日前，有网友在后台询问：江宁的天琪福苑是安置房，但作为竹小+竹中的学区房，就在学校对面，可以入手吗？

对于天琪福苑，也是江宁东山街道的一个老小区了，因为有竹中学区的加持，小区的关注度还可以。本文一起了解下这个小区究竟如何~

一、小区房价近3万/㎡，周边各项配套齐全，生活方便

天琪福苑小区地理位置还可以，紧邻江宁万达商圈，距离百家湖商圈也不远。

小区最近的地铁站是胜太路地铁站，有1400多米，小区门口就是公交站台，出行还是比较便利的。

而且据经纪人透露，现在在建的地铁5号线新亭路站，未来距离小区只有900米左右。

值得一提的是，小区对面就是竹山小学+竹山中学，孩子上学非常方便。这个学区组合在江宁也是很不错的，尤其是竹中，实力很受当地人的认可。

休闲娱乐上，小区业主的选择也有很多，家门口就有竹山公园和杨家圩市民花园，平常下班或者休息日都可以过去转转。

在365二手房网站上，小区目前的挂牌价是29727元/㎡，观察近一年来的房价走势，整体比较平稳，没有明显波动。

从经纪人处了解到，小区是拆迁安置房，其中主力户型是70多平的两房，总价200万出头，也是这种房源最受市场欢迎，成交量最高。

二、小区居住氛围浓厚，整体环境尚可，停车方便

经纪人表示，天琪福苑是分为一二期进行开发的，其中一期主要是多层房源，房龄在2008年左右。二期是高层房源，房龄在2010年左右。整的来看，小区房龄也有10多年了，那现在的内部环境如何呢？

小区门禁管理宽松，外人可以轻松进入内部。据了解，小区目前是社区物业代为管理，没有物业费。

进入小区内部后，很明显就看出一期和二期房源的不同，一期均是多层楼梯房，浅灰色外立面，二期均是高层电梯房，土黄色里面。

下面先看看小区二期房源的居住环境：

1、楼栋分布并不密集，道路整洁干净，绿化率也很高

2、小区一楼架空用来盛放电动车，地面上整体停放着私家车，因为道路较宽，看上去并不拥挤。

3、小区基本配套齐全，各种健身设施都有，还有个小广场，可供居民休闲娱乐，阳光好的时候出来晒晒太阳。

在小区一期多层房源这边，绿化率也还行，楼间距较大。

电动车整齐停放在车棚里，私家车停放在车位上。

但是仔细观察，发现这边房屋的外立面更旧一点，单元门也随意敞开。

只有简单的健身设施安装在草坪上，几个老太太坐在一起聊天晒太阳。

此外，随意晾晒的现象也很普遍。

总之，天琪福苑的居住氛围很浓厚，小区里面的环境也还可以，尤其是高层房源那边维护得更好，作为一个社区物业代管的小区，能做到这样很值得称赞。

此外，从经纪人处了解到，因为小区地上地下都有停车位，停车位充足，不会像其他很多老小区有停车难的问题，而且没有停车费。

三、总价200万出头，东渡国际青年城or天琪福苑，刚需怎么选？

在365二手房网站上，目前天琪福苑的挂牌量并不是很多，尤其一期的房源，挂牌量更少。

据经纪人解释，主要是小区一期房源起步户型比较大，在100平以上右，总价要300万以上，加上户型比较好，基本都是业主自住为主。

去年8月份，小区成交的一套一期122平左右的房源，成交单价3万/㎡左右，成交周期只有6天。

小区二期房源主要是70多平的两房比较吃香，但同时经纪人也表示这种房源的户型比较一般，不是南北朝向。成交单价根据具体房源的不同，在2.8万-3万/㎡之间不等。

对于刚需来说，预算有限，想要入手竹小+竹中的学区房，200万出头的70多平的小两房可以考虑。预算多一点的话，也可以看看300万左右的90多平的三房。

经纪人告诉我，在竹小+竹中的学区房中，东渡国际青年城这个小区也比较火。

东渡国际青年城位于江宁科学园板块，距离地铁1号线小龙湾站和竹山路站都很近，是个名副其实的“双地铁小区”。

小区目前在365二手房网站上的挂牌价是30117元/㎡，近1年来房价整体还算稳定。

从某网站上查询到，小区近90天来有13套成交，平均每天有近10次带看，这个数据可以看出小区的火热程度。

经纪人表示：东渡国际青年城小区一直卖得比较火，性价比很高，其中37㎡的小户型深受一些单身人士或者过渡的刚需客欢迎。此外，除了37㎡的小户型，77㎡的两室成交量也比较高。

近期小区成交的一套37平左右的单室套，成交单价突破3.4万/㎡左右。

70多平的小两房成交单价稍微低点，3万/㎡左右，成交周期也比较短。

此前我也实地探访过这个小区，小区目前是莲花物业进行管理，门禁相对严格，内部环境也不错。

资料显示，小区绿化率39.6%，从现场看，小区这个绿化率真是不低的。道路也很整洁干净。

小区的内部居住氛围很浓厚，各种配套设施齐全。

值得一提的是小区内部还有一个华耀之星幼儿园。

从上面的成交数据可以看出，东渡国际青年城和天琪福苑70多平的两房，成交总价是差不多的，都在200万出头。对于这两个小区，刚需要怎么选择呢？

1、客观说，两个小区的这种70多平的户型都一般，但是东渡是商品房，物业和小区环境比天琪要好，离竹山路地铁站更近点，配套更齐全，居住更加方便。而且小区在售房源更多，选择面会大点。

2、天琪福苑的主要优势在于离学校竹山小学和中学更近一点，孩子上学比较方便。

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