25日南京正式重启限购，经过一个月的发酵，调控逐渐发挥威力，南京楼市的风向也正在改变。

多个区域二手房成交下跌，新房认购也有所波动，但也有区域异军突起一片火热。那么，南京楼市真的回归理性了吗？真实的南京二手房市场又是如何呢？

二手房：限购后，周成交大跌

限购一个月以来，南京二手房成交量在上周出现了首次下跌，且跌幅巨大，达到了44.31%。而此前，由于限购出台买卖双方抢过户，加之二手房交易周期原因，实际成交数据滞后于实际市场，直接导致二手房交易量居高不下，甚至出现大幅增加的现象。

据网上房地产统计数据显示，上周南京二手房成交2418套，成交量大跌，环比前一周的4342套下降了1924套，跌幅为44.31%。二手房单周成交量重新站回“2”字头，而日成交量也由单日接近千套的数据，回归到每天300多套位置。

不难看出，南京二手房市场已经逐步回归理性，新政“过户潮”也渐恢复平静，市场逐步回归理性。主城区的资深中介也直言不讳，“现在的市场已经慢慢回归正常，之前的疯癫局面是没了，买房人更愿意多看看，对比对比”。目前二手房市场上，不少买房人都开始持观望态度，但卖房人对房价还是不肯让步，双方僵持之下成交下滑也不奇怪。

实探南京各板块二手房市场

河西：受新盘冲击巨大，二手房进入冰冻期

负责河西板块的林升不动产资深经纪人丁经理告诉小伍妹，限购对河西二手房影响巨大，市场甚至进入了冰冻期。限购后无论是带看还是成交都在大幅下滑，毫不夸张的讲，10月看房人数下降了近80%，而成交量更是只有限购前的2成，二手房市场惨淡异常。

双限后河西板块的不少购房人都被限了，外地人失去了购房资格，本地人首付上浮，50%客户的购房计划都搁置了。无奈不少房主都选择了主动下调价格，目前，实际成交的二手房房价普遍要低于市场价10%左右。限购后，河西板块购房人都以刚需一族为主，投资客和改善一族难觅踪影。

与河西有过之而无不及的是不远处的河西南，由于今年上半年河西南的过度火爆早已透支了河西南的房价，双限实施后，河西南几乎0成交。

另一个方面，河西南二手房还受到周边众多新盘的冲击，新盘限价35000元/㎡，而河西南二手房报价却达到了40000元/平，越来越多的购房人转向置业新房。预计第四季度，河西南二手房还将会经历很长时间的疲倦期。

江北：投资改善不见踪影，成交大幅下跌

“限购”一月后江北二手房市场究竟是何状况，北泰房产副总经理何官松告诉小伍妹，限购后对于江北二手房市场的影响有很多，首当其冲的就是成交量大幅下滑，与限购前相比，下滑量甚至达到了60%。

与此同时，限购后成交的大多是纯刚需购房家庭，而改善一族和投资客几乎不见踪影。据统计，限购后40%的江北意向客户都被限了，这其中不乏外地来宁买房一族，“限购”后失去购房资格的居多，也有少部分被“限贷”影响了。限购后，江北楼市高企的房价也有所松动，平均每套降价5-10万都是正常的，少数房主甚至主动降价。

但何总表示，江北二手房市场目前的低迷，只是买卖双方暂时的观望造成的。预计今年12月到明年1月，双限利空影响会渐渐褪去，届时江北楼市仍会回归到平稳态势，所以未来江北房价大涨大跌都不太可能。对于即将到来的大桥整修，对于江北楼市来说是短期的利空，但却是长期的利好。何总预期接下来两年的整修期将会是抄底桥北的大好时期，而大桥一旦再次通车，预计桥北房价会迅速的水涨船高。

江宁：刚需改善皆观望，秒变买方市场

南京睿盛置业总经理王建科告诉小伍妹，限购新政出台后，江宁二手房市场陷入了观望困局。无论是刚需一族还是改善置业，普遍都进入了观望阶段，一看再看，并不急于出手。成交量直线下滑70%，而房主主动下调房价的也不在少数。

限购之前江宁的部分小户型二手房很受刚需一族的青睐，基本上当天出就会被签，限购后房主报价一调再调，买房人仍旧不买账。举个例子，此前武夷绿洲的67平成交都能达到200万，但限购后市场低迷，有房主报价185万仍无法成交。而其他大户型的二手房，可都做了相应的价格下调，不开玩笑的说江宁二手房市场变成了纯粹的买方市场。

江宁二手房市场一直以刚需置业为支撑，加之少数的改善需求。但限购后，不少外地来宁置业的刚需一族都失去了购房资格。王总表示，据统计至少有30%-40%的购房人在新政中被限了，而10月以来各大中介门店也都在忙着处理被限后的交易纠纷。对于第四季度的江宁市场，王建科认为度过近一个月的观望期后，年底成交应该会慢慢复苏，不排除房价会有小幅下降的可能。

麒麟：成交降房价不降，客户流向都市圈

亿丰房产总经理李永珍告诉小伍妹，限购后麒麟板块的二手房市场的确降温不少，成交量也下滑了50%左右。主要原因是新政出台后，不少准备置业麒麟的外地刚需一族发现失去了购房资格，而部分有购房资格的买房人则认为购房成本提高了，于是进入了观望阶段。

