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房龄老!换物业也逃不过被“冰封”?中介:性价比高

来源:365淘房 2021-09-18 09:28
摘要:最近,有网友提问:近期看了仙林中心的二手房,像赛世香樟园这样房龄十多年的老小区可以入手吗?

最近,有网友提问:近期看了仙林中心的二手房,像赛世香樟园这样房龄十多年的老小区可以入手吗?

赛世香樟园位于仙林大学城,周边既有房龄超十年的老小区,也有像奥克斯钟山府这样的次新房。老小区集中的地方配套一般都比较成熟了,但是小区环境相比次新小区多少会有所欠缺。

此前,小区因为环境问题和前物业闹上法庭,今年2月,万科物业入驻,但是直到5月份才成功备案,这场物业风波颇为人瞩目。那么换物业后,小区居住环境有什么样的改变呢?今天一起来看看~

一、万科物业入驻后,小区环境正在转好

赛世香樟园

小区地址:江苏省南京市栖霞区仙林街道杉湖路社区杉湖西路9号 

板块:仙鹤门  

总栋数:31栋,1656户 

建筑类别:多层、小高层、高层 

物业:万科物业

房龄:2008年 

学区:南师附中仙林分校

小区位置及配套

赛世香樟园位于仙林大学城,周边商业氛围好,各项配套成熟,生活方便。

1、交通

小区距离2号线仙林中心站1.1公里,南门门口就有学津路公交站台,其中Y34线路可以直达南京站。

2、教育

小区内部有一所仙林晨光幼儿园,对口学校是南师附中仙林分校小学部和初中部这两所学校在栖霞区的认可度还算不错,仅次于仙林湖的金中仙林和金陵小学。

 3、商业

毗邻小区的就是金鹰湖滨天地,这个商场临湖而建,可以划船,广场面积较大,有丰富的游乐设施,方便附近居民出来休闲运动。

 

和金鹰湖滨隔街相望的是在建中的苏宁广场,距离2.5公里的是在建中的仙林德基,这两大商业综合体建成后,能够和金鹰湖滨以及旁边的美糖广场形成商业集聚效应,有望成为城东“新街口”。

按照此前计划,苏宁广场将于2022年开业,目前有关部门表示,苏宁广场C地块目前处于停工状态,能否如期建成还有待商榷。最近,南京市仙林大学城管委会发微信称,仙林德基预计2024年全部建成。

4、医疗

目前小区距离三甲医院泰康仙林鼓楼医院大约有1.6公里。

 小区环境

去年12月份,因物业服务不到位,赛世香樟园业主召开业主大会,解聘了原来的吉庭物业。据业主透露,换物业前,小区垃圾遍地,绿化维护不到位,公共设施不整改,居住环境较差。

目前赛世香樟园由万科物业管理,整体环境正在转好。门禁处安装了万科独有的防尾随玻璃门,需要刷卡或刷脸进入,门禁较严。

进门后可以看到一张平面图,小区一共有31栋楼,其中10栋多层,11栋小高层,9栋高层。

一路上可以看到身穿制服的工作人员或维修、或巡逻、或做园林绿化的身影。据业主透露,万科物业对于工程方面的反应非常迅速,如果有电梯故障、地面损坏等问题,反映给管家后能够很快解决。

路面宽阔,干净卫生,绿化非常繁茂,部分裸露的地皮上也有“绿化整改中”的提示。

近期物业也对楼道杂物、电瓶车停放进行了整治,我随机进入一层楼,发现楼道完全没有杂物堆积,地面非常干净。

虽然不少业主并没有依照规定将电瓶车放到地下车库,但是也都基本将车停到了规定位置,看起来比较整齐,部分楼栋的一楼设置了电瓶车集中停放点,还有充电桩。

小区没有实行人车分流,规划了地面停车位,地下车库路面、墙面也都比较整洁。

中心处有一个小广场,这里设置了凉亭、水池,还有丰富的康体设施,老人、小孩都可以在这里乘凉,比较热闹。小广场不远处是儿童游乐区,有滑滑梯、秋千和跷跷板。

不过,小区里还存在不足,比如业主在绿化上晾晒没有得到及时制止。

赛世香樟园作为一个房龄超十年的老小区,部分硬件设施已经老旧了,新入驻的万科物业正在积极维修,其他如楼道堆积、电瓶车乱停、卫生等问题也在整治中,总体来说,环境正在朝好的方向发展。

二、户型多样,近期成交价不涨反降

市场行情

赛世香樟园首开于2005年,销许均价4675元/平,目前在365二手房网站上挂牌均价37498元/平,从3月开始,挂牌价有较大涨幅,但是和周边的商品房比,小区房价实则垫底,甚至低于安置房仙林新村。

中介表示,赛世香樟园此前因为物业管理不足,群租房多,内部环境杂乱,所以房价在片区内垫底,而仙林新村虽然是安置房,但因为距离学校近,小户型得房率高,内部环境还不错,所以房价高于赛世香樟园。

虽然赛世香樟园挂牌价有涨幅,但是成交价并没有明显变化。比如8月成交的一套90平的精装房单价只有3.6万/平,不仅低于挂牌均价,也低于5月份成交的一套普通装修的同户型房源。

 小区里不同户型的成交单价相差较大,4月成交的一套131平房源单价高达3.8万/平,这种户型虽然面积大,总价高,但因为户型南北通透,设计合理,单价高于南北不通透的90平米的户型。

除此之外,小区里还有一种84平米的两室户型,因为户型实用,南北通透,两年前的成交单价已经达到了3.9万/平

相较而言,小区里单室套成交较多,但是单价却在几种户型中最低,4月成交的这套48平米房源单价只有3.2万/平据中介透露,单室套的楼栋在小区外面,没有小区环境,虽然是住宅性质,但是两梯二十户,结构类似公寓,居住舒适度不佳。

由于这种单室套单价过低,拉低了小区均价,但其实小区里户型不错的房源单价和周边小区比相差并不多,比如上面提到131平米的房源单价达到3.8万/平,附近的低密洋房康桥圣菲最新成交的133平米房源单价也是3.8万/平。不过中介表示,因为香樟园均价较低 ,议价空间更大,相比于周边小区性价比更高。

 

目前受大环境影响,仙林中心多个小区,如东方天郡、亚东城等挂牌价基本处于横盘,大户型成交已停滞。赛世香樟园换物业后环境虽然有所改善,但因为房龄老,房价没有太大起色,如今遇上楼市调控期,二手房或将长期处于冰封状态。

 

户型解析

热销户型1:90平米,两室

特点:户型方正,南北不通透,四开间朝南,采光不错。

热销户型2:131平米,三室

特点:南北通透,户型方正,三开间朝南,通风采光均好,主卧带卫生间

 

置业建议

回到开头网友的问题,赛世香樟园可以入手吗?从各项配套上来看,小区靠近金鹰湖滨,周边还有苏宁广场和仙林德基在建,未来商业更加繁华,小区对口的南师仙林初中部还不错,总体来说周边配套成熟。

但是因为小区房龄老,在楼市调控期中流通性欠佳,房价难有突破。如果你生活半径在仙林大学城一带,有自住需求,那么这个小区性价比还是不错的。

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