近日，有网友在房博士问答中向我们提问：外婆患有老年痴呆，名下1套房，外公是否有权利将这套房过户给子女？怎么过户最划算？

其实，这样的问题在我们生活中很常见，甚至在电视节目中经常会看到因为老人房产分割问题引发子女之间的纷争。老人意识模糊究竟有没有处置房产的权利？立遗嘱把房子给子女一定就有效吗？遗嘱一定要公正？老人行动不便能委托卖房吗？今天，我们就老人名下房产过户问题做一个详细的解答！

看点

01

老人意识模糊，配偶可以代处理房产吗？

案例

外婆患有老年痴呆，她名下1套房，外公是否有权利将这套房过户给子女？怎么过户最划算？

A：我们先来解决文章开头网友的疑问。外婆名下有一套房，且房产证上只有外婆的名字。可能很多人认为，这位网友的外公与其外婆是夫妻关系，当然有代处理房产的权利。但我致电了南京房管局的相关工作人员，答案是：不一定。

这位网友需要先去法院确定一件事，就是像外婆这种患有老年痴呆，无民事行为能力的人由谁监护，一般来说法院会首先选定由配偶监护，也就是其外公，其次才是子女监护。也就是说，如果外婆的监护人为外公，那么外公就有权利处置这套房产，代其过户给子女。

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房子如何过户给子女最省钱？

就目前的情况来看，这网友可以选择买卖或者赠与这两种过户方式，哪种税费少就选哪种：

1、直系亲属房产赠与税费：

直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，需交3%契税。

什么是直系亲属？

a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。 

b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属，属于姻亲。 

2、买卖方式过户税费

注：

1、含税总价是指含增值税的总价，增值税计算时需要算出不含税价格，即除以1+5%，增值税的税率是5.6%；

 

2、增值税计算方式：增值税=房价/（1+5%）*5.6% ，其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

结论：

房屋不满2年，或者房屋满2年且家庭第三套房，直系亲属之间赠与比买卖过户更划算，赠与只需要3％的契税；房屋满2年（非三套房），直系亲属之间买卖过户更划算。

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02

老人被逼去办理的遗嘱公证，算不算数？

案例

据现代快报报道，张奶奶的儿子想要她的房子，经常打她，并威胁她要再不给房子就赶她出门。她实在没办法南京市石城公证处办理遗嘱公证，其实并不想把房子给儿子，张奶奶被迫办理的遗嘱公证是否有效？

A：南京市石城公证处工作人员表示，公证处办理遗嘱的时候，会充分尊重当事人本人的意思，不能有任何亲属包括配偶在场，公证员完全只听申请人本人的真实意思。只要不是张奶奶自己的真实意思，公证处就不能办理公证遗嘱。同时，建议张奶奶向警方报案或申请法律援助。

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遗嘱一定要公正后才有效吗？

公证遗嘱和非公证遗嘱的区别在于：公证遗嘱是经过国家机关证明过的遗嘱，其真实性和合法性比非公证遗嘱更高，而且公证遗嘱本身就是对自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱的证明，口头遗嘱一般情况下也可以申请公证，但一般情况下公证处证明该遗嘱时，应当由公证员制作笔录，作成代书遗嘱。

现在的房产遗嘱公证没有强制性了，只要提交的遗嘱合法、有效，都可以按照正常程序办理遗嘱继承手续，但需要注意的是，公证后的遗嘱真实性、合法性更有保证，其法律效力高于其他遗嘱。

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03

签完合同，房东老人突发脑梗，可以委托他人卖房吗？

案例

张先生所购房屋的产权人是一位老人，签完合同后，老人不幸发生脑梗，现在生病住院，委托他的儿子处理卖房事宜。但是当房产局的工作人员上门后，却认定老人意识不清，不予办理过户，买房过程便就此搁浅。这种情况下，二手房交易还能继续吗？老人能否委托他们卖房？

A：业内人士表示 ，老人意识不清是肯定不能委托他人卖房的。目前的情况来看，老人的子女有必要去法院通过判决的形式，来证明老人意识是否清晰。

据了解，无民事行为能力人，应由法院来认定。认定一个人是否具备民事行为能力是非常严肃的事情。根据法律法规规定，对于公民是否具备民事行为能力，应由法院进行认定。认定后，可由无民事行为能力人的法定监护人或指定监护人对其财产进行处分。

房管局是不会仅凭当事人亲属的陈述，或者医院证明认定当事人意识是否清晰的。如果对监护人有争议的，还应当提请法院指定监护人。如果没有争议，则可由法定监护人代为委托办理。

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04

 老人唯一的房子给了孙子，其他儿女还能分吗？

案例

周先生家兄弟姐妹4个，但唯有老二家生的是男孩，所以周先生的父母对这个唯一的孙子疼爱有加。周先生的母亲数年前去世，前不久，其父亲也过世了。“等到办完丧事我们才知道，我父母名下唯一的一套房产居然已经过户给我侄子了。”周先生说，他想咨询，这套房子作为父母的遗产，难道他和其他兄弟姐妹没有继承的权利吗？

A：遗产继承可以是遗嘱继承，也可以是法定继承。律师表示，如果周先生父亲有遗嘱，说把房子给孙子，那其他子女是没有分享权利的。而考虑到这套房子是周老先生去世前就过户到了孙子名下，那么要搞清楚周老先生是在老伴儿过世前办的手续还是过世后办的手续。

“这套房子是周老先生夫妻的共同财产，如果是在老伴儿过世前过户的，那么应该是征得了老伴儿的同意，就没什么异议。但如果是之后办理的，那么房产中的一半是其老伴儿的遗产，在其老伴儿没有遗嘱的情况下应该法定继承，那么周先生和其他几个兄弟姐妹是有继承权的。”律师补充。

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05

孙子想上爷爷房子的学区，产权置换如何办理？

案例

刘先生的儿子准备上小学，其父母名下有一套拉小学区房，刘先生夫妻名下一套房在江宁，学区一般。现在想进行产权置换，让小孩能上到拉小，该如何办理？受不受限购政策影响？

A：关于产权置换问题，南京房产局（84722588转101）工作人员表示，房屋交换不受限购政策影响，不需要开购房证明，带上身份证、户口簿、结婚证、房产证和土地证（或不动产权证）等材料到房产局办理即可。

产权置换的税费，交换双方均比照房屋买卖的税收规定执行，表格同上，其中契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额征收。