一、南京租房补贴政策一览 

2016年7月1日起，南京正式实施《南京市公共租赁住房货币化保障方案》，为符合条件的高校毕业生、外来务工人员和城市中低收入住房困难群体提供住房补贴。根据该政策，符合条件的高校毕业生可获得博士每人每月1000元、硕士每人每月800元、学士和技师每人每月600元的补贴。

二、在南京，租赁市场呈现三个主要特征：

1、近一年来南京租金波动水平较大，整体呈现下跌趋势；

2、全市租赁板块中，高端租赁市场表现好于中低端市场，租金收取合理且规范；

3、在合租市场中，除部分高端板块，各板块租金水平主要集中在600-1000元/间/月。

具体表现为：

2016年7月-2017年7月全市平均租金走势

数据来源：南京我爱我家研究院    单位：元/套

1、2016年下半年，受租赁市场供求影响，第三季度平均月租金水平涨幅较大，随着租赁潮的退却，第四季度月租金与前期差距较大，但整体表现平稳。2017年一季度，受返工潮的影响，南京租赁市场产生一波成交高峰，但在3-5月期间，租金连续下跌3个月。7月平均月租金更是在6月租金的小幅回温后，再次下跌。

2、在高端租赁市场中，房源主要以整租为主，并且在南京租赁房源供给中，优质房源占比较小，供需基本平衡，受市场整体影响不大。此外，高端租住人群多为白领或中高级管理层，多集中于奥体、珠江路、仙林、龙江等四个高端租赁板块，对租住房屋的环境、小区区位、房东素质、租期签订等均有多重考量，以降低沟通和交通成本，享受更好的居住体验。因此，在租金收费这块，往往更为合理且规范。

3、中低端租赁市场以合租形式为主，房源量较多，租金水平受市场影响大。租住人群多为初入社会新生和外来务工人员，租住区域  多集中于桥北、麒麟、迈皋桥、油坊桥、马群等中低端市场，加之其租房经验不足、知识文化有限等多重因素，导致在签订租房合约方面多有漏洞，后期自身权益易受侵害，可能出现房东随意涨价、租期被缩短甚至被强行赶出等情况。

4. 合租作为南京租赁的主要方式，在租赁市场中占有较大比重。统计发现，各租赁板块合租租金水平主要集中在600-1000元/间/月价格段，

三、个例分析：租房补贴到手，租金却涨了？

南京市出台租房补贴政策，对在宁租房的大学生而言，无疑是一个利好。但社会中却存在着极少部分的房东趁机涨租情况，究其原因主要为以下几点：

1. 从上述南京租赁市场的具体表现来看，合租为南京租赁的主要方式，同时也是在宁租房大学生的主要居住选择。据南京我爱我家研究院统计，近一年中（2016年7月-2017年7月），年龄段在21-35岁租房人群合租占比为68.12%，这意味着该人群多租住单间，而单间各板块平均月租金多集中于600-1000元。由于合租市场的一些不规范性，房东在租客成功获取租房补贴后，伺机涨价，以获取更高收益。

2. 在租房补贴申请的细则中，申请人必须携带租房发票等材料。目前，市场上仍存在不少房屋未进行出租登记备案的情况，房东无法开具正规的租房发票。在租客的要求下，房东会借机将登记备案所需的年租金3.5%的税费算入租金中，变相让租客承担这部分成本。

3. 据调查，原本受制于收入水平的部分刚毕业学生群体在租房补贴政策出台后，提升居住档次，如：由原本600元/月的单间换至1000元/月的单间，由此产生的租房成本增加是由改善居住环境而产生的主观因素。

4. “伪增长”现象的存在。在租房补贴的发放细则中，租金不满600元/月的按照实际租金进行补贴、发放。这就产生了一个现象，即租客与房东私下沟通抬高租金成本，以获取更高的补贴金额，该方式下租金的上涨则称为“伪增长”。

四、各区域单室套、两居室平均月租金水平一览

据南京我爱我家研究院统计，2017年4-7月南京各区域单室套平均月租金“6跌3涨”，两居室平均月租金走势与单室套保持一致。

1. 单室套：2017年4-7月，建邺区平均月租金最高为3130元/套；涨幅最高为栖霞区，环比2017年1-3月上涨3.82%，平均月租金为1602元/套；跌幅最高为浦口区，环比下跌5.83%，平均月租金为1259元/套。

