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双汇文学区房升温明显,优质房源供不应求,而隔壁的老小区却……

来源:365淘房 2021-03-02 08:41
摘要:近日,我在实探鼓楼学区房时,发现有一个小区虽然紧挨着金陵汇文初中校区旁边,但是目前小区二手房挂牌价才3.6万/平左右。

近日,我在实探鼓楼学区房时,发现有一个小区虽然紧挨着金陵汇文初中校区旁边,但是目前小区二手房挂牌价才3.6万/平左右。

在周边小区单价都是5、6万/平,甚至7万/平的衬托下,海棠里小区的房价显得特别突兀,那么这个小区的房价为何远低于周边呢? 

为此,我也去小区周边了解一番。

位置优越,紧邻名校,小区房价为何低迷

小区位于鼓楼区凤凰西街和汉中门大街之间,距离小区较近的地铁是2号线云锦路站,大约700米不到。1公里之外就是河西万达广场,妥妥的主城区位置。

不过,最值得一提的是小区紧挨着金陵汇文的初中校区,准确的说是东校区。目前从小区侧门走到学校,大约只有100米左右。

不过如今小区的侧门不对外开放,只留一处大门正常通行。目前小区物业是街道代管,所以门禁十分宽松。门口保安只对车辆进行管控,行人通道直接对外开放。

小区大约是1998年左右的房龄,暂时还没有翻新,所以是一个实实在在的老小区。因此小区内部环境显得较为凌乱。

内部没有专门的停车位,大部分业主都只能停靠在主干道路边,或者小区空地上。

大部分楼栋的一楼住户都额外加盖了一部分房屋,这一点在主城老小区中十分常见。由于加盖时间过早,现在基本上不太可能会被取缔,不过这部分面积也不计入房屋的产权面积。

由于尚未翻新,小区单元门基本都是敞开式,还是维持着早期的小区模样。

每栋单元门楼下都随意停放着电瓶车,小区的绿化也仅仅依靠着楼栋前面几颗稀稀落落的树。如今才刚进入初春,光秃秃的树干显得有些寂寥感。

小区里面就有一家菜鸟驿站,业主平日里寄拿快递,应该会十分方便。

小区大门外围则是临街一排的餐饮店,饭点的时候这里的人气应该会比较旺。

除了联排的餐饮店之外,附近还有一个大型生活卖场,出售蔬菜、水果、生鲜等产品,主要是服务包括海棠里在内的周边小区居民。此外,旁边还有一个超市也可以提供基本的生活用品。

总得来说,虽然海棠里是一个老小区,环境一般,但是周边配套成熟,生活十分便捷。

小区定位刚需,二手房价格表现平稳

对于小区更多的市场情况,我联系到附近仟佰间学区房清河新寓店店长黄二帅,向他进一步了解。

据悉,海棠里小区一共有16栋楼,都是多层结构,目前还没有安装电梯。又因为是老小区,所以小户型居多,主要以52-66平的两房为主。目前总价大多在大都在200-230万左右。

目前小区二手房挂牌均价为36436元/平,价格相对比较平稳,涨跌幅较小。

对此,黄店长表示海棠里虽然离金陵汇文学校很近,不过彼此却毫无关系。海棠里的学区实际上是莫愁新寓小学和29中致远。 

关于小区对应的莫愁新寓小学,实际上还是琅琊路小学的直属分校。目前,称得上是琅琊路小学直属分校的学校一共只有4所,分别是天正小学、科睿小学、汉江路小学和莫愁新寓小学。

从目前的学校口碑来看,莫愁新寓小学的存在感好像是最低的......

黄店长解释说,莫愁新寓小学原先和石鼓路小学一样,在2000年以前一直是老建邺最好的小学。来南京行政区划调整,这两所学校被划到鼓楼这样的教育强区。面对鼓楼众多的老牌名校,实力就明显弱了一些。现在它的水平就相当于对比名小,要弱一些,但是比一些“草小”,要好一些。

另外,海棠里小区其实全称叫莫愁花园海棠里,它只是莫愁花园小区其中一个园区,还有两个小区分别叫牡丹里和芙蓉里。

其中牡丹里小区正对着海棠里的大门,两者一街之隔,不过牡丹里小区已经出新过,所以目前二手房价格会稍稍高一些,大约是3.7万/平左右。

芙蓉里的体量最小,只有3栋楼,目前在售二手房源数很少,成交更少。小区目前的二手房挂牌价为31527元/平。价格偏低的原因主要是因为学区不同,该小区的学区是江东门小学、南湖二中,就读的是建邺区的学校。

目前考虑海棠里小区的客户大多是刚需自住客或者老业主置换,对于学区 的需求不强,主要在意小区的总价低

年后双汇文市场升温明显,优质房源供不应求

与海棠里小区波澜不惊的房价相比,金陵汇文学区房的价格在年后已经经历了一波小震荡。

以双汇文的清河新寓为例,小区一共有两个园区:一村和二村,两者以清江路为界,一分为二,成为两个独立的园区。

小区本身也是在1996-1998年左右,原先是由拆迁安置房和单位福利房构成。不过前几年,小区已经出新过,所以楼栋外立面看上去不算太陈旧。

不过小区内部的环境类比其他老小区,也差不多。二村比一村环境稍好一些,多了一处休闲广场。

作为双汇文学区房,小区最大的优势是距离学校非常近,,特别是二村,只与小学部学校隔了一道围墙,小孩上学都无需过马路。

小区二手房市场在年前1月份时已经接到了不少客户的咨询和带看,年前的房源量已经初现紧张的端倪。

据仟佰间黄店长表示1月份时,有客户想购买小区价格合适的二、三楼房源,当时就已经房源紧张,买不到合适的,楼层好的房源价格明显高于市场价,优质房源非常稀缺。

年后开工之后,小区二手房的价格也有了一些上浮。目前小区小两房的价格大多集中在530-540万左右。较低总价的房源很少,目前有些供不应求。

最后

有人说,学区是老小区最后的光环。这话联系到我们今天提到过的三个小区,好像确实是这么回事。

没有学区的芙蓉里,如今房价是3.1万/㎡,带点学区的海棠里,现在房价是3.6万/㎡,而名校学区的清河新寓,房价接近8万/㎡。

对此,你怎么看?

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