随着人们买房、卖房、房屋赠与等房屋交易活动的增多，办理过程中引发的纠纷也不在少数。上周，我们对此做了线上征集，发现很多网友在二手房交易中都或多或少存在纠纷问题。

今天恰逢3.15国际消费者权益保护日，我们抖音号“365淘淘”特别节目奉上，主播直播连线，邀请到了观韬中茂南京律师事务所律师孙玉霞，给网友解答了平时常见的一些房产纠纷问题。

以下是今天直播的重磅干货内容，仅供大家参考：

1

不小心买了被法院查封的房子，该怎么办？

有网友向我爆料，说他买的一套房屋没法过户，因为原房主是个老赖，房子被法院查封了。他现在不知道该怎么办了？

孙律师解读：

房屋买卖合同只要是双方当事人的真实意思表示，并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同就合法有效，具有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。房屋被查封，那么解除查封就是卖方的合同义务，若查封无法解除，没法过户，双方签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现，买方可依据相关法律规定解除合同，并要求卖方承担全部赔偿责任。 

若买方特别想要那套房屋，排除万难也要让那套房子属于自己，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述条件的，可以向法院提起执行异议之诉。 

2

购买的房子是“一房二卖”怎么办?

有网友张先生表示，他买了刘女士的房子，签订了合同，缴纳定金，但没有过户。在变更产权登记之前，刘女士又将房屋卖给了王女士，并且进行了房屋产权变更登记。这种情况，张先生要怎么保障自己的权益？

孙律师解读：

在上述情形下，张先生和王女士的房屋买卖合同均属有效。但因王女士的合同即成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人即王女士已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。简单点说，王女士是房屋的权利人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分权利，这个房子，她说了算。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。依据《合同法》规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中，张先生可以请求解除合同、要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3

婚前一方购房，写上双方名字，分手时如何处理？

有网友告诉我他在婚前在办房产登记时，为了表达对女友的爱意，写上了两个人的名字。买房之后，两人过不下去了，决定分手。女方表示房子有自己一半，要求分割。但他很不理解，因为房子是自己出的钱，凭什么分。网友询问：这种情况会怎么处理？如何保障自己的利益呢？

孙律师解读： 

1、案涉房屋在双方恋爱期间内购买，房款虽然由小明出资，但小明为了表达对女友爱意在办理房产登记时加了女友的名字，实际上是对女友的赠与。根据《物权法》规定，不动产物权变动以登记为准，既然房屋登记在双方名下，则双方为法定公示之房屋产权人无疑。女方有资格分房产。

2、能不能分割？双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形，可以分割。共有关系终止时,对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

孙律师提醒：

很多年轻人打算结婚时都会考虑买一套房屋，对于一般人、一般家庭来说买一套房子实属不易，但爱情却又是让人冲动的，只能提醒各位朋友遇到类似的情况时一定要冷静、理性地去处理好、平衡好财产和感情之间的关系。

此外，对于正在发生的类似事件，但前提是还没办理产权登记的朋友，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三，第六条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法百八十六的规定处理。《中华人民共和国合同法》百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

或许，你还来得及多考虑考虑。。。

4

拆迁安置房没证可以购买吗？会有什么法律风险？

现在市场上有很多拆迁安置房是没有证的，只有拆迁协议，房主表示可以签订买卖协议，等房子上市后再办证过户。有网友向我询问这样的房子可以买吗，会不会有法律上的风险？

孙律师解读：

《房屋转让协议》或《房屋买卖协议》只要是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当本着诚实信用原则，全面履行其合同义务。

但此类房屋只有具备办理不动产权证条件后才可办理过户手续，因此购买安置房从签订合同到获得产权会存在一段较长的时间差，在此期间内常常也会产生一系列的风险。

例如：

1、查封，因出售人自己的债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封；

2、一房二卖，由于房价上涨等原因，出售人将房屋再次出售给第三人，并与第三人完成了产权变更登记，此时房屋所有权已属于第三人，买方只能追究出售人的违约责任或者解除合同，要求其赔偿损失；

