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调控满1年,风雨叠加的楼市大势下南京如何走?

来源:365淘房 2017-09-28 09:37
摘要:今天,距去年“9.25”南京楼市重启调控正式满1年。翘首等待的购房者在观望1年后,等来了新一轮调控的收紧,市场预期再度被控。

今天,距去年“9.25”南京楼市重启调控正式满1年。翘首等待的购房者在观望1年后,等来了新一轮调控的收紧,市场预期再度被控。

一、全国楼市新一轮调控加码来袭,主要集中于这3点:

 

 

1. 此轮率先调控城市均是去年10月调控政策出台后,房价上涨幅度较快城市。

限售6城同比去年10月房价涨幅

 

数据来源南京我爱我家研究院

 

2. 出台限售的6个城市,其投资群体数量虽然不及一线城市和南京、杭州、青岛等热点城市,但相对于该城楼市而言,已经产生了撬动影响。10月成交量可能出现爆发式增长前出台政策,可以有效抑制市场预期。

四限政策发布频次

 

 

数据来源CRIC2016和政府网站

 

3. 从四限发布频次来看,限售虽然为调控“新招”,但对市场的杀伤力却毫不减弱,尤其在市场预期这块的影响力可谓空前。限售可以有效抑制各地楼市短期投资投机需求,让房价和交易量回归理性,这也是此番调控限售成为主流的原因。

调控满1年,南京二手房挂牌均价同比上涨12.83%

 

据南京我爱我家研究院统计,2017年9月南京二手房挂牌均价为26563元/㎡,同比去年上涨12.40%。截止9月25日,南京二手房成交4869套,同比去年同期下降61.26%;挂牌量方面,全市共计挂出10076套房源,同比去年同期下降37.32%。

(注:9月数据截止为9月24日)

20169月-2017年9月南京二手房挂牌均价

 

 

数据来源:南京我爱我家研究院,单位:元/

 

20169月-2017年9月南京二手房挂牌

 

数据来源:南京我爱我家研究院,单位:

 

20169月-2017年9月南京二手房成交量

 

数据来源:南京我爱我家研究院,单位:

 

解析

 

1. 限购、限贷、限价、限售政策齐发下,南京楼市成交量降温明显。在调控的严格控制下,南京新房市场速冻,无论是上市量还是成交量均在低位徘徊。二手房市场虽不受限价的影响,但买卖双方心理预期的变化,最终导致挂牌量和成交量双双下跌。

2. 20179月,南京二手房挂牌均价同比去年同期上涨12.4%。但值得注意的是,自今年8月起,挂牌均价呈现下跌态势。主要原因是:信贷政策的收紧,增加了二手房置业群体,尤其是换房者的购房压力。在当前市场环境下,业主方面多选择可出首付高、支付款项快的买家,而银行对贷款资格的严格审核和放款时间的拉长,导致购房资金迟迟未能下放,买卖双方的交易一度紧绷。

3. 从当前楼市的调控趋势和市场风向来看,今年二手房成交量同比下跌已成大概率事件。截止目前,南京二手房共计成交71735套,总量为去年总值半数。此番楼市再掀加码风暴,四季度成交量不容乐观。

新房全面限价,去年10月房价为区域红线

 

自去年10月南京出台调控政策,新房的销许价审批就愈发严格。目前,限价(以2016年10月房价作为限价红线)处于全市全面覆盖。

(注:9月数据截止为9月24日)

2017年南京热点区域新房限价

 

 

数据来源:南京我爱我家研究院

 

2016年9月-2017年9月南京新房成交量

 

 

数据来源:南京网上房地产,单位:

 

解析

 

1. 四限齐发下的南京新房市场是调控最严厉的部分,经过政策引导,量价降温明显。截止目前,9月新房共计成交5517套,同比大降58.28%。

2. 受限价政策的影响,南京新房推新缓慢,再加上热点区域的购买需求旺盛,市场一度出现“一房难求”、摇号中签率破新低的现象。但由于政府出台土地新规明确表示:捂盘将无法拿地,列入土地竞拍黑名单。这致使部分开发商在考虑长期市场占有率和后续发展等因素后,开闸放粮。

 

数据来源:南京国土资源局,单位:元/㎡

3. 自去年南京出台调控至今,全市共计成交84幅地块,其中,江宁和江北以24幅并列第一。2万+地块共有9幅,表明开发商对南京楼市的后期发展仍有一定信心。但随着土地政策不断完善、土地供应逐步增加,开发商拿地也更趋于理性。

 

总的来看,参考全国调控方向,下一阶段南京楼市主要注意以下几点:

 

1. 楼市调控政策收紧的可能性较大。刚需置业受政策影响较小,但短期投资者宜转向长线发展。

2. 部分选择地产股票形式与地产挂钩的投资者需注意,由于政策影响, 9月25日,港股A股地产板块双双呈现下跌。其中,融创、碧桂园、中国恒大盘中跌幅均超6%,合景泰富、富力地产一度均跌超8%,旭辉控股则大跌12.7%。投资风险需提早把控在适度范围。

3. 最后也是最实在的一点,有明确买房意愿的,本周开具好购房证明,以防国庆政策收紧。返回南京二手房首页

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