新政实施后，麒麟板块被限的购房人并不多，只在少数，而目前市场上的购房人主要以纯刚需为主。不得不提的是，或是失去了南京购房资格或是迫于高企房价，双限后不少购房人从置业麒麟转而投向都市圈，竟然带动了句容和宝华等地的置业需求。

与江宁房主大幅下调房价有所不同，麒麟板块的二手房房主报价依旧坚挺，并没有丝毫的松动。据李永珍介绍，这和麒麟科创园高企的新房房价不无关系，在麒麟地王和高价新盘的影响下，麒麟二手房房主的姿态也高了起来。

城北：成交量下滑30%，房主报价依旧坚挺

负责城北区域的好邻居房产资深经纪人叶经理告诉小伍妹，目前城北区域的二手房成交量确实有所下滑，下滑幅度普遍在30%—40%之间。这其中受到限购影响的还好，只在少数。更多的是受到了限贷新政的影响，不少本地有改善需求的购房人，在此轮的双限中贷款资格受到了限制。

此前城北区域的二手房成交，多是以改善需求为主，少部分的刚需置业。但今年双限政策出台后，城北的二手房成交中，刚需占到了70%，改善需求大大减少只剩下30%的占比。但即便是在双限压顶的政策之下，城北房主也仍旧傲娇，主动降价的房主可谓是屈指可数，多数房主的报价还是依旧坚挺。

城中：成交带看纷纷下降，买卖双方皆在观望

在城中板块有多年工作经验的中原地产资深经纪人叶经理告诉小伍妹，主城区以改善置业需求为主，在此轮限购中，被限的主要是外地来宁工作的购房人。而未被限购的购房人，近期也多在观望市场，害怕房价会大幅下跌。目前，城中板块的成交量大幅下降，占比限购前的一半都不足。同时，中介门店的带看量也在大幅减少，带看量直降60%，新增客源也是寥寥无几。

但主城区房主的报价却未见下调，一方面是房主们对二手房市场的持续看好，不认为限购新政会影响到二手房价；另一个方面，是今年来拍出的多幅高价地给了房主们信心，目前主城区房主对房价预期还是较高的。对于第四季度的市场走向，叶经理表示预计度过2个月的观望期后，购房人发现房价并未大幅下跌，该买房的还是会选择出手，届时成交量也会慢慢释放。

新房：摇号不再，难见日光 

新房方面，上周南京新房市场共认购商品住宅2610套、成交1310套(不含溧水、高淳)。与此同时，上周南京迎来开盘潮，共有10家楼盘带来了超4000套房源，主要集中在城北、江北两大板块。10家楼盘都是临时通知购房人，说开就开，多数都没有公布最终的销售成绩。

（上周开盘情况）

与新政前相比，楼市正在逐步告别开盘“日光”。上周开盘的10家楼盘里，没有出现一个“日光”楼盘 。即使是浦口高新区曾经一房难求的新城花漾紫郡，此次开盘的342套房子也没有全部卖光。

另一个方面，开盘方式也在悄然改变。以浦口热门楼盘雅居乐滨江国际为例，新政后首次开盘曾千人摇号，但10月22日再次开盘时，开发商放弃集中摇号，采取的是“先到先得”的形式。同样，中航国际社区和新城香悦澜山的开盘也没有集中摇号，而是直接通知买房人到售楼处去选房。

可见双限之后，南京楼市的确在逐步降温，有资格的购房人不妨慢慢挑选，珍惜自己的购房资格，选择真正需要的好房子。

新政显威，非限购区异军突起

虽然南京楼市成交受冷，但在非限购区域却是一片火热。从上周南京二手房各区的成交量情况来看，两江板块仍是热门，浦口区以499套的成交量居首，六合区成交485套居第二位，江宁区成交363套居第三位。

和南京主城区其他板块相比，浦口和江宁的成交量依旧领先，而这与两江板块的房源供应量有很大关系。两江板块一直是南京楼市的供货大户，地位依旧不可撼动。但六合板块能位列第二，与“双限”实施后六合不受限制有关，当然与近期区域内的各项利好也不无关系。

新房方面，六合纯新盘紫艺华府在上周六推出了404套房源，网上房地产数据显示，该批房源销许均价12500元/平米。作为区域的六合板块，新政实施后房价也是水涨船高。区域内多家楼盘均价破万，二手房方面也有房源均价高达16000—18000元/平米。据悉，目前置业六合的以当地居民为主，但也存在不少限购后无法再主城购房，转而投向六合的“投资客”。

而在另一个区域溧水，甚至有人一口气买了3套房，可见其疯狂。据悉，双限出台后，这位购房人失去了购房资格和贷款资格，手头有钱却又急于投资，便选择转战溧水。他觉得买主城房子的成本太大，而溧水则潜力无限，现在万达去了未来还有轻轨，所以一口气买了3套房，全款付清！其中两套为低密度多层，另一套为别墅。

不难看出，南京楼市正在向理性回归，买房人也不再冲动出手，市场氛围已逐渐往买方市场转变。相对于新房，二手房降温速度的反映会更快一些。今年上半年南京二手房成交量大，价格飞涨都是不正常的现象，新政之后，成交下滑，个别板块价格也会有所变化，都是可以理解的。接下来二手房大涨大跌的可能性都不太大，房价以温和上涨为主，对于个别房价炒得过高的板块，不排除价格回落的可能。

对于区域市场的未来，六合目前有不被限购的优势，只要价格在客户的心理价位之内，预计还会有购房人不断出手。但对于买房人而言，小编还是建议大家多看多选，珍惜自己的买房资格，选择最合适的房源。

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