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稀缺!主城品质小区成交又破8万/平,不乏富豪为它一掷千金...

来源:365淘房 2021-10-14 17:15
摘要:前两天,我写到鼓楼的世茂滨江新城惊现跌幅榜,主要原因是力人学区不够硬,加之户型大、总价高,在学区房降温潮中受冲击较大。

前两天,我写到鼓楼的世茂滨江新城惊现跌幅榜,主要原因是力人学区不够硬,加之户型大、总价高,在学区房降温潮中受冲击较大。

但是同样在鼓楼,有这样一个还没出成绩的名校分校学区房,却出现在了9月南京二手房涨幅榜第四,一个月期间房价上涨超4000元/平,涨幅达5.77%!它就是中海凤凰熙岸

同样处境,市场对这两个小区的反应为何截然不同?一起来看看~

 

一、兼顾学区+品质,主城品质小区房价稳步上涨

中海凤凰熙岸

小区地址南京市鼓楼区清凉门大街1号中海凤凰熙岸

板块:鼓楼 

总栋数:一期7栋、二期6栋、三期8栋

建筑类别:高层  

开发商: 南京海润房地产开发有限公司 

物业:中海物业

房龄:2010年~2015年 

学校:芳草园小学凤凰校区+29中致远

 

中海凤凰熙岸首开于2010年,据传,当年新房开盘时,累计销售金额高达150亿元,创下南京历史最高销售记录,一度被誉为“神盘”。

如今小区挂牌均价早已超过了7万/平,成交价也屡破8万/平,相比于开盘时2.7万/平左右的均价,当年的买房人身价暴增程度与河西业主不相上下,不得不让人感慨不愧为神盘!

中介透露,小区定位改善,面积越大越好卖,房价越高。

 

小区分为住宅和公寓,其中住宅分为三期,园区各自独立。目前在365二手房网站上,一期挂牌均价71391元/平,二期挂牌均价73190元/平,三期挂牌均价80177元/平,三期房价相差较大。

 

 


 

中介表示,这三期房价相差大,主要是因为房龄和内部环境有差距,另外一期因为是毛坯交付,在三期中房价最低。小区一期交付于2010年左右,二期交付于2012年,三期交付于2015年。

除了因房龄不同内部环境有所差距外,三期楼间距明显大于一、二期。三期楼间距基本大于50米,除了1-3楼,大部分楼层的采光是没有影响的。但是一、二期均是30层的层高,楼间距却不够大,所以受到采光不足的影响会更大一些。

另外,三期户型上还有优势,作为主城区稀缺的高品质改善产品,三期以大户型为主,多数户型是140-230平的三室或四室,最小的两室户型也有100平左右。其中3+1户型采用三开间朝南+并且带有一个小房间,户型更符合改善客的需求。

(小区3+1户型图)

目前小区成交的多是一、二期,三期成交不多,但是业主都自信爆棚,挂牌价非常高,大多都远超8万/平。中介分析,业主之所以有信心挂这么高,主要有两点原因,一是学区,二是小区品质。

 

中海凤凰熙岸对口的学校是芳草园凤凰校区和29中致远,虽然中学成绩一般,但小学因为和一线名校芳草园小学联系紧密,被认为是潜力名校。

芳凤校区和芳草园小学是一校两址的关系,办学理念,管理模式及师资配置都大体一致,受芳小本部校区支持。唯一差别在生源上,两校区各自划分学区,施教区并不统一。芳凤校区成立于2016年,2022年会有真正意义上的第一届毕业生。

2016年至今,随着芳草园凤凰校区的落定,小区价格也水涨船高。以99平米的户型为例,2015年成交单价还只有3.9万/平,2016年底就已经达到5.3万/平,到今年4月份成交单价已达到7.5万/平,且成交周期都很短,也难怪业主对方家底气十足。

除了有名校加持外,中海凤凰熙岸也拥有绝佳的地理位置和小区品质,让主城富豪难以割舍。


二、小区所处地段一流,内部环境优美

中海凤凰熙岸位于鼓楼区繁华地段,小区东临秦淮河,南达凤凰西街,北至清凉门大街。

周边配套成熟:1、门口就是小学和幼儿园。 


2、距离新街口不到三公里,出门就是楼盘自带商场环宇城,周边底商遍布,生活方便。 


3、周边有南京市胸科医院、南京脑科医院、江苏省中医院、南京市儿童医院等三甲医院,医疗资源非常丰富。

4、距离主城区的清凉山公园、石头山公园约两公里,是闹中取静好去处。 

 

但是有一点不方便的是,小区离地铁较远,不过周边公交线路比较发达,附近有多个公交站台。

 

此次我实探的是三期,走到小区门口,一般人看到这样气派的大门都会觉得这个小区不一般吧,门口岩石上镶嵌着鎏金的小区名,十分贵气。

停车场入口设在小区外围,人车分流设计,保证业主安全。


走进小区,迎面看到的是一片水景,天鹅雕塑充满艺术气息,周围郁郁葱葱,仿佛身处公园中。


不仅门口有水景,小区中心处也有一大片景观水池。秋天落叶多,水面上漂浮着落叶,仔细听下面视频里的背景音,是一位老爷爷在吹奏口琴,为小区营造了浓郁的艺术氛围,让人身心愉悦。

 

楼栋外立面由干挂石材和真石漆构成,看不出年代感,现在还是很新。能够看出来楼间距大,窗墙比也比较大,房间内采光应该不错。


内部管理很好,单元门都有门禁,门前没有杂物、电瓶车乱放的情况,一楼设置了非机动车停放点。


小区里有一个小儿童乐园,一楼还设置了一些健身设施,让业主刮风下雨也能够锻炼身体,很贴心。

总体来说,中海凤凰熙岸作为老城区中稀有的改善小区,硬件设施比较高档,内部环境和管理都很不错,和河西的高档小区品质不相上下。

 

写在最后

 

中海凤凰熙岸位于鼓楼,坐拥老城区成熟的生活配套,靠近芳草园凤凰校区这样的潜力名校,地段确属一流。

同时,小区环境优美,管理严格,兼顾学区和品质,被中介称为主城少有的终极改善小区。相比于河西新城,对于习惯了老城区生活氛围的人群来说,中海凤凰熙岸是改善优选。

 

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