经历了稍显成色不足的“金九银十”楼市后，南京房地产市场有所回温，新房、二手房成交量在11月份都有明显上涨。

11月南京二手房成交量5653套，环比10月上涨了22.5%，回到了全年平均成交水平线，二手房成交均价达31092元/㎡。新房成交7499套（不含溧水、高淳），环比大涨82.4%，也创了今年月度成交量新高。

二手住宅篇

1、成交量5653套环比上涨22.5%

临近年末南京楼市整体有所回温，二手房、新房成交量都在上涨。11月南京二手房成交量5653套，环比10月上涨了22.5%，基本回到了全年平均成交水平线，成交量已逐步稳定，但相比去年同期来看仍有下滑，降幅达21.6%。

2017年11月-2018年11月南京二手住宅成交量走势

数据来源：南京网上房地产，单位：套

2、八区成交量在涨鼓楼仍大幅领跑

各区成交来看，除了浦口外，南京其他八区成交量均有明显上涨，整体分布占比变化不大。11月鼓楼成交量仍大幅领先，成交1196套，占比全市进一步上升达21.2%；秦淮成交866套，排名全市第二；建邺排名第三，成交711套，与10月相比，成交前三名的区属排位没有发生变动。

2018年10-11月南京各区域二手住宅成交量

数据来源：南京网上房地产，单位：套

3、成交价31092元/㎡保持稳定

根据南京我爱我家研究院统计数据，11月南京二手房成交均价达31092元/㎡，较10月均价30974元/㎡上涨了118元/㎡，涨幅为0.38%，整体价格已基本稳定，近7个月来都在3.1万/㎡上下，波动不大。挂牌价格方面，11月为29245元/㎡，环比减少了75元/㎡，从走势图来看，也十分平稳。

2017年11月-2018年11月南京二手住宅成交价和挂牌价情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

4、鼓楼成交价最高六区价格环比上涨

根据南京我爱我家研究院统计数据，11月鼓楼二手房成交均价最高，达39593元/㎡；建邺紧随其后，均价37726元/㎡；秦淮列第三位，成交价34716元/㎡；玄武跌至第四位，江宁、江北仍保持2.2-2.4万/㎡的刚需价格。环比来看，11月南京6大区均价有所上涨，涨幅都在5%以内，价格趋稳。

2018年10-11月南京各区二手住宅成交均价及环比情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

5、11月挂牌量10686套出现明显下滑

挂牌量方面，根据南京我爱我家研究院数据统计，11月南京二手房挂牌量10686套，环比下滑了15.3%，也是下半年以来首次下跌。在整体大环境偏下行趋稳的情况下，金融政策、市场政策无大的利好，不少二手房的业主心态也发生了变化，很多人开始观望市场，寻找合适的契机。

2017年11月-2018年11月南京二手住宅挂牌量情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套

6、房客比1.03供需相对均衡

11月南京二手房房客比为1.03，较10月来看比值减少了0.12，市场供求回归相对均衡的状态，主要还是受到了市场挂牌量减少的影响，在客群量没有太大变动的情况下，房客比也会逐渐趋于平衡，市场保持稳定。

（注：房客源比是指一定时间段内，新增房源与客源的比值，通过房客源比可以看出一定阶段内市场的供需情况。）

2017年11月-2018年11月南京二手住宅房客源比走势

数据来源：南京我爱我家研究院

7、市场仍以刚需为主小户型2居室最受青睐

从二手房成交面积段上看，60㎡-90㎡的小户型成交占比最高的，达39.6%，60㎡以下成交占比达31.5%，排在第二位，两者联合占比达71.1%，由此可见小户型仍是大部分购房者的选择。

11月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

从二手房成交居室上来看，2居室成交占比比重相较10月份进一步增加，达到了55.5%，3居室占比为28.9%，其他居室占比变化不大，市场整体偏刚需。从成交面积段和成交居室上看，60-90平2居室的房源最受市场青睐。

11月南京二手住宅成交居室占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

8、100-300万为市场主流改善需求有所减少

从成交总价看，100-200万占比达42.2%，排名，环比上涨2.5%；200-300万排名第二，占比28.9%；300万以上占比28.9%，环比略有下降。

11月南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

9、南京热门小区及主要商圈成交均价

11月南京热门小区TOP10成交均价

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

11月南京热门商圈TOP10成交均价

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

商品住宅篇

1、新房成交7499套同环比均大涨

11月南京商品住宅成交7499套（不含溧水、高淳），环比大涨82.4%，同比也涨了48.8%，创今年月度成交量新高。自8月底以来，南京楼市开盘潮不断，因为网上房地产数据有延迟的现象，所以9、10月成交量上涨不明显，而11月成交量出现爆发。预计在11月依旧疯狂的上市潮下，12月的成交量还会保持高位。

2017年10月-2018年11月南京商品住宅成交量情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

2、江宁荣登成交榜首占比超3成

从各区成交情况来看，11月成交量最多的是江宁区，共成交2272套，占比30.3%，江宁11月既有青龙山新城的新盘开盘，又有大学城板块的老盘加推，而且去化结果也都在5成以上，成交量超过开盘大户浦口区。浦口区、栖霞区分别以1836套、1235套的成交量位居第二、三位，断货已久的栖霞区在万达茂、高科荣境等老盘加推下，11月成交量大涨。

2018年10-11月南京各区商品住宅成交情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

3、11月上市9172套房源房企冲刺

11月南京共有37盘加推9172套房源，经历上半年上市量的低迷，下半年特别是8月以来，上市量迎来一波又一波高潮，年底各大房企更是跑量冲刺。

从板块来看，江北依然是开盘大户，共有8盘加推了2331套房源，占比25%，江浦、桥北、六合等多个片区楼盘，都争先抢开入市；其次是都市圈和城北，占比都达到了14%，其中城北燕子矶新盘和多年未加推的老盘同时入市，上市量也达到了1274套。

11月南京各板块楼盘开盘情况

数据来源：南京我爱我家研究院

而在去化方面，11月售罄的楼盘比此前明显增多，共有11盘售罄，3盘基本售罄，除此之外，去化在8成以上的还有5盘。从售罄的楼盘来看，3盘位于河西，2盘位于仙林，优越的区位优势和一二手房倒挂严重，如河西倒挂1.5万/㎡左右、南站倒挂0.7万/㎡左右、仙林倒挂0.8-1.2万/㎡，也让这些盘受到购房者的追捧。但同时，部分楼盘由于价格偏高、区位没有太多优势，也存在滞销、去化困难的现状。

南京我爱我家研究院简析：

11月南京二手房成交量5653套，环比10月上涨了22.5%，基本回到了全年平均成交水平线，成交量已逐步稳定。南京二手房成交均价达31092元/㎡，环比小幅上涨0.38%。

二手房挂牌量10686套，环比下滑了15.3%，也是下半年以来首次下跌。房客比为1.03，市场供求回归相对均衡的状态。客户成交周期达22.05天，环比仍有明显拉长。整体来看，在目前市场大环境下，不少业主和客户心态发生了变化，开始进入了观望的状态。

11月南京商品住宅成交7499套（不含溧水、高淳），环比大涨82.4%，也创了今年月度成交量新高。37盘加推9172套房源，经历上半年上市量的低迷，8月以来，新房上市量迎来一波又一波高潮，年底各大房企更是跑量冲刺，预计12月的上市量和成交量还会保持高位。

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