岁末年初，央行和银保监会对房贷砸下重锤。紧接着#8个省会房价跌回一年前#冲上微博和抖音热搜榜，引发大家对2021年房价走势的广泛关注。

据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，35个重点城市中有11个城市低于去年同期，包括了8个省会城市，天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。

其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省河南的省会，房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。

根据第一财经·新一线城市研究所2020年6月发布的《2020城市商业魅力排行榜》，2020年15个新一线城市分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

其中，有6个城市单价超过2万元/平方米，有2个城市超过了3万元/平方米，分别是杭州和南京，均为经济大省的省会。

11月70城指数中，南京作为新一线城市，房价同比上涨4%。虽说南京的房价和涨幅，在新一线城市中处于坚挺地位。但近年来，也有一些神盘“不涨反跌”，令人心碎。今天列举几个具有代表性的小区，一起来了解下：

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1、翠屏城

位于江宁禄口的翠屏城，作为整个江宁乃至南京的“骨灰级”老盘，于2019年初加推最后712套房源，被严格限价，毛坯均价12218元/㎡，这个价格在当时的江宁可谓是谷底价。

正是凭借单价低、一二手房价倒挂明显的优势，翠屏城收官开盘共吸引了8238组买房人报名抢购，中签率8.7%。开盘当天全部售罄，众多买房人陪跑离去。

但让人意外的是，翠屏城这个曾经被疯抢的神盘，收官至今已经2年了，二手房价却不涨反跌。

目前在365二手房网站上，翠屏城的最新挂牌价是14797元/㎡，2019年初的时候挂牌价为1.7万/㎡。从小区近2年来的房价走势看，有明显下跌趋势。

从成交数据来看，价格下跌也是很明显。比如两套户型一样、都是精装、楼层也差不多的87平房源。

 在2019年8月的时候，成交单价已经突破1.7万/㎡，但是在2020年8月份成交单价只有1.55万/㎡左右，相比之前的成交记录不仅没有涨价，还跌了约1500元/㎡。

在365网站上，可以看到翠屏城房源是由高层和小高层组成的。项目最早开盘是在2013年，交付时间在2015年。如果从最新一批房源交付计算，到现在小区已经有近6年时间了。

此前我也去实探过这个小区，一个直观的感受是：小区体量太大了，但内部绿化和配套还不错。目前里面的人气都很足，入住率很高，居住氛围浓厚。

值得一提的是，翠屏城二手房因为小区体量较大，挂牌房源较多，所以成交套数一直不低，基本每月都有成交。

2、东郊小镇

东郊小镇是“城东第一大盘”，体量大、价格低、配套成熟，整体门槛对于想要在南京买房的人来说比较低。此外，小区还是游府西街小学分校的学区。因此，很多刚需客在南京的第一套房也会选择这里。

目前小区生活配套比较齐全。周边菜场、超市、银行、饭店等等基础生活全都有，比起很多新区来说这是比较大的一个优势。

不过小区被吐槽最多的就是交通问题，东郊小镇几个街区之间的主干道全部为双向单车道，而且这个车道还包含公交车道，所以一旦到了上下班高峰期拥堵是不可避免的，甚至有业主直接吐槽：每天上班像取经一样！

更让人心疼的是，小区内好不容易盼来的四号线却因为沪宁高速，交通不畅，随后竟有业主自发筹钱修路。

小区体量大，涵盖8个街区，目前在365二手房网站上，整体挂牌均价在1.9万-2.4万/㎡左右。

以挂牌量最多的第八街区为例，目前挂牌价是23541元/㎡，近两年时间，房价有明显下跌趋势。

从近期成交数据来看，小区第五街区成交的一套69平左右的精装小两房，成交单价在1.9万/㎡左右。而在2019年4月底的时候，相同户型和面积的房源成交价已经在2万/㎡左右。一年多时间，房价不涨反跌。

