前段时间，南京的“老大难”宁芜铁路又传来了搬迁的消息：根据下方公告，项目必须在2022年4月底前完成合同，这意味着宁芜铁路预计将在明年4月底前完成搬迁。

与此同时，铁路沿线小区也获得了一波关注，有网友提问在城东的鸿意星城和万达紫金明珠之间该作何选择？

我了解到这两个小区因为区位原因，长久以来处于城东的房价洼地，但同时也是刚需的福音，相对来说成交量都比较可观。下面我来帮想在主城置业的刚需购房者分析下这两个小区该如何选~

一、位置及配套：拉低房价的主要原因

因为鸿意星城和万达紫金明珠是隔壁邻居，所以我们先来了解这两个小区所处的具体区位及配套。

位置及配套

两个小区所处位置比较尴尬，夹在宁芜铁路和高架中间，靠北的楼栋有火车鸣笛噪音，靠南的楼栋有高架的噪音，再加上小区周边的道路比较狭窄，驾车并不方便。

1、交通

小区距离2号线孝陵卫地铁站2.9公里，等今后宁芜铁路改建8号线轻轨，到时候小区距离地铁站会非常近。

但是目前地铁出行不方便，居民日常出行主要靠公交车，距离最近的是紫金明珠公交站台。其中17路可以直达南京站，37路可以直达建邺区的万达广场，公交出行比较方便。

2、商场

两小区都设有底商，万达紫金明珠底商更为丰富，但是因为两小区靠得很近，所以基本共享配套。

（鸿意星城底商）

（万达紫金明珠底商）

可能因为万达紫金明珠体量较大，小区内部也设有商铺。

不过，这两个小区附近缺少大型商场，只有2号线附近的森林摩尔街区和在建中的龙湖紫金MALL（预计2022年交付）。商业一直是城东的一大短板，想要逛繁华一点的商圈，可以去相距9公里左右的新街口，驾车半小时即可到达。

（龙湖mall效果图）

3、娱乐休闲

两个小区和高速公路之间都建有公园，实探当天我去了万达紫金明珠后面的紫金体育公园，这个公园面积大，娱乐设施多，有儿童乐园、足球场、乒乓球台、康体设施、跑道、公共厕所等，环境非常不错，业主连连和我夸赞。

据了解，鸿意星城南面也有一个小公园，设置了篮球场，但是面积较紫金体育公园小一些。

4、产业

附近有南理工、南农等大学，还有二十八所、南理工科技园、白下高新科技园，高校老师、科研人员、白领是这两个小区的主力购买人群。

5、医院

两公里范围内有三甲医院南京市中西医结合医院，综合医院南理工大学医院，医疗资源较为成熟。

总结：因为靠近铁路和高架，周边大型商业配套不成熟，地铁出行不方便，这两个小区所处区位有较大劣势，但是小区底商种类齐全，基本能够满足日常生活需求，自住问题不大。

二、小区品质：虽物业相同，环境却有差距

看完外部配套，我们再来看看小区内部的环境，其中万达紫金明珠建于2005年，鸿意星城建于2007年，紫金明珠房龄略大。需要说明的是，目前两个小区都归银城物业管理，但是小区环境却有较大差距，下面我将带来最新实探情况。

万达紫金明珠

万达紫金明珠体量很大，共39幢楼，2306户，这样一个大体量小区就非常考验物业的管理水平。小区于2018年10月更换成金地物业，却曝环境差，问题频出，于是2020年底业主又集体选出了银城物业。

换银城物业前，我同事看到的环境是这样的↓，小区卫生状况糟糕，基础设施破坏严重，绿化维护不周：

我前几天再去实探小区时发现，能够看到银城物业做出的一些努力，比如门口设置了物业满意度调查的投票箱，楼道间杂物清理得很干净，修缮了废旧许久的游泳池，保证夏天能够正常使用。

但是小区环境仍然有很大不足：

1、不少小路灰尘多，坑坑洼洼，绿化草坪贫瘠；

2、地下车库电线缠绕，存在安全隐患；

3、滑滑梯、攀岩等儿童游乐器材已经废弃，不能正常使用了。不过因为小区南面公园里的活动器材很丰富，小朋友们应该不愁没地方玩耍。

除此之外，小区楼栋外立面破旧，已有明显裂缝。

鸿意星城

相比于紫金明珠39栋楼的大体量，鸿意星城只有24栋楼，体量略小，环境也好很多。

小区人车分流，地面不设置停车位，路面宽敞干净。原本大片的水景虽然已经干涸，但是里面保持得比较干净，变成了小广场，供业主散步休闲。

从楼顶看下去，整个小区充满了绿色，植被种类多、造型精致，搭配桔黄色的欧式建筑，非常好看。

单元大厅装修温馨，墙上有儿童身高测量贴纸，楼道间也没有杂物堆积的现象，总体上整洁大气。

总结：紫金明珠体量大，人员混杂，从前几年频繁换物业可以看出小区内部管理难度较大，即使如今换成了知名物业，一时半会环境也很难有显著突破。

鸿意星城因为体量较小，环境保持得比较好，楼栋外立面还是比较新的，基础设施也没有损坏的情况。虽然两小区房龄相近，但是鸿意星城整体环境却明显优于紫金明珠。

三、市场行情：紫金明珠户型更适合刚需客，成交量大

目前在365二手房网站上，鸿意星城房价略高于万达紫金明珠。但是某网站显示，万达紫金明珠的成交量明显高于鸿意星城，小区近90天成交7套，近30天带看达到200次——平均每天有6组客户来小区看房。

熟悉此片区的经纪人也告诉我，紫金明珠的二手房市场热度一直以来都很不错，去年还位列全市成交量！

经纪人表示，因为万达紫金明珠的户型更实用，性价比高，所以更受刚需客欢迎。

紫金明珠的户型优势主要体现在三个方面：

1、就门槛价而言，紫金明珠拥有30-50㎡的超小户型，且是住宅性质，可以落户上学，不到100万就可以买到单室套，而鸿意星城最小户型58平米，上车门槛翻了一番。

2、就户型设计而言，鸿意星城不少低于90平的户型南北不通透，设计有诸多不合理之处，如下面两套。

（鸿意星城 58平两室）

（鸿意星城 67平米一室一厅）

而紫金明珠除了部分超小户型外，85-130㎡的主力户型大多方正通透，如成交较多的85平户型、105平户型、134平户型设计都比较合理。

（紫金明珠 85平两室）

（紫金明珠 105平米三室）

（紫金明珠 134平米三室）

3、就总价而言，鸿意星城户型合理的两室总价已超300万，紫金明珠的两室要低50万左右，同时三室和鸿意星城两室总价差不多。所以考虑到总价，万达紫金明珠更具性价比。

总结：相比鸿意星城，万达紫金明珠因上车门槛低，户型更为方正实用，性价比更高。

置业建议

万达紫金明珠和鸿意星城两个小区因为位置偏，靠铁路，房价一直以来处于主城区的洼地，但是也正因为房价低，备受刚需追捧。

这两个小区优劣明显：鸿意星城环境好，但是小户型设计不佳，大户型总价偏高，适合看重小区品质的购房者；万达紫金明珠体量大，内部环境有待改善，但是小区户型方正实用，更具性价比，适合刚需家庭购买。

对此，你觉得呢？欢迎留言讨论！

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