2019年已经只剩下不足40天了，过去的一年里南京二手房市场也是跌宕起伏，无论是买房者还是房产中介都身在江湖，被卷入其中。 

就在最近房贷利率政策又有变动，整个楼市格局又在悄然变动，房地产行业也到了关键时刻。

我在和南京多个核心片区的中介交流时，也得到不少二手房市场一手消息，总结了3个关键信息：

 1、挂牌量变多，议价空间变大

2、房贷利率变动，额度收紧 

3、新房上市量增加，一二手倒挂空间减少

下面就和大家回顾下近期南京二手房市场动向，同时也对南京接下来的市场行情做下展望，为近期想要买房的朋友带来一点启示。

挂牌量递增！临近年底急售房源增加，议价空间增大

不难发现，今年来南京二手房的挂牌量持续增长。

从365淘房各片区的房源数量可以看到，江宁、鼓楼和浦口三个片区的二手房数量最高，去化任务艰巨。

其实从2019年三季度数据看，7月份挂牌量新增5539套；8月份挂牌量新增6989套；9月份挂牌量新增7554套。从每月新增挂牌量可以看出，最高一个多月增加1000多套。

那么关于挂牌量各个板块具体又是什么情况呢？这两天我也咨询了不少经纪人。

奥体板块经纪人透露，近期板块内挂牌量不仅变多，急售房源也出来不少，其中不少特价房源，业主诚心想卖。主要原因还是临近年底，有不少业主挂牌卖房是因为急需资金。

“前两天五矿御江金城一套房源，挂牌价格1100万元，最后960万元价格成交，还赠送车位、家具等等。”奥体家自在一个中介和小编透露。

“临近年底急售房源增加，各个小区的房源选择范围也变多，同时伴随着议价空间增大，成交价格较以往平均回落大概5%-8%。”

另外，我了解到鼓楼板块急售房源也在变多，不少前期投资客抛房现象也在明显增加。而江北板块，整体受新房上市量影响，不少前期投资客都在观望，急于抛售房源现象略少于前两个板块。

基本利率降了！但是额度收紧

从挂牌量看，二手房市场明显趋冷，而在二手房交易市场上有个非常关键的影响因素，便是房贷利率，就在前两天LPR利率下调，给不少人增添了想象的空间。

（截图自中国人民银行官网）

其中就有一波买房人担心，房贷利率下降，会不会导致房价暴涨？

从房贷利率新政来看，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。这也是8月实行房贷利率新政以来，5年期以上LPR首次降息。

就在上周安家江北也摸底了南京部分银行房贷利率情况，新房方面许多银行在降息前就已经调整了加点方案。 中行在11月20号前，已经悄悄从10月的4.85＋80BP调整为4.85＋105BP，此次LPR 下调后，中行由几天前的4.85＋105BP改为4.8＋110BP，利率仍为5.9不变。

（来源：安家江北）

总体来看，此次降息，对部分银行来说，利率确实比10月份下降了。对于有些银行来说，几乎不受降息影响，而由于此前的一次加点上调，如今的新房房贷利率整体高于10月。

二手房方面，工行首套二手房4.8＋80BP，中行二手房首套4.8＋85BP，交通银行二手房首套4.8＋80BP，相较于新房，各大银行加点变化幅度非常小，基本没调整。

虽然二手房加点没什么调整，但是对于二手房交易市场影响也是非常小的。小编前几天也咨询了365金融部按揭负责人李静根，他表示：此次5年期以上LPR下调对目前年底的个人房贷申请影响不大。通常来说，临近年底，各大银行的资金流动收紧，体现在房贷上，就是房贷额度的不充裕，这就导致年底房贷的下款时间一般至少3个月起步。

因此，不少买房者关心房贷基准利率降低会不会引起房价暴涨，这个问题显然是不存在的。

另外，我了解到额度收紧在二手房交易上造成很大冲击，有奥体板块中介告诉小编，近期受到银行贷款额度问题，有一半以上的买房者会选择全款买房！当然这个现象也仅限于纯改善板块。

新房上市量超1万套，一二手房倒挂空间减少

整个二手房市场除了以上现象外，最主要还受一个因素影响：新房上市量。

据365新房中心统计，近期至12月，南京预计有57家楼盘超1万套房源将上市，其中包括24家纯新盘。

在这么巨大的上市量中，江北板块将有16家楼盘超2763套房源将上市，其中有8家是纯新盘，占据半壁江山。

江宁近期至12月，预计有17盘约2082套房源入市。涵盖上秦淮、科学园、正方新城、青龙山新城、淳化和禄口六个板块，其中上秦淮和禄口是上市量的供货主力。

河西板块近期至12月共4家楼盘预计上市，至少携500余套房源上市。值得关注的是：河西南2家热盘收官，江心洲纯新盘仁恒江湾世纪首开。

江北板块

江宁板块

河西板块

其实不难发现，南京各板块刚需置业门槛一直在上升，以前的刚需1.5万/㎡左右，现在即使放宽到2.5万元/㎡，近期上市楼盘中都寥寥无几。新房价格门槛提升，不少区域二手房受上市量冲击涨不上去，因此各板块倒挂现象都在逐渐减少。

就拿江北核心区来说，目前上市量也不小，江与城、风华国际、中海左岸澜庭都在抢跑上市，此前很火的润江城，由于高出新房价格不少，近期小区在二手房市场也被“打入冷宫”，反而和新房价格相差不多的保利西江月带看量增加。

在逢开必火的河西南板块，近期也有高价地上市消息，而这些盘的放风价格和目前板块二手房价格不相上下，选新房还是二手房也成了以后值得深思的问题。

总体来说，今年最后两个月的南京二手房市场成为绝对的买方市场，新房和二手房都有可以选择的空间。另外，对于改善客来说，主城房源的单价主力集中在3万/㎡，面对价格相似的板块，切记认真对比。

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