但不可否认的是，东郊小镇的成交量一直是居高不下，占据江宁区二手房成交前列的。随着小区内部道路的调整优化，拆除了碍事的护栏，同时宁句城际也在如火如荼的建设中，作为城东第一大盘，未来还是有升值潜力的。

3、威尼斯水城

威尼斯水城，现在统一称北外滩水城，这个盘是被大家公认的南京超级大盘。位于桥北，据资料显示，项目总共占地300万方，总建筑面积约450万方。

小区因为体量大，目前在365二手房上挂牌量已经达1000多套，整体挂牌均价在1.9万-2.1万/㎡之间。

以威尼斯水城10街区为例，小区目前挂牌价在2万/㎡左右，但近两年来，房价有明显下跌趋势。

其实在桥北，除了威尼斯水城，体量比较大的小区还有苏宁天润城。这个小区部分街区房价近两年来下跌趋势也很明显。

在桥北这边，二手房不涨反跌的小区还有很多，除了上面提到的体量大的小区，还有一些体量一般的小区。比如幸福美地花园，小区现在二手房挂牌价只有1.8万/㎡左右，近两年来有下降趋势。

事实上，桥北这边二手房太多，同质化房源也严重。人口多，交通拥挤，板块也无新的大型利好。所以二手房处境艰难，一些着急置换的业主只能降价出售。

4、湖滨世纪花园

湖滨世纪花园是百家湖名副其实的地铁盘，紧靠三号线胜太西路站，交通出行非常方便，商业配套有百家湖商圈加持，加上小区的整体绿化率也非常高，原本是非常适合刚需上班族入手的一个小区。

但小区目前挂牌均价23940元/㎡，从房价趋势图可以看出，两年时间房价不涨反跌。

目前， 湖滨世纪花园二手房成交价在2.5万元/㎡左右，和周边其它楼盘2.7-2.8万元/㎡价格相比，价格还是比较低的。其原因，主要是受到物业的影响。

此前，我同事曾到湖滨世纪花园进行实探，当时在小区内走了一圈，就发现惨不忍睹！小区树叶，垃圾满地，根本无人清理。

随意私扯晾衣绳，晾晒衣物和被褥，整个小区凌乱不堪。

有的地方甚至像垃圾回收站。

另外，楼道里自行车乱停，电瓶车乱充电，东西乱摆放，业主们非常随意。

甚至还有人家在小区内养鸡，不远处的鸡笼还关着几只小鸡。

此外，小区内还惊现大量白蚁事件、臭水沟等等问题，一度惊动多家电视台进行报道。经过一系列事件后，小区物业更换成了亟待解决的问题。

但就在近期，小区传来好消息。湖滨世纪花园公众号发文宣布：小区业委会正式成立。

有关物业问题，业委会和现在“彩生活”物业公司，就目前小区管理问题进行正式沟通，并计划于本月底启动第一次业主大会，会议主要内容为“是否续聘彩生活物业”。

除此之外，新的业委会已经针对小区现有的问题，开始行动！期待小区越变越好。

5、写在最后：

综上，这些两年房价难涨的小区都有其共性，可以说也是南京一大批刚需小区的通病：

1、小区体量太大，在售二手房套数多，同质化严重。优质房源稀缺，对买房人而言缺少吸引力，竞争优势则略为逊色，后期出手周期较长。

2、新房冲击严重，特别是在一些远郊板块，新房上市量大，二手房如无价格优势，买房人更倾向于选择新房。

3、小区交通不方便，周边缺少高档的大型综合体，区域利好并不明显。

4、小区房龄老，物业管理不善，没有好的学区加持。

也正是这些原因，导致很多小区的房价难以上涨。但不可否认的是，这些小区目前各方面生活配套比较丰富，总价门槛较低，买来短期过渡也是可以的。目前，南京楼市政策收紧，刚需、无房户买房的机会大大增加。临近年底，不少二手房也在降价销售，对于刚需来说，其实也是不错的机会！

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