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你买卖房时竟可以省下这么多税费 南京二手房税费攻略

来源:365淘房 2015-07-22 08:34

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摘要:一提到动辄上万的二手房交易税费,不管买家还是房主都很心疼!但你知道吗?其实很多情况下交易费用是可以免征或者扣除的。那么,营业税、个人所得税、契税等税费到底如何缴纳?在什么情况下可以免征?365二手房特别整理《南京税务》的官方解答,告诉你有关二手房交易过程中的税费政...

一提到动辄上万的二手房交易税费,不管买家还是房主都很心疼!但你知道吗?其实很多情况下交易费用是可以免征或者扣除的。那么,营业税、个人所得税、契税等税费到底如何缴纳?在什么情况下可以免征?365二手房特别整理《南京税务》的官方解答,告诉你有关二手房交易过程中的税费政策。

Q1:卖房时哪些费用可税前减除?

A:根据规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

这里的“合理费用”包括:①、支付的住房装修费用,指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%。商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

②、支付的住房贷款利息,指纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 

也就是说,计算个人所得税时,发生的实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用可以按照上述规定在转让收入中减除。

Q2:什么情况下免征营业税和个人所得税?

A:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。同时,按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

Q3:房屋的持有时间该如何计算?是否能享受到相关营业税优惠? 

A:根据相关规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时间,是指契税完税证明上注明的填发日期。两者时间不一致的,按照“孰先”的原则确定。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。而个人转让房屋的时间,则以销售发票上注明的时间为准。

打个比方,假如房主老王准备转让的住房是2013年6月取得契税完税证明,2013年8月取得房屋产权证,2015年7月将该住房出售,则老王购买住房的时间是2013年6月,老王转让住房的时间是2015年7月,能够提供当时的购房发票原件的,就可以享受到购买2年以上的住房差额征收或免征营业税的优惠。 

Q4:小王购置一套房产面积为144平方米,成交单价为11000元/㎡,总价为1584000元。小王认为其目前尚未结婚,在市区仍然和父母合住,且名下没有其他房产,而且购房面积也未超过144平方米,应该可以享受契税的优惠,按照1.5%的税率纳税。 是这样吗?

A:自2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税。由于小王的房产面积为144平方米,不属于普通住宅,因此无论小王购置的房产是否是家庭唯一住房,都应按照3%的税率缴纳,即缴纳1584000元×3%=47520元。 

注意事项

我市家庭唯一住房范围是指在我市行政区域内(含江宁浦口六合三区和溧水高淳两区),个人购买的住宅是其家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房。对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的,应在纳税申报时提供家庭唯一住房证明。对需要开具家庭唯一住房证明的购房人,应到所购房屋所在地区的房产登记机构开具家庭唯一住房证明。其中,江南八区、沿江开发区、浦口区、六合区应在购房人领取房屋产权证前开具;对于实行先到契税所缴纳契税再到房产部门办理登记的江宁区、溧水区、高淳区应在购房人缴纳契税前开具。

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