日前，有网友在后台咨询弓箭坊这个小区怎么样，是否有电梯？

据我查询，这个小区地理位置还不错，靠近三山街地铁站，出行便利，但是小区房龄比较老且是拆迁安置房。

尤其是小区多以30层的高层为主，从远处看，楼栋比较密集，有丝丝压抑感。

在跟板块内的中介沟通时，我意外得知这个小区的带看和成交还不错，有些性价比高的房源甚至按天成交。

其貌不扬，但是成交火热，这个小区吸引了我的兴趣。近日我也去这个小区进行了实探，看看小区究竟如何？

一、小区坐拥主城黄金位置，奈何内部环境一言难尽……

弓箭坊小区：

小区地址：秦淮区弓箭坊53号

板块：秦淮-来凤板块

总栋数：12栋

建筑类别：多层、高层 

开发商：南京市秦淮区房地产开发公司

物业：社区代管

房龄：1999年左右

学校：考棚小学+文枢初中

小区位置：

弓箭坊小区位于秦淮区来凤里商圈，距离地铁1号线三山街地铁站仅有200多米，周边各项配套比较齐全。

小区配套：

交通上：小区就在地铁1号线三山街站旁边，门口还有公交站台，出行十分便利。

商业上：小区附近的底商业态很丰富，尤其是餐饮，可以满足吃货的需求。此外，还有菜市场、超市、美发店等。

如果是有大的购物需求，小区600米左右就有水游城和茂业天地，可以充分满足消费需要。

医疗上：小区1公里范围内有南京市人民医院，属于南京三甲医院。此外，还有秦淮中医院，医疗资源也很不错。

休闲上：小区毗邻南京热门景点夫子庙和老门东，在家门口即可享受出游打卡的乐趣。

教育上：小区目前对应的小学是考棚小学+文枢初中，出门即是中华路幼儿园。

小区环境：

据了解，弓箭坊小区是1999年左右的拆迁安置房，距今已经有22年，从小区的门头就可以看出其经历了一定的岁月更迭。

小区体量不大，由高层和多层组成。目前是开放式管理，没有门禁，外人可以随便进出。

进入小区内部后，总体感觉和很多老小区的居住环境一样，也存在很多问题。

1、小区内部绿化比较少，只有中心处稍微有些绿植和树木。

2、小区车辆较多，道路两房停满了私家车，供居民走路的道路很窄。非机动车也是随意停放，看上去乱糟糟的。

3、小区单元门没有门禁，外立面破旧，看上去很有年代感。

4、从小区内部抬头看高层住宅，楼层较高，楼栋密集，看上去很压抑。垃圾桶里的垃圾也没有及时清理。

值得一提的是，我实探的时候看到小区内部正在施工，从工程概况牌上了解到：小区目前正在进行综合整治，主要围绕小区道路及景观绿化、非机动车库、楼栋公共区域等方面进行整治。

现场工人也正在施工中，目前看小区内部稍显混乱。

期待小区整治后的面貌，居住环境改善后，居民的幸福感会大大提升。

二、小区双南户型受追捧，成交单价高，成交周期按天计算

小区价格及市场情况：

弓箭坊小区目前在365二手房网站上的挂牌价在3万/㎡左右，小区近一年来房价比较平稳，没有明显波动。

即使小区地理位置还不错，但是查询365二手房地图时，发现该小区在周边小区中房价处于垫底状态。

对此，我特意咨询了板块内的中介，中介告诉我，这个主要有3个原因：

1、弓箭坊小区房龄比较老，且没有出新，像是附近出新过的来凤里小区，目前房价已经突破3.3万/㎡。

2、弓箭小区多是30层的高层电梯房，公摊面积大。

3、弓箭坊小区双南户型的房子价格比较高，其他朝向的房子价格会低点。

所以总体来看，和周围出新过的老小区相比，弓箭坊小区的价格会稍微低一点。

不过中介补充到：弓箭坊小区靠近地铁口，带看和成交还是很不错的，属于商圈内的热门小区。尤其是一些性价比较高的房源，成交周期按天计算。

在某网站上，小区4月份成交的一套68平的小两房，双卧朝南，高楼层，房源成交单价突破3.4万/㎡，成交周期仅有7天。

再往前看，小区今年2月份成交的一套72平左右的小三房，成交周期仅有2天。

当然，也不排除小区一些奇葩户型的房源成交周期较长。比如小区4月份成交的一套100平左右的三房，成交单价不到2.6万/㎡，成交周期高达379天。

中介表示，在这个小区，双南朝向的房子是不愁卖的，一般成交周期比较短，且成交单价略高。同样地，户型明显有缺陷的房源如果没有价格优势，也很难出手。

从成交来看，因为总价优势，小区60多平的小两房成交数量较多，正常200万出头即可入手，很受刚需客的追捧。 

户型解析：

弓箭坊小区户型多样，最小的就是60多平的小两房，此外还有70多平和80多平的两房，90多平和100多平的三房。

热销户型：68.4平两房

特点：户型方正，双卧朝南，主卧带阳台，采光好

热销户型：71平两房

 特点：户型方正，全明户型，双卧朝南，主卧厅带阳台

置业建议：

对于很多在主城上班的年轻人来说，想要靠近工作的地方买个小区先短期自住。因为预算有限，多会考虑一些老小区。此时，有交通优势的小区格外吃香，此外，电梯房也是一部分年轻人的考虑重点。

对于弓箭坊小区来说，优缺点非常明显，小区交通便利，出行方便，且有电梯房，但是房龄老，居住环境一般。

在这里，预算200万出头，可以买个60多平的小两房，你觉得刚需客可以入手吗？欢迎留言讨论！

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