一波刚平，一波又起~

月初，铁心桥的莱蒙水榭阳光刚进行完小区物业选聘工作，成功将原先的莱蒙物业换成了银城物业。

最近，河西的黄埔·涟城小区也被爆正在进行新物业选聘，目前已经有包括万科、绿城等在内的五家物业公司参与此次竞聘，竞争十分激烈......

一、房价之痛怪物业，业主一致提出更换物业

涟城是李嘉诚旗下的和记黄埔开发在南京开发的个项目，也是最后一个项目。当年开盘不少港澳投资客都跟风来买。

小区位于河西中部，西临奥体，东临夫子庙景区。对口的学校是新城小学北校区和南师附中新城初中怡康街分校。3公里范围内有江苏省第二中医院、南京市医院等三甲医院，周边生活配套成熟，居住方便。

但是小区价格远低于周边同样改善的二手房小区，例如比邻近的金隅紫京府低了近2万元/平米。

小区近一年均价也是表现平稳，基本没有太多波动。

因此有业主将房价不涨的原因归因于小区物业不给力。涟城原先的物业是开发商自持物业——家利物业。这家物业的总公司来自深圳，其服务的项目主要分布在广东省内，在内地的知名度一般。

根据天眼查提供的信息，家利物业南京分公司此前还发生过一些物业纠纷。

不管怎样，小区业主对家利物业不满已久，于今年6月正式发布公告函：停止与家利物业续约，重启业主大会选聘物业。

经过一轮考察之后，目前确认有万科、绿城、招商、银河和金地物业5家物业公司参与此次竞聘，并于近期给出了方案报价，接下来将进入5选2的换物业流程：

万科物业的报价显示，针对高层住宅收费2.3元/平·月，提出投资656.52万元、垫资179.5万元。这是5家物业公司中投资金额最多的。
招商物业的报价显示，针对高层住宅收费2.23元/平·月，提出投资100万元、垫资600万元。垫资是5家物业公司报价中最多的。
银河物业的报价显示，针对高层住宅收费2.1元/平·月，提出投资235万元、垫资585万元。高层住宅的物业费是5家公司中最低的。
绿城物业的报价中没有提出投资和垫资。

金地物业的报价中，商业、办公部分的物业费是5家公司中最低的。

此前，5家物业公司已经在小区进行了公司展示：

万科物业：

招商物业：

银河物业：

绿城物业：

金地物业：

如今看来，小区换物业已经是板上钉钉，那么小区环境真的如业主所认为的那么糟吗？

二、实探小区发现，物业细节有待提升

小区需要刷卡进入 ，但是如果陌生人尾随业主进去也没有障碍，门禁管理确实不太严格。

小区里的儿童乐园和健身器材少，没有看见篮球场，网球场等场所，相比其他河西高端盘，涟城二期供业主娱乐的设施不多。

小区单元门部分敞开着，对于这种大平层住宅来说，管理略显松散。

别墅区多处正在装修，不少楼前堆放着建筑垃圾，感觉入住率不高。

当然，小区内部也不乏一些亮点：

实行人车分流，进大门之后需要上台阶到住宅，有效隔离了非机动车进入住宅区域。

路面干净整洁，再加上容积率低，人走在里面感觉视野开阔，环境比较舒适。

从实探来看，小区物业确实存在一定的管理问题，但房价不见上涨又仅仅是和物业有关吗？

三、产品设计偏港风，影响二手房价

涟城一共有三期，其中高层只有5栋，且层高在29F到33F之间，其余均为联排别墅。

正因为小区以联排为主，而联排本身自带院落，导致园区公共区域太少，对于高层来说，业主们的活动空间被压缩，居住舒适度欠佳；

而对于联排别墅来说，有高层位于背后及侧面，花园空间从空中一览无余，私密感会有些不舒服，也变相降低了居住体验，更何况小区本身联排并排住户就很多。

除此之外，小区的户型放到现在来看，不是太符合内地人的居住需求：

比如小区177平米的户型，通常只有一室或两室朝南，而且卧室面积分布过于不均。这就是典型的港式风格-大厅小卧，客厅4.5米，主卧3.9米面宽，确实够开阔，但除此以外，房间都在北侧，通风效果一般；至于采光，绝大部分住宅只能在上午有一些采光。

不过虽然小区户型争议比较大，但中介表示，也有客户比较喜欢涟城这样的户型，“萝卜青菜，各有所爱”。

从目前成交来看，小区成交不算多，而且主要集中在高层房源，143㎡户型的单价大约在5万/㎡，但177㎡的四室价格目前还尚未突破4.5万/㎡。

同时，小区还有不少联排别墅在售，但总价基本都超千万，成交较少。

最后：

前两天，电视上播放的“湾区升明月”中秋晚会不知道大家看了没？不少网友感叹已经很久没看到过这么多的港台明星，可见昔日代表潮流的港台文化犹如昨日黄花，正在被我们遗忘。

或许正如我们不再着迷港台文化一样，港式住宅也难再与我们有共鸣。那么，更换一个知名物业是否就能带来改变，想来应该也不会太容易。

对此，你怎么看？

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