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紧邻火车站,遍地小旅馆!这个小区房价超4万/㎡,环境却像“城中村”……

来源:365淘房 2020-10-21 08:45
摘要:科利华的学区中绝大部分都是老小区,以大树根为代表的一众老小区也是目前科利华市场上成交最多的学区房。究其原因,还是因为它们占据着总价低的优势。

前两天,笔者有写过科利华的学区房湖景花园因为户型偏大,总价过高,小区二手房市场“遇冷”。(湖景花园房价坚挺,却有价无市?中介表示:主要需求人群太少...湖景花园的情况并非个例,目前学区房市场还是以价格为优先考虑因素,所以老破小的学区房才格外受青睐。

但是,我却从中介处意外得知一个情况:即便是同一个学区,也并非是总价越低的老破小就越受欢迎。凡事皆有例外,韶山路小区就是科利华学区中的“例外”。

同一学区,小区房价竟然排名垫底...

科利华的学区中绝大部分都是老小区,以大树根为代表的一众老小区也是目前科利华市场上成交最多的学区房。究其原因,还是因为它们占据着总价低的优势。

我统计了科利华几个典型老小区的价格,发现它们目前的挂牌价都已经轻松过5万/平+,而韶山路小区的价格才4.3万/平左右,这个价格放在在整个科利华学区房中也是垫底名次。

小区
挂牌均价(万/平)
大树根小区
61769
百子亭小区
57612
天山路
57357
西家大塘
59646
鸡鸣山庄
56287
高楼门
55398
韶山路
43962

(部分小区)

如果说大树根这些小区多少还占据着小学是中央路小学的优势,那么和韶山路小区拥有同样学区(科利华小学+科利华中学)的和平大沟小区,目前的挂牌均价也在5.7万/平左右。

那么,这个小区为何价格居学区房价格末流呢?我实探之后,就发现了原因...

紧邻火车站,遍地小旅馆,这里的小区环境近似城中村

韶山路小区并非是一个单独的小区,而且以门牌号区分。按施教区上的范围来说,是这个路段上的房子都属于科利华学区。

我根据地图上的指示,先找到了韶山路288号小区。从地铁1号线南京站出来后,大约走700米左右即可达到。小区大门的一边正好是邮政公司。

小区是开放式管理,前后两个出口都没有门禁

可能是因为临近火车站,大门外围底商开了不少餐饮和住宿。

整个小区并不大,由于没有车库,小区的空地都被满满的私家车占据,更显环境的局促感。

仔细看楼栋外立面,应该是被翻新过,并不是印象中很老的小区模样。

小区靠里的楼栋紧邻火车站,仅一墙之隔,估计会有噪音干扰。

由于小区没什么太多亮点,加上体量小,我并没有花很长时间在里面。但是冲着这个小区翻新这一点,我觉得房价也不至于排名末端。

为了能获得更多情况,随后我来到韶山路246号小区。这个小区与288号小区恰好位于南京站一西一东的位置,从距离上来说,两个小区间隔约1公里。

246号小区也没有门禁,大门任意敞开。门口首先是几家小餐馆。

再往里走,就是各种私人开的家庭旅馆

小区里面由于有大量的平房存在,所以内部只保留一条狭窄的通道,连私家车都很难停放,不过倒是随处可见电瓶车和共享单车。

这里给我的感觉特别像城中村,有点鱼龙混杂的感觉。小区里面很多都是家庭旅馆,业主将这里的平房或者多层的一楼隔断成很多房间对外出租。例如这一条长廊的两边全是房间,类似的房子在这里到处都是。

我找到一家旅馆老板询问房间价格,他说这里最便宜的房间是50元/天,一般70-80元/天。如果长租一个月的话,大约在600-700元/月/人。我看了其中一个单人间,光线昏暗没窗户,房间仅能摆下一张约1米5的单人床和一个床头柜,卫生间是公用的。

可能老板看出我的顾虑,反复强调这里非常安全,外面都有摄像头,他们也有在公安备案过。

随后,我看了这边的多层楼栋,大部分都安装了门禁,需要刷卡。但是也有大门是敞开的情况。

楼栋的外立面应该是已经翻新过,里面的也简单的进行了粉刷。

但是过道的墙壁还是不经意透露出这里的房龄应该比较老,可能楼栋里面没法安装消防装置,只好在单元门的拐角处放置了灭火器。

我后来向经纪人核实小区里面这一排排的平房是否全都是违建,她表示不全是,具体要看房子是否有两证。由于房龄比较老,早期的情况也不清楚,有的确实是违建,但如果房子有两证,那就是正常的产权房,可以交易、可落户。

平房的后面就是火车站,估计同样会受到噪音影响。

颇有意思的是,小区出来后,外围底商有几家便利店,对面则是高档小区-湖景花园。

我曾经去过很多老小区,什么样的环境都看过,但是没有哪个小区能让我第一眼看到时就萌生身处城中村的感觉。尽管小区已经经过简单的翻新,但还是没能改变这里颇为糟糕的居住环境。

不过我出来的时候,确实发现小区大门不远处就有一处派出所。看来旅馆老板并非完全假承诺,真有啥事出门就是派出所。不过对于第一来这里的买房人来说,派出所即使在家门口也可能没法拥有安全感。

房价上涨全因学区光环,但小区缺点明显

实探结束后,我找到附近的中介,想了解一下小区的二手房行情。

Q房网高楼门五分店梁悦悦介绍,小区的环境虽然比较差,但是由于是科利华的学区,近期的房价还是有所上涨。

365二手房网显示,小区的挂牌价自下半年以来,确实出现小幅上涨。

如果单看房子,个别房源的性价比确实不错,有的房源挂牌价才3.9万/平。

同样是科利华老破小的西家大塘,小区尚未翻新,但是近60平户型的单价大多在5.6-6万/平左右。

不过她也指出,小区虽然价格低,但是相比科利华其它老小区,缺点会多一点

第一,就是环境问题。像288号小区还好一点,环境上和普通的老小区差不多。但是湖景花园对面的246号小区,管理就相对混乱一点。不过这也没办法,如果是附近的老南京人可能或许会知道,这里早年间是“红灯村”,原先确实是鱼龙混杂。不过后来整改了,现在问题是家庭式小旅馆太多,小区又没有门禁,来往人员复杂。

第二,噪音问题,小区前面是高架,后面是火车站,噪音影响比较明显。而且短期内没法解决。

不过她也表示,尽管小区有不少问题,但还是会有人冲着低总价去买,毕竟最低200万就能上名校。不过他们中大部分人不会选择自主在那,纯粹冲着学票去的。如果但凡预算多一点,即使是老小区,也有更好的选择。

如果是你,你会因为学区选择买这里的二手房吗?

最后,如果大家对科利华学区房或者南京新房感兴趣的话,也可以咨询本篇中的经纪人——Q房网高楼门五分店梁悦悦,微信/手机号:15951769938。她将会给您提供最专业的房产分析。

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