今天，距去年“9.25”南京楼市重启调控正式满1年。翘首等待的购房者在观望1年后，等来了新一轮调控的收紧，市场预期再度被控。

一、全国楼市新一轮调控加码来袭，主要集中于这3点：

1. 此轮率先调控城市均是去年10月调控政策出台后，房价上涨幅度较快城市。

限售6城同比去年10月房价涨幅

数据来源：南京我爱我家研究院

2. 出台限售的6个城市，其投资群体数量虽然不及一线城市和南京、杭州、青岛等热点城市，但相对于该城楼市而言，已经产生了撬动影响。在10月成交量可能出现爆发式增长前出台政策，可以有效抑制市场预期。

四限政策发布频次

数据来源：CRIC2016和政府网站

3. 从四限发布频次来看，限售虽然为调控“新招”，但对市场的杀伤力却毫不减弱，尤其在市场预期这块的影响力可谓空前。限售可以有效抑制各地楼市短期投资投机需求，让房价和交易量回归理性，这也是此番调控限售成为主流的原因。

二、调控满1年，南京二手房挂牌均价同比上涨12.83%

据南京我爱我家研究院统计，2017年9月南京二手房挂牌均价为26563元/㎡，同比去年上涨12.40%。截止9月25日，南京二手房成交4869套，同比去年同期下降61.26%；挂牌量方面，全市共计挂出10076套房源，同比去年同期下降37.32%。

（注：9月数据截止为9月24日）

2016年9月-2017年9月南京二手房挂牌均价

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

2016年9月-2017年9月南京二手房挂牌量

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套

2016年9月-2017年9月南京二手房成交量

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套

解析：

1. 限购、限贷、限价、限售政策齐发下，南京楼市成交量降温明显。在调控的严格控制下，南京新房市场速冻，无论是上市量还是成交量均在低位徘徊。二手房市场虽不受限价的影响，但买卖双方心理预期的变化，最终导致挂牌量和成交量双双下跌。

2. 2017年9月，南京二手房挂牌均价同比去年同期上涨12.4%。但值得注意的是，自今年8月起，挂牌均价呈现下跌态势。主要原因是：信贷政策的收紧，增加了二手房置业群体，尤其是换房者的购房压力。在当前市场环境下，业主方面多选择可出首付高、支付款项快的买家，而银行对贷款资格的严格审核和放款时间的拉长，导致购房资金迟迟未能下放，买卖双方的交易一度紧绷。

3. 从当前楼市的调控趋势和市场风向来看，今年二手房成交量同比下跌已成大概率事件。截止目前，南京二手房共计成交71735套，总量为去年总值半数。此番楼市再掀加码风暴，四季度成交量不容乐观。

三、新房全面限价，去年10月房价为区域红线

自去年10月南京出台调控政策，新房的销许价审批就愈发严格。目前，限价（以2016年10月房价作为限价红线）处于全市全面覆盖。

（注：9月数据截止为9月24日）

2017年南京热点区域新房限价

数据来源：南京我爱我家研究院

2016年9月-2017年9月南京新房成交量

数据来源：南京网上房地产，单位：套

解析：

1. 四限齐发下的南京新房市场是调控最严厉的部分，经过政策引导，量价降温明显。截止目前，9月新房共计成交5517套，同比大降58.28%。

2. 受限价政策的影响，南京新房推新缓慢，再加上热点区域的购买需求旺盛，市场一度出现“一房难求”、摇号中签率破新低的现象。但由于政府出台土地新规明确表示：捂盘将无法拿地，列入土地竞拍黑名单。这致使部分开发商在考虑长期市场占有率和后续发展等因素后，开闸放粮。

数据来源：南京国土资源局，单位：元/㎡

3. 自去年南京出台调控至今，全市共计成交84幅地块，其中，江宁和江北以24幅并列。2万+地块共有9幅，表明开发商对南京楼市的后期发展仍有一定信心。但随着土地政策不断完善、土地供应逐步增加，开发商拿地也更趋于理性。

总的来看，参考全国调控方向，下一阶段南京楼市主要注意以下几点：

1. 楼市调控政策收紧的可能性较大。刚需置业受政策影响较小，但短期投资者宜转向长线发展。

2. 部分选择地产股票形式与地产挂钩的投资者需注意，由于政策影响， 9月25日，港股A股地产板块双双呈现下跌。其中，融创、碧桂园、中国恒大盘中跌幅均超6%，合景泰富、富力地产一度均跌超8%，旭辉控股则大跌12.7%。投资风险需提早把控在适度范围。

3. 最后也是最实在的一点，有明确买房意愿的，本周开具好购房证明，以防国庆政策收紧。

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