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观点时评:政绩GDP对商业地产的危害

来源:观点地产网 2012-05-16 08:38 365地产家居网 点击: 评论

观点地产网商业地产的繁荣昌盛,需要健康的经济基本面做支撑,并需要经济增长和居民可支配收入增长,来拓宽市场和拉动内需。顺应商业地产潮流,这本无可厚非,但人为的甚至通过行政手段,来推动商业地产泡沫迅速胀大,一定会后患无穷。

众所周知,在现有行政体系和官员考核制度下,房地产作为拉动城市GDP的灵丹妙药,屡试不爽。针对房企的卖地、房地产税费、以及针对个人的契税等名目繁多的苛捐杂税,让地方长官能在任期内快速实现GDP两个点的增速,甚至翻番。

比如,四川省西北部,某县级市市区人口27万,现有3万以上的购物中心已达3个,体量约15万,包含有超市、百货等业态;在售城市综合体2个,总体量52万平米,规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。别忘了那些城市老商圈的临街铺面,体量基本支撑之前N多年商业性消费。

新长官上任后,第一把火就是把市区的专业批发市场外迁,就地打造新型城市综合体,美其名曰旧城升级改造。另在市区边缘建造大型以会展为龙头,以批发市场为主题,以酒店、住宅为支撑的新型城市综合体。这一点,时下全国各地都概莫能外。

并且规划在3至5年,总投资近200亿,完成30个棚户区改造,首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。

而这个市2011年的全市GDP为409亿,而且是包含下属区县的全市指标。大家用脚都算的出来,这个城市未来3-5年的GDP基本靠商业地产投资建设了。

同志,别着急!这个城市的住宅建设也是如火如荼。就2012年1季度止的数据,住宅年均去化50万平米,而在售存量已达80万平米,未来3年仅住宅供应就达300万平米。而之前同样的做法使得该市GDP相比于2007年,扎扎实实的翻了一番。悲哉呼!?

先不说这个城市的其他支撑产业,就住宅和商业地产这两项创造的GDP政绩,就足以让领导加官进爵。

成都市第二圈层某县级市,市区人口21万,2011年GDP100多点亿。在同样手段打造的过程中,在售商业综合体两座,总体量约8万,目前人人乐、华润万家、万家影院等主力店已签约,择日入驻。未来3年待建商业综合体已知名字的有3座,与其他未露出水面的综合体面积加起来,共有30多万平米。

短期体量激增,辐射范围严重重叠、人群定位基本相同,业态严重同质化,没有细分市场概念,反过来讲,人口基数和消费能力,辐射范围都使得小众细分市场的做法根本没有依据的种种,只能是先面市的圈钱,后亮相的等死!

而这些除了开发商的盲目,还多亏了政府的引导。对于后者的引导政策,笔者深有感触,甚至触摸到了ta的G点。

由于工作原因和对未来判断等一系列原因,最近几年,从北上广一线城市,苏杭南京等鱼米之乡,到西疆边陲这种纷扰不断的民族地区,从美丽而正被现代文明摧残的丽江等,到中原咽喉郑州,再到四川几乎大大小小的县市,也就除了据说洋妞遍地跑的漠河,全国各地都洒下了汗水、留下了足迹、品到了各种美食,见识了各种住宅、商业、女人、官员、尔虞我诈和各怀鬼胎……对于政绩推动房地产,尤其是最近几年鼓吹商业地产的疯狂举动,留下了不可磨灭的印象。

一般都是由本地开发商约长官,然后考察队伍懒懒散散参加“研究”(烟酒)活动、浩浩荡荡游历当地风景名胜,以加深对文化民情认识、长官羽扇纶巾,谈笑间要让反对者灰飞烟灭的豪情,扫除投资者的一切投资顾虑后,洋洋洒洒出个报告,泡沫横飞中敲定一个项目……但在心里,行业内的都清楚,这完完全全、彻彻底底是政绩工程,是在吹泡泡,不管是住宅的还是商业的。

当商业地产被卷进政绩工程仓促上马,加上开发商仍然通过银行杠杆,划散为卖以求短期套现,那么目前以严重背离商业地产发展规律的中国式发展法,注定没有善终。抛弃政绩工程的短视,以及传统住宅开发的理念,真正从商业地产的内涵和本质着手,才是商业地产的真正救星。但抱负再大也是无力回天,期待中国房地产基金瓜熟蒂落的那一天……

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