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环境尚可,却因难言之隐造成房价低迷,这样的小区你会“捡漏”吗……

来源:365淘房 2020-10-23 08:58
摘要:说到江宁将军大道附近最火的二手房,非托乐嘉莫属。小区自2016年成功更换为现在的万科物业之后,居住品质得到了明显的改善。加上碰上楼市近几年的“牛市”行情,小区目前二手房价格基本都在3万+/平,二手房的成交量也是日趋攀升。

说到江宁将军大道附近最火的二手房,非托乐嘉莫属。小区自2016年成功更换为现在的万科物业之后,居住品质得到了明显的改善。加上碰上楼市近几年的“牛市”行情,小区目前二手房价格基本都在3万+/平,二手房的成交量也是日趋攀升。

与托乐嘉火热的二手房市场相比,它旁边的翠屏东南小区就显得“沉默”许多。据了解,这个小区建于2004年,托乐嘉贵邻居恰好建于2003年,但是翠屏东南二手房目前的挂牌均价才2.3万/平。

这将近7000元/平的房价差究竟差在哪呢?

一、房源降价,挂牌价下跌,成交不理想,这个小区怎么了?

365二手房网显示,翠屏东南小区目前最新的挂牌均价为23609元/平,奇怪的是,小区价格不仅远低于江宁二手房均价,而且还不断呈下降趋势。

小区目前的价格也是处于周边二手房的洼地,即便不跟旁边的豪宅玛斯兰德、运盛美之国相提并论,论地理位置,它旁边的左岸名苑小区还不如它,但是房价表现却依旧比它略胜一筹。

我在网上查看小区在售房源,发现不少房源的标签都被标注“”降价”“急卖”的字眼。而且大户型的挂牌价2万/平都不到。

在小区近期的成交记录中,我也只查询到今年暂时只有两套成交记录,成交价也都不算高。

那么,这小区到底是什么情况?我也亲自去实探了一下。

二、间距大,绿化率高,小区环境虽有瑕疵,但整体不错

如果论地理位置的话,翠屏东南确实不及托乐嘉,它距离S1号线大约有1公里左右。小区一共有一出一进两个出口,每个出口都有门卫值岗,但是管理不算特别严格,我跟着业主也就进去了。

另外,我还发现这个小区是允许外卖小哥进去的,只需要在门口报一下楼栋信息就行。

整个园区非常大,据了解一共有60栋住宅,其中10栋小高层,其余为多层。而且楼栋的颜色特别的小清新,都是这种淡粉色或者淡黄色。

小区虽然有地下车库,但是主干道还是划分了不少地面车位,加上园区范围比较大,停车应该不成问题。

配套方面,园区中心有一个露天广场,旁边有超市、有快递站,还有一家私房菜餐馆。广场的后面,就是一所幼儿园。

这个小区最让我惊讶的就是它的绿化率,小区的绿植特别多,加上园区足够大,如果你喜欢晚上没事出门散步,应该会觉得这里不错。

小区主干道的两边都是那种长势比较茂盛的大树,具体到每栋楼的下面也都有一些绿植映衬。

此外,还有一处适合聊天的空地,有点像个小公园,有一些羊肠小道、一些健身设施、一些石凳石椅。

但是它也存在一些缺点:

部分公共设施年久失修,任其损坏,例如破损的路灯、石阶;

大部分楼栋的单元门都是任意敞开,车辆停放也比较随意。

总得来说,小区环境上虽然有一些瑕疵,但是大体上看上去还行,路面干净,道路整洁,车辆管理也算有序,但是在公共设施维护方面确实有欠缺。

那么,仅仅是物业问题造成小区房价难以有起色吗?

三、多方原因造成房价低迷,业主也很无奈

我找到小区附近的我爱我家将军路店二组经纪人耿冬生,向他进一步了解小区的具体情况。据他表示,小区的价格和成交确实在周边不算好,但是有多方面原因造成的:

第一,物业管理水平欠佳,整体环境相对一般

小区之前的物业不好,导致小区环境一般,例如我之前实探时看到的路灯破损等情况,理应是物业去维修的。但耿冬生表示,小区环境问题不能全由物业的“背锅”,这个小区是东南大学的自建房,但是现在不少业主不住在里面,导致物业费收不上来,物业公司必然会管理懈怠。不过现在换成了紫竹物业,环境相对有所改善,但要提升整体品质还需要时间;

第二,内部群租房过多,买房人介意;

小区的自主率不高不少业主都是把房子出租出去,又以大户型居多,所以渐渐的就演变成了群租房,这无疑加大了小区的管理难度,偏偏物业水平又一般,有些买房人就会比较介意;

第三,小区曾经发生过重大刑事案件,影响了小区的口碑

据经纪人透露这个小区曾经发生过不太好的伤亡事件,影响甚大。直接导致那几年小区的房价停滞不前,直至如今也是难有起色。关于这一点,我在这里就不多赘述,好奇心重的可以网上找一下相关新闻。

中国人确实比较忌讳跟死亡挂钩的任何事,我记得之前有一个很火的视频,南京某小区内,一小伙坐在高层窗口,恐有轻生念头,路过的业主阿姨直接朝小伙喊:“你不能跳,你跳了,我们楼盘的房价要降...”

这个劝说理由听起来略显搞笑,但也如实的反映了大部分业主的真实心理。也正因如此,真是心疼翠屏东南小区的原先一批的业主......

不过经纪人也表示,如果不介意以上问题,小区的性价比还是有的,125平的三房总价才三百万多一点。而且小区多为多层,楼间距大,低层采光也没问题,加上范围大,容积率低,居住体验其实并不差。

如果是你,你会“捡漏”小区现在的二手房吗?

最后,如果大家对将军大道周边的二手房或者南京新房感兴趣的话,也可以咨询本篇中的经纪人——我爱我家将军路店二组经纪人耿冬生微信/手机号:13382099978。将会给您提供最专业的房产分析。

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