麒麟要卖3万，禄口也要1万5了，江宁，曾经的“刚需天堂”，如今也已“改善当道。本周五，“熔断”政策后的第二场土拍将会如期进行，此次出让10幅地块，6幅来自江宁：青龙山新城1幅、九龙湖南4幅、大学城1幅。房价全面破三，江宁的春天就要来了吗？

高价地围城，江宁也不例外

2015年8月7日，龙湖拿下杨家圩地块，楼面地价12678元/㎡，创江宁地价新高；

2015年8月28日，中锐拿下江宁天元西路G31地块，楼面地价13218元/㎡，江宁地价再创新高；

2015年12月9日，江宁开发区胜太路NO.2015G57地块再次拍卖被金辉拿下，最终成交楼面地价达到16389元/㎡！江宁地价又创新高；

2016年4月15日，经过61轮厮杀，北京嘉诚以47.6亿拿下麒麟G09地块，最终成交楼面地价达到22353元/平米，成为麒麟新地王！！同时也是江宁区地王！

2016年6月14日，经过58轮竞拍，融侨以23.9亿拿下江宁青龙山G18宅地，楼面价19476元/㎡，江宁上坊地价创历史新高。 

（表为此次土拍土地基本信息）

上月土拍G18、G19地块遭20多家房企疯抢，而本周五即将拍出的G22地块和G18、G19地块区位条件相当，都位于青龙山新城。从G22地块的最高限价19848元/平来看，预计最终成交价会和G18不相上下，当然也不排除达到最高限价，最终熔断流拍的可能！

不难看出，这次土拍九龙湖将出让4幅土地，近30万方，这也将终结九龙湖长达一年多的土地慌。目前，九龙湖板块的利好正在逐一兑现，成为了江宁继百家湖、大学城之后又一个楼市新宠。九龙湖板块的这4块地最终花落谁家，必将引人注目。

刚需再见：意料之外的逆袭

江宁的地王在哪里？九龙湖吗？方山吗？还是青龙山生态新城？错！谁能想到，江宁的地王居然在麒麟！

江宁、江北、麒麟、板桥一直是南京刚需的四大聚集地。但情况在今年发生了巨变，楼面地价2.2万/㎡的麒麟板块，已经有不少楼盘房价在冲3万/㎡，可以说麒麟在2016年进行了一场意料之外的逆袭。

新房方面，今年4月初启迪方洲加推房源的价格集中在18000元/㎡，当天所有房源售罄。而7月份上市的启迪方洲，放风价便达到了28000元/㎡。无独有偶，一直处于麒麟“谷底价”的银亿东城居然也打出了“精装20000元/㎡”的放风价。

二手房方面，目前麒麟板块二手房均价大多在15000-20000元/㎡左右，与2016年年初相比涨幅大概在40%左右。据板块内资深经纪人介绍，因为是刚需置业重地的缘故，中小房型反而更受喜爱，因此涨幅较大。大三房等改善型的房源，上涨空间反而有限。

与房价上涨同步的是，可售房源量也在日益减少，看来“房荒”也开始波及到二手房啦。当然，默默逆袭的不仅仅是麒麟，一言不合就涨价还有—禄口！6月底，新城保利天地首开成交均价为15300元/㎡，所有房源售罄。目前，禄口整体的房价集中在9600-11600元/㎡（毛坯），新城保利天地15300元/㎡的精装价一跃达到了区域内天花板价。

但麒麟的逆袭也招到了不少的质疑：麒麟没有最新的规划利好，配套建设也相对缓慢，交通、学校、商业等，都是麒麟板块发展绕不过去的坎儿。房价方面，同样是冲3万/㎡，相较于国家级新区大饼支撑的江北、板块相对成熟的江宁，目前除了地王什么也没有的麒麟，真的没有风险吗？

真实房价：江宁一年涨了5497元/㎡

2016年已经过去了一半，在“限价”的大背景下，江宁房价究竟如何？

新房 整体涨幅趋缓

目前，江宁板块的涨幅趋缓，最多涨价500元/㎡，主要原因在于一些楼盘逐渐收官以及在售楼盘不多。

九龙湖的保利中央公园3个月的时间上涨了5245元/㎡，金轮津桥华府和翠屏诚园分别的涨幅为2.63%和1.92%，略微上涨。7月的江宁楼市还将迎来纯新盘景枫凤凰台和中粮祥云入市。

二手房一年涨了45.73%

（江宁区二手房价格走势图）

（2015年6月—2016年6月江宁区二手房成交情况）

2016年1-6月江宁区二手房成交17412套，居于南京各区成交量之首，占比全市成交量82891套的21.01%，俨然成为了是全市主要的刚需及首改聚集区域。

江宁板块受地理位置的影响，有大量的刚需房源和改善大户型，前几年房价都在稳步增长，涨幅并不太疯狂，因此被认为是刚需和首改重地。随着江宁生活交通配套的不断完善，以及新房价格的持续上涨，江宁板块的潜力正在被逐步挖掘。

据业内人士分析，“前几年的江宁房价可以说基本都没涨，只能说之前没在江宁置业的业主是错失良机。而今年以来不少九龙湖、百家湖板块的优质楼盘，房价都破两万了。二手房房价的大幅补涨，是必然的现象，不出意外的话，未来江宁的房价仍有上涨空间，均价达到2万5都不无可能。”

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