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二手房税费该谁交?注意合同应该这么写

来源:365地产家居网 2015-07-07 08:59

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二手房交易税费繁多,包括营业税、个税、契税和过户费等等,税费动辄数万元甚至数十万元。在二手房交易过程中,在合同中约定税费如何缴纳非常重要!那么税费究竟该谁交呢?具体怎么交?合同里怎么写?365二手房为您详解如下:

一、房屋交易税费有哪些?

二手房交易税费

 

住宅

非住宅

二手房交易税

契税、个税、营业税

契税、个税、营业税、土地增值税、印花税

二手房交易费

交易登记费、过户费(非必选:贷款担保费、公证费、中介费)

规定的税费缴纳方:

卖方:营业税、个税

买方:契税

说明:具体谁交以双方协商约定为准。

二、四个问题先弄清楚

1、房屋是否为普通住宅(涉及是否要交营业税,还有契税交多少!)

2、房屋交易是否满二年(涉及是否要交营业税

3、房屋是否为房主家庭唯一住房(涉及是否要交个税

4、有没有房屋原始购买发票(涉及营业税是否能按差额交)

三、签合同注意这些问题:

1、明确约定税费谁负担。一定要写清楚税费由卖方或者买方来负担,同时弄清楚具体要交哪些税费,避免后期出现纠纷。

2、特别注意“净得价”:“此次交易成交价为卖方净得价,买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定缴纳”,该约定并未明确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应缴纳的税款,法院可能认为,卖方的“净得价”仍需依法缴税。合同中应该写清楚,卖方具体承担多少税费、买方具体承担多少税费。

3、违约责任约定:如果房屋交易未顺利完成,应该约定清楚已产生的税费由谁承担(包括中介费),如果合同没约定可以后期签订补充协议。

四、南京二手房交易税费明细

1.营业税

 

交易满二年

交易不满二年

普通住宅

可免交

全额的5.55%

非普通住宅

差额的5.55%

全额的5.55%

2.契税

 

首套房

非首套房或非住宅

90㎡以下

1%

3%

90-144㎡(含90㎡)

1.5%

3%

144㎡以上(含144㎡)

3%

3%

3.个人所得税

 

满五年

不满五年

普通住宅

差额20%或者全额1%,家庭唯一住房可免

差额20%或者全额1%

非普通住宅

差额20%或者全额1%,家庭唯一住房可免

差额20%或者全额1%

查验征收方式:个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)*20%

核定征收方式:个人所得税=计税价格*1%

4.交易手续费

 

住宅

非住宅

登记费

80元/证

550元/证

配图费

20元/证

20元/证

转让手续费

交易双方各3元/㎡;房改房首次上市交易的,交易双方各100元/套。

交易双方各5元/㎡

5.土地增值税

差额的30%-60%,或者全额的3%

6.印花税(针对商业性质房源)

计税价格*0.05%

7.购买新房还需要缴纳物业维修基金

配电梯

120元/平方米(经济适用房90元/平方米)

无电梯

75元/平方米(经济适用房50元/平方米)

五、南京二手房交易税费相关问题

1、“满二年”如何界定?

1.房改房:以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则。

2.商品房:以契税完税证明、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则。

3.继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房,以原购房时间连续计算。

2、普通住宅与非普通住宅如何区分?

凡是“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的,属于非普通住宅,反之为普通住宅。

3、“家庭唯一住房”如何界定?

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》中规定,“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。而纳税人如果有配偶或未成年子女,配偶和未成年子女名下需在同一区域内没有住房。(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)

据南京房产档案馆的工作人员介绍,南京市关于“家庭唯一住房”的界定,也是遵守国税总局的规定的,即指纳税人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房(非住宅除外)。“这个只是指在南京没有其他的住房,至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房,都是不管的。”

同时,南京房产档案馆的工作人员还介绍,这里的“家庭唯一住房”不是以有没有房产证来计算的,纳税人名下如果有其他的期房,只要购房记录能查到,即使房产证没有办下来,也不予认定为“唯一住房”。

您有任何关于买房、卖房的问题都可以在我们的微信号留言,或者拨打365二手房房博士热线电话:025-52650365转5257。返回南京二手房首页

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