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扎心!8省会房价跌回一年前,南京这些“神盘”不涨反跌……

来源:365淘房 2021-01-08 18:05
摘要:岁末年初,央行和银保监会对房贷砸下重锤。紧接着#8个省会房价跌回一年前#冲上微博和抖音热搜榜,引发大家对2021年房价走势的广泛关注。

岁末年初,央行和银保监会对房贷砸下重锤。紧接着#8个省会房价跌回一年前#冲上微博和抖音热搜榜,引发大家对2021年房价走势的广泛关注。

据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,35个重点城市中有11个城市低于去年同期,包括了8个省会城市,天津和重庆两个直辖市,以及计划单列市青岛。

其中,天津跌幅最深,同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省河南的省会,房价同比下跌了4.3%,跌幅在35个城市中位居第二,在省会城市中位居第一。

根据第一财经·新一线城市研究所2020年6月发布的《2020城市商业魅力排行榜》,2020年15个新一线城市分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

其中,有6个城市单价超过2万元/平方米,有2个城市超过了3万元/平方米,分别是杭州和南京,均为经济大省的省会。

11月70城指数中,南京作为新一线城市,房价同比上涨4%。虽说南京的房价和涨幅,在新一线城市中处于坚挺地位。但近年来,也有一些神盘“不涨反跌”,令人心碎。今天列举几个具有代表性的小区,一起来了解下:

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1、翠屏城

位于江宁禄口的翠屏城,作为整个江宁乃至南京的“骨灰级”老盘,于2019年初加推最后712套房源,被严格限价,毛坯均价12218元/㎡,这个价格在当时的江宁可谓是谷底价。

正是凭借单价低、一二手房价倒挂明显的优势,翠屏城收官开盘共吸引了8238组买房人报名抢购,中签率8.7%。开盘当天全部售罄,众多买房人陪跑离去。

但让人意外的是,翠屏城这个曾经被疯抢的神盘,收官至今已经2年了,二手房价却不涨反跌。

目前在365二手房网站上,翠屏城的最新挂牌价是14797元/㎡,2019年初的时候挂牌价为1.7万/㎡。从小区近2年来的房价走势看,有明显下跌趋势。

从成交数据来看,价格下跌也是很明显。比如两套户型一样、都是精装、楼层也差不多的87平房源。

 在2019年8月的时候,成交单价已经突破1.7万/㎡但是在2020年8月份成交单价只有1.55万/㎡左右,相比之前的成交记录不仅没有涨价,还跌了约1500元/㎡。

在365网站上,可以看到翠屏城房源是由高层和小高层组成的。项目最早开盘是在2013年,交付时间在2015年如果从最新一批房源交付计算,到现在小区已经有近6年时间了。

此前我也去实探过这个小区,一个直观的感受是:小区体量太大了,但内部绿化和配套还不错。目前里面的人气都很足,入住率很高,居住氛围浓厚。

值得一提的是,翠屏城二手房因为小区体量较大,挂牌房源较多,所以成交套数一直不低,基本每月都有成交。

2、东郊小镇

东郊小镇是“城东第一大盘”,体量大、价格低、配套成熟整体门槛对于想要在南京买房的人来说比较低。此外,小区还是游府西街小学分校的学区。因此,很多刚需客在南京的第一套房也会选择这里。

目前小区生活配套比较齐全。周边菜场、超市、银行、饭店等等基础生活全都有,比起很多新区来说这是比较大的一个优势。

不过小区被吐槽最多的就是交通问题,东郊小镇几个街区之间的主干道全部为双向单车道,而且这个车道还包含公交车道,所以一旦到了上下班高峰期拥堵是不可避免的,甚至有业主直接吐槽:每天上班像取经一样!

