近日，南京新房二手房成交量大增。随着降息等系列利好消息的落实，越来越多的人选择买房。那么，在买房过程中应该如何利用贷款呢？贷款多少合适？选择20年还是30年？要不要提前还贷？怎样才能更省钱？365二手房为您整理了当前房贷的买房贷款的五大原则及南京最新最全房贷攻略！

房贷背景：6月28日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，5年以上商业贷款利率降至历史上最低的5.4%，达到历史最低点。

（图片来自：和讯网）

1、全款买还是贷款买？

当然是贷款买房啦，用银行的钱，不用白不用。土豪请随意！

贷款买，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你贷款总额多，可以公积金和商业贷款组合贷。

2、贷款多少合适？

建议首付越低越好，在月供能承受的前提下，贷款比例越高越好。

3、贷款20年还是30年？

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年。

4、要不要提前还贷？

现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。

适合提前还款三类人：

1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险

2、不想要任何负债，觉得欠钱很有负担

3、这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，注意，请抱大腿。

建议不用提前还款的类型：

1、公积金贷款

2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了。

3、等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是要看准时间。

5、等额本金还是等额本息？

无论是哪种还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。

因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。

总结：

由于当前利率史上最低，在月供能承受的情况下，购房贷款：

一定是能借多少借多少，能借多久借多久！

一定是能借多少借多少，能借多久借多久！

一定是能借多少借多少，能借多久借多久！

重要的事情说三遍！

2015年南京最新最全房贷攻略

公积金贷款政策

1、首套房

满足条件：未贷过公积金或贷过1次公积金且已还清，名下无房算首套

首付比例：两成，执行基准利率

2、二套房

满足条件：（1）未贷过公积金或贷过1次公积金且已还清，名下有1套房再买；

               （2）仅限于人均住房面积＜南京人均住房面积（32㎡）或一家三口≤100㎡。

首付比例：三成，执行基准利率的1.1倍

3、三套房及以上

禁止申请公积金贷款。

其它禁贷公积金的情况：第三次申请公积金贷款；贷过公积金但尚未还清。

商业贷款政策

1、首套房

首付比例：三成，执行基准利率，目前最低可享受9.5折优惠

2、二套房

（1）名下一套房贷款已还清，首付3成，执行基准利率的1.1倍

（2）名下一套房贷款未还清，首付4.5成，执行基准利率的1.1倍

3、三套房

首付和利率由银行审核个人情况决定

组合贷款政策

1、名下无房

首付比例：首付三成，执行基准利率。（公积金贷过两次，不允许再贷公积金，只能纯商贷。）

2、名下有1套房，贷款还清

商业贷款：首付三成，执行基准利率，目前最低可享受9.5折优惠。

公积金贷款：首付三成，执行基准利率的1.1倍。

（一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制，无论是否使用过公积金贷款，再买房都不能再申请公积金贷款。）

3、名下有2套房，贷款已还清，申请第3套房贷款

商业贷款：银行根据情况审定首付及利率

公积金贷款：禁止贷款

南京房贷热点问题解答

1、Q：如果首套房采用组合贷，那么应该首付几成？

首套房组合贷首付依然是3成。

2、Q：套房纯公积金贷款未结清，第二套房是不是只能办商业贷款，首付是几成，利率多少？

首套房纯公积金贷款未结清，二套房只能用商贷，首付4.5成，基准利率1.1倍。

3、Q：套房纯商贷未结清，第二套房办纯公积金贷款，首付是几成，利率多少？

如果套房人均住房面积＜南京人均住房面积或一家三口≤100㎡，可以用公积金贷款，首付3成，利率1.1倍。如果面积不符合，则不能使用公积金贷款。

4、Q：套房组合贷款未结清，是不是二套房只能纯商贷？利率多少？

（1）套房的商贷已还清，公积金贷款部分未还清，二套房只能用纯商贷，首付最低4.5成，基准利率1.1倍。

（2）套房商贷部分未还清，公积金贷款部分已还清，二套房可以商贷，首付最低4.5成，利率1.1倍；如果套房人均住房面积小于南京市人均住房面积或者一家三口小于等于100平方米，可以再次用公积金贷款，首付3成，利率1.1倍。

（3）套房商贷和公积金贷款均未还清，二套房只能用纯商贷，首付最低4.5成，利率1.1倍。

5、Q：在首套房贷款结清的情况下，用组合贷的方式购买二套房，首付几成？

首付3成（前提条件是，套房人均住房面积＜南京人均住房面积或一家三口≤100㎡，因为公积金有此规定）。

6、Q：曾经买房用过一次公积金贷款，现在房子已经卖掉，贷款也已还清，再买房用公积金贷款，首付几成？

南京商业贷款首付及利率

南京公积金贷款首付及利率

（365二手房 胡敏）

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