3、无法过户，因房价上涨等原因，出售人可能会毁约，不愿继续履行合同，拒绝配合过户给买方带来损失。

孙律师建议：

如果打算购买安置房，建议先核实安置房是否满足以下条件后再慎重决定：1、限制转让期已满或者没有规定限制对外出售；2、出售方已取得该安置房房产证；3、是否需要补缴土地出让金。

总之，安置房交易风险比较大，在取得安置房房产证前变数多，还是建议大家选择购买安置房时要慎重，再慎重！

5

物业管理不到位，可以不交物业费吗？面对不作为的物业公司，可以采取什么方式保障权益吗？

这个问题是很多网友反馈的，他们对自家小区的物业管理不满意，询问是否可以不交物业费。还有网友提问面对不作为的物业公司，业主可以采取哪些方式保障自己的权益？

孙律师解读：

，关于是否可以不交物业费？孙律师这里先举一个案例：

2009年2月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理协议》，约定：被告选聘原告对小区进行物业管理服务；服务项目包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、小修、养护和管理，物业共用部位和相关场所的清洁卫生等；服务收费标准：住宅物业管理费为1.2元/月/平方米；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方交纳违约金。

签订上述《物业管理委托合同》后，原告于2007年6月进驻被告小区，物业管理服务至今。被告在收楼后，有缴纳部分月份的物业管理费，后因发现物业公司物业管理不到位故不再缴纳物业管理费及其他费用。原告将被告起诉至法院要求支付拖欠的物业管理费及滞纳金。

法院判决：

法院认为原告已经为小区提供了物业服务，被告作为业主也享受了原告提供的物业服务，两者之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平及等价有偿原则，被告应当支付相关的物业服务费。

对于被告抗辩认为原告服务质量不到位，据此拒缴物业管理费的意见，法院认为，一方面，被告提出的小区管理等问题，原告解释其在接到投诉后也采取了有关管理措施，上述管理瑕疵可以通过加强管理、疏导违规业主等其他方式予以解决，并不构成根本违约，被告未能提交充足的证据证明原告在进行物业管理的过程中存在根本违约或违法行为，应承担举证不能的不利后果。

另一方面，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，原告就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的广大业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。

如果业主对物业管理企业提供的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，不能以不交物业管理费对抗物业公司的不当管理。据此，法院依法判决被告缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金。

当然，孙律师也补充到，有下述情况下的，业主可以不交物业费：

1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

即物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

2、全部或部分物业费超过诉讼时效（3年）。一般物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为会采取张贴催费通知单，或者电话催缴、上门催缴等方式催要，但如果起诉至法院后，物业公司确实无法提供证据证明其在3年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院的支持。

总之，业主需区分自己拒交物业费的理由是否具有正当性，而不能在事实不充分或者没有任何依据的前提下，仅凭个人判断随意拒交物业费。因为根据公平原则，物业公司提供了服务也有权获得对应的报酬。当业主无故坚持拒绝交费时，物业公司也有权通过法律途径维护自身合法权益，业主败诉后仍不及时履行交纳物业费义务的，可能在执行阶段被列入失信人名单，导致无法乘坐飞机、高铁，或者无法入住酒店的严重后果。

（此外，福建和广州均出台相应物业管理草案拟规定，拒不交纳物管费的住户或将录入失信被执行人名单，其认为已经拒交物业费被纳入失信人员从而影响个人征信应该是未来监督缴纳物业费最有效的一种途径。）

第二，关于物业公司不作为？业主如何维权？孙律师支招：

①只要能举证物业服务有瑕疵，可以要求物业费打折，例如拍照、录制视频证明小区的垃圾不及时清理，卫生、治安状况差等情况；

②业主应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映。

③适时启动解聘物业公司的程序

根据物权法第76条规定，当大部分业主与物业公司的矛盾不可调和时，即便合同中没有约定，业主大会在“双过半”的情况下（经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），也有权利解聘现有的物业公司。

写在最后

根据孙律师的介绍，目前我们的房产纠纷主要还是属于民事性质的房产纠纷，依据民事案件案由规定，可以划分为：房屋买卖合同纠纷、房屋赠与合同纠纷、离婚后财产纠纷、居间服务合同纠纷、共有物分割纠纷、租赁合同纠纷、物业管理纠纷等等。

 最后再次感谢观韬中茂南京律师事务所律师孙玉霞律师给我们带来的详细解读。

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