更让人心疼的是,小区内好不容易盼来的四号线却因为沪宁高速,交通不畅,随后竟有业主自发筹钱修路。

小区体量大,涵盖8个街区,目前在365二手房网站上,整体挂牌均价在1.9万-2.4万/㎡左右。

以挂牌量最多的第八街区为例,目前挂牌价是23541元/㎡,近两年时间,房价有明显下跌趋势。

从近期成交数据来看,小区第五街区成交的一套69平左右的精装小两房,成交单价在1.9万/㎡左右。而在2019年4月底的时候,相同户型和面积的房源成交价已经在2万/㎡左右。一年多时间,房价不涨反跌。

但不可否认的是,东郊小镇的成交量一直是居高不下,占据江宁区二手房成交前列的。随着小区内部道路的调整优化,拆除了碍事的护栏,同时宁句城际也在如火如荼的建设中,作为城东第一大盘,未来还是有升值潜力的。

3、威尼斯水城

威尼斯水城,现在统一称北外滩水城,这个盘是被大家公认的南京超级大盘。位于桥北,据资料显示,项目总共占地300万方,总建筑面积约450万方。

小区因为体量大,目前在365二手房上挂牌量已经达1000多套,整体挂牌均价在1.9万-2.1万/㎡之间。

以威尼斯水城10街区为例,小区目前挂牌价在2万/㎡左右,但近两年来,房价有明显下跌趋势。

其实在桥北,除了威尼斯水城,体量比较大的小区还有苏宁天润城。这个小区部分街区房价近两年来下跌趋势也很明显。

在桥北这边,二手房不涨反跌的小区还有很多,除了上面提到的体量大的小区,还有一些体量一般的小区。比如幸福美地花园,小区现在二手房挂牌价只有1.8万/㎡左右,近两年来有下降趋势。

事实上,桥北这边二手房太多,同质化房源也严重。人口多,交通拥挤,板块也无新的大型利好。所以二手房处境艰难,一些着急置换的业主只能降价出售。

4、湖滨世纪花园

湖滨世纪花园是百家湖名副其实的地铁盘,紧靠三号线胜太西路站,交通出行非常方便,商业配套有百家湖商圈加持,加上小区的整体绿化率也非常高,原本是非常适合刚需上班族入手的一个小区。

但小区目前挂牌均价23940元/㎡,从房价趋势图可以看出,两年时间房价不涨反跌。

目前, 湖滨世纪花园二手房成交价在2.5万元/㎡左右,和周边其它楼盘2.7-2.8万元/㎡价格相比,价格还是比较低的。其原因,主要是受到物业的影响。

此前,我同事曾到湖滨世纪花园进行实探,当时在小区内走了一圈,就发现惨不忍睹!小区树叶,垃圾满地,根本无人清理。

随意私扯晾衣绳,晾晒衣物和被褥,整个小区凌乱不堪。

有的地方甚至像垃圾回收站。

另外,楼道里自行车乱停,电瓶车乱充电,东西乱摆放,业主们非常随意。

甚至还有人家在小区内养鸡,不远处的鸡笼还关着几只小鸡。

 

此外,小区内还惊现大量白蚁事件、臭水沟等等问题,一度惊动多家电视台进行报道。经过一系列事件后,小区物业更换成了亟待解决的问题。

但就在近期,小区传来好消息。湖滨世纪花园公众号发文宣布:小区业委会正式成立

有关物业问题,业委会和现在“彩生活”物业公司,就目前小区管理问题进行正式沟通,并计划于本月底启动第一次业主大会,会议主要内容为“是否续聘彩生活物业”

除此之外,新的业委会已经针对小区现有的问题,开始行动!期待小区越变越好。

5、写在最后:

综上,这些两年房价难涨的小区都有其共性,可以说也是南京一大批刚需小区的通病:

1、小区体量太大,在售二手房套数多,同质化严重。优质房源稀缺,对买房人而言缺少吸引力,竞争优势则略为逊色,后期出手周期较长。

2、新房冲击严重,特别是在一些远郊板块,新房上市量大,二手房如无价格优势,买房人更倾向于选择新房。

3、小区交通不方便,周边缺少高档的大型综合体,区域利好并不明显。

4、小区房龄老,物业管理不善,没有好的学区加持。

也正是这些原因,导致很多小区的房价难以上涨。但不可否认的是,这些小区目前各方面生活配套比较丰富,总价门槛较低,买来短期过渡也是可以的。目前,南京楼市政策收紧,刚需、无房户买房的机会大大增加。临近年底,不少二手房也在降价销售,对于刚需来说,其实也是不错的机会!

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