2. 两居室：2017年4-7月，建邺区平均月租金最高为3457元/套；涨幅最高为六合区，环比2017年1-3月上涨3.50%，平均月租金为1270元/套；跌幅最高为玄武区，环比下跌1.87%，平均月租金为2670元/套。

2016年7月-2017年7月南京各区域单室套、两居室平均月租金情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/套/月

五、租金与房价挂钩？两者机制不同 

1. 租的市场与购的市场是两个比较独立的市场。今天租赁的人口大部分都是30岁以下的年轻人，这部分人群需求就是租房，房价再怎么变化，跟该群体也没有太大关系，但这部分人群会在租房市场停留比较长的时间。

2. 租金的确定机制和房价的决定机制是完全不一样的，房价不仅取决于供给需求还取决于变量，但是租金主要取决于收入。租赁的系列利好政策是让人们通过租赁解决问题，租得更体面，至于对房地产市场有没有溢出效应，据相关数据来看这是有限的。

六、大学生租房轨迹分析

依据当前大学生租房习性，从租房考虑因素、价格考虑区间、租房选择途径、房屋条件优先级排序等维度来分析大学生的租房轨迹。

（一）租房考虑因素

大学生初入社会时，鉴于租房经验缺乏，租房所需考虑因素多且杂。其中，租金为普遍关注要素，所选人数占整体的82.14%；其次居住方式的选择成为下一个关注热点，随着年轻一代对居住品质要求的提升，是否合租、是否租住单室套，是他们考量的另一个重点，所选人数占整体的74.66%；交通通达程度作为与大学生工作、生活息息相关的因素，是否靠近地铁站、公交站等交通干线，以及距离干线的远近和价格之间的变化关系，均是其重视的原因，占比为68.78%。

（二）价格考虑区间

对于刚毕业的大学生接受程度而言，统计数据显示：单室套平均租金为1300元左右；工作1年后，租金承租区间有所提高，平均为1500-1800元；当工作1-2年后，承租的单室套平均租金为2000元以上。

相比于整租，刚毕业的大学生合租的单间可接受平均租金为800元左右；工作1年后，900-1300元以内的单间，也在个人承租范围内；随着工作年限的增加，平均租金为1500元以上的单间或单室套成为大学生更好的选择。但值得注意的是，一般该价格区间的单室套装修多老旧、位置也稍偏远。

（三）租房选择途径

当下，南京大学生选择租房的途径主要为网络找房、中介推荐房源、朋友介绍、贴单广告几类，其中，年轻一代以网络、APP为找房主要途径，占比为28.07%。在没有找到合适、满意的租赁房源背景下，中介推荐成为大学生的第二选择，占比为20.34%。此外，在一些小区布告栏等区域的贴单广告也是初入社会租房的大学生获取房源的主要方式。

（四）租房条件优先级排序

在居住条件的选择中，结合南京气温等实际生活情况，床、热水器、空调和衣物晾晒区等被拉入租房条件优先级；冰箱、洗衣机、网络、桌椅等则纳入第二优先级；微波炉、油烟机等厨房电器处于第三优先级。

七、热门租房板块平均月租金一览

对于南京大学生群体而言，热门租房板块有四个：迈皋桥、油坊桥、马群、桥北。因其靠近地铁、租金相对较低、周边配套满足生活且距市中心40分钟车程内，获得初入社会新生青睐。但同时，由于租房人群多且杂，板块环境相对较差，人员素质不一，小区管理多有疏漏，也存在一些租房纠纷和居住安全问题。南京我爱我家研究院建议，加强房屋出租备案登记监督，对租住人员进行定期的身份信息登记与核实，加强板块治安巡逻，为新生群体提供一个更为舒适、安全的租住环境。

附表1：2016-2017年南京各区域主要板块租金情况

附表2：南京各区域热门前三板块小区及价格涨跌情况

附表3：2017年南京各板块租金段占比情况

附表4：2017年1-7月南京市各区域住房租金情况一览表

附表5：2017年1-7月南京市部分典型区域租金情况一览表

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