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改善需求日益旺盛!盘点5年内热门小区涨幅榜,却发现学区才是“硬通货”!

来源:365淘房 2021-01-07 09:34
摘要:最近,大家都在盘点刚刚过去的2020年,这一年南京楼市风云变幻,成交量高但房价涨幅平稳。当我整理了过去3-5年,南京热门小区房价数据时,发现了一些有意思的变化。 南京热门小区近五年房价涨幅榜出炉,学区房成赢家

最近,大家都在盘点刚刚过去的2020年,这一年南京楼市风云变幻,成交量高但房价涨幅平稳。当我整理了过去3-5年,南京热门小区房价数据时,发现了一些有意思的变化。

南京热门小区近五年房价涨幅榜出炉,学区房成赢家

首先,我统计了2015——2020年南京196个热门小区的挂牌均价情况,并对涨幅情况做了一个排名,发现是以下10个小区成为大赢家。

2015-2020年南京热门小区涨幅TOP10

在近5年涨幅TOP10小区中,无一例外都是名校学区房,大致都分布在鼓楼秦淮玄武等教育强区,其中鼓楼区的小区数量多达8家,可谓实力强劲。再细看分析这个10个小区,发现两个有趣的现象:

施教区变动,成就小区房价上涨

上图中,涨幅第一的为拉小+29中的双学区房——怡景花园,但有意思的是,在2015年时,这个小区还是妥妥的单学区房。怡景花园在2016年时经历了学区调整,直升初中由原来的29中致远分校变成了29中本部,怡景花园由原来的拉小单学区一跃变成双学区。随后的几年,29中的成绩也不断有所突破,目前已经是位列一线双学区行列。也正是这次调整,成就了怡景花园5年来的房价涨幅。

目前,怡景花园60平左右的两房,总价基本都在500万左右,而88平三室大户型的房源更是近800万的总价。

同样因为学区调整,而造就的房价上涨小区还有新河一村二村、迎江园,它们均是树人学校的学区房。但是在2015年时,树人还未转型成公办学校,彼时的三汊河即将迎来学区利好,但买房人也不敢确定未来的公办树人究竟如何。直到2016年,树人才首次以公办学校的身份招生,并公布相应的施教区。新河一村等周边小区随即迎来房价的“红利期”。

目前新河一村的小两房的总价大多在400万+,而迎江园因为出新过,加上房龄稍微新一点,所以目前小区单价要比新河一村、二村要高。

而表中的改善次新房小区——中海凤凰熙岸也经历了芳草园凤凰校区从无到有的过程,使得小区房价逐年上涨。

抛开学区不谈,中海凤凰熙岸本身就属于主城稀缺的高端改善小区,凤凰熙岸一共有三期,其中三期的环境最好,价格也最高,目前二手房总价基本都在千万以上。

而另一个改善小区——苏宁睿城由于有金陵汇文初中的加持,已经成为了潜力双学区房,目前小区三房的价格基本都在900万左右,精装户型的总价会更高。

老牌名校学区房仍是大赢家

除了上述学区变动导致的房价上涨之外,表中还有部分小区在2015年时,已是备受认可的名校学区房。如2015年时,南京公认的四大名校是“拉力琅北”,作为北小的学区房代表,公教一村的房价表现也尤为抢眼。

2015年12月,公教一村当时的挂牌价就已经有45752元/㎡,是这10个小区中价格最高的,5年后的2020年12月,公教一村的挂牌均价仍为10个小区中最高的,达到85022元/㎡

其实,北小施教区比较小,其中公教一村距离小学最近,也是施教区内最贵的学区房。即使公教一村是北小学区房里最贵的,但是也不妨碍它的热销。主要是小区地理位置好,靠近地铁和学校,也紧挨着明城墙和玄武湖,而且小区环境也是北小里面最好的。

在365二手房网站上,公教一村小区面积最小的一套45平左右的房源,挂牌总价已经近400万。

小区主要是小两房居多,65平左右的两房总价已经超过500万。

再大一点户型,如78平的小三房,总价已经超600万。

另一方面,随着北京东路小学退居二线,南京逐步形成了“拉力琅芳”的顶尖名校格局,而上图中芳草园学区房的涨幅也是非常亮眼。

即便芳草园小学对应的初中是宁海中学分校,也就是所谓的单学区,但是小区60平左右的两房价格大多在500万+,丝毫不输拥有拉小+29中的怡景花园。

南京热门小区近三年房价涨幅出炉,改善次新房开始被关注

南京楼市在经历了2016年的风口之后,2017年3月起,南京限购再次升级,规定南京本地家庭只能拥有2套住房,外地人满足条件后,也只能购买一套。随后在5月,又出台了“新购房限售三年”的规定。

那么,南京楼市在经历了2017年最严调控之后,小区房价又经历了怎样的变化呢?

2017-2020年南京热门小区涨幅TOP10

在这一系列的严格调控之下,南京二手房的价格也不再像之前那样“”一片普涨”。自此之后,二手房价格的涨幅呈现出了两种明显的特征

学区优势明显,房价依旧坚挺

上述图表统计的是南京近三年来,房价涨幅前十的热门小区,其中排名前三的都是名校学区房,而且这三个小区在之前的五年房价涨幅榜中均出现过,分别是树人和北小的学区房。

可见,在经历了2017年楼市最严调控之后,名校学区房的价格表现依旧坚挺,至少要比大多数二手房更优异。它们凭借着优质学区的加持,在楼市热度整体放缓的大环境下,实现了“逆流而上”。

追求居住品质,改善次新房备受认可

除了一些“老破小”学区房并未太受到调控影响之外,南京一些改善次新房的市场关注度也日益增长。

不难发现,在三年涨幅的榜单中,不再只有鼓楼、秦淮和玄武区的小区,新增了建邺区的四个小区。

这几个小区均位于河西中部,也是河西房价最坚挺的区域。目前来看,也都是备受瞩目的新晋名校学区房。但是在2017年时,新城小学还尚未受到多数家庭的认可,但部分小区房价也已突破5万/平,主要还是因为小区自身的改善定位,优质的居住品质决定了小区的关注度。

像嘉业阳光城、中海塞纳丽舍目前在售的二手房最小户型都是100平+,二手房总价大多集中在七八百万左右。

西堤国际和万科光明城市目前还有较小的户型在售,但是单价基本都在8万/平左右。

此外,鼓楼的苏宁睿城和