最近，后台有一位网友向我咨询：我想了解一下，金陵王榭这个小区房龄在周边算新的，为什么小区房价一直上不去？

坦白说，我对这个小区不怎么熟悉，名字听起来有点陌生，所以这个问题算是真问倒我了。不过令人奇怪的是，这位网友指出小区房价一直没怎么上涨过，但是我查看365二手房网，发现小区二手房挂牌均价却是在呈上涨趋势。

这究竟又是怎么回事呢？为了弄清楚小区的真实情况，我随后决定前去实探一番。

秦虹稀缺的改善性住宅，环境却令我大吃一惊

金陵王榭位于秦淮区的秦虹片区。如果对南京楼市板块比较熟悉的话，应该会知道目前秦虹片区基本都是老小区，房龄大多在90年代左右，2000年之后的商品房很少，其中被人所熟知的雅居乐花园就是位于秦虹片区典型的改善盘。

而金陵王榭其实也可以称得上是一个改善盘。小区是2008年开盘，2010年交付，算起来房龄比雅居乐花园还要新一点。

所以，我去之前还略微有点担忧，毕竟雅居乐花园的门禁还是比较严格的，想必金陵王榭应该也不会过于宽松。

但是令我感到吃惊的是，小区的门禁形同虚设。我去的时候，小区大门敞开，虽然有门卫室有保安，但是陌生人进去却非常容易。

整个小区只有4栋楼，一栋为26层的高层，其余是5层或6层的多层，小区体量非常小，范围自然也不大。但是我却并没有看到小而精致的小区环境。

通过小区内部景观道路两边的绿植推断，这里本来的绿化应该还不错，整个园区也确实种了不少树。

但是由于缺乏维护，现在整个小区的绿化呈两极化发展，要么直接变成裸露的地皮，要么干脆连同着杂草一起长得过于旺盛，显而易见，小区的绿化应该很长时间没有打理过。

小区虽然当初设有地下停车库，但是地面上的车一点也不少，加上园区本身比较小，主干道停满的车辆使得这个园区更显拥挤。

小区单元楼都有门禁，这一点倒是比较好，保证了一定的安全性。但是楼栋下摆放了不少的电瓶车，而且算是直直的停在门口。

小区原先设计了一些观赏性的建筑，但是由于缺乏维护，如今墙体斑驳，掉漆严重，反而无人问津。

此外，小区的卫生管理看起来也比较一般，其实我在路上还看到了宠物粪便，无人清理。

不过，这里也不是一点优点没有，毕竟是2010的房龄，小区楼栋的外立面看起来还不错，俨然区别于它周边的老破小。也只有这个才让我想起，这里同比周边，确实算一个偏改善的小区。

曾在秦淮与雅居乐齐名，如今怎会日渐“没落”

看完小区的环境，我好像可以明白为什么小区二手房的价格一直没什么波动。但是为了更进一步了解清楚小区情况，我还是询问了附近的中介。

据他表示，金陵王榭与雅居乐花园、中北蔚蓝星座算是秦虹片区房龄比较新的正规商品房小区，之前一直被视为区域改善客的选择。

但是直至今日，金陵王榭不论是从知名度还是成交数据来看，都远低于其它两个小区。雅居乐花园当年开盘时的价格大约是10000+/平，如今小区二手房挂牌价为43935元/平。

而金陵王榭当年的开盘价也有近9000元/平，和雅居乐花园相差无几，可见在当初也被视为高端改善盘，但如今挂牌价却才38776元/平。虽然比周边老破小价格要高一些，但远低于同档位的雅居乐花园。

对此，中介给出了他的解释：

1.小区靠近宁芜铁路，受到噪音影响较大；

小区的外围有一条铁路轨道，距离小区的楼栋特别近，几乎是挨着。据了解，这正是宁芜铁路线。这确实一条比较“恼人”的铁路，被这条铁路影响到的小区何止一个，不少小区的房价都因为噪音问题受到影响。

2.位置过于偏僻，被老破小包围

关于地理位置偏僻这一点，其实我去的时候也感受到了。如果你是次去，压根想象不到小巷子里面藏着一个改善小区。

小区的北门就是它的正大门，但是正门却被一所职业学校挡住，只留了一条略窄的通道，小区的南面和东面又被路子铺老小区给完全挡住，西边则是铁路。整个小区妥妥得被“按住了”。

据中介介绍，小区的地理位置不是很好，导致小区周边几乎什么都没有，就连个便利店也没有，这一点对房价的影响比较大。

3.物业不给力，环境一般

小区现在的物业也是一个不知名的小物业，物业费很少，但相应的做得也一般。小区常年缺乏维护和管理，导致现在的环境确实一般。但是目前来看，业主还没有采取什么大动作，未来是否一定会更换物业，还未可知。

小区二手房价格忽然上涨，背后真相是...

通过中介的介绍，我们发现由于尴尬的位置和其他原因，才导致金陵王榭的房价一直上不去。那么，近期挂牌价走势图显示价格上涨又是什么原因呢？

为此，中介说出了他的看法：小区体量小，加上热度不高，二手房的成交量很少。从目前的成交数据来看，小区近一年多的房价确实比较平稳，没有太大波动。

至于挂牌均价的上涨很可能是受到新出房源的影响。整个小区本身在售的二手房房源量就很少，目前大概只有不到15套。所以，一旦有小户型房源释放，就很容易影响到整体挂牌均价。

据了解，小区的多层主要以75平和77平的两房为主，总价大多在300万左右，算下来单价在4万/平左右。

的高层户型则整体偏大，最小是90平的两室，最大的是118平的四室，但是总价偏高，比较难成交。

不过中介也透露，虽然小区现在的房价没有太大波动，但是好消息是宁芜铁路确定要搬迁了，等到铁路全部迁走，少了这个不利因素，肯定对房价的提升有一定刺激。如果届时环境也能有所改善，这个小区的二手房还是很值得入手。

最后：

前两天，我们同事写了建邺的兴元嘉园（实名羡慕！交付10多年，房价连续上涨，河西这个小区默默“逆袭”），这个小区完全是一个自我逆袭的故事，凭借一己之力实现了房价的突破。反观金陵王榭，看起来像是一手好牌，打得却不尽如人意。

不知道这样的小区，在你看来，还没有逆袭的可能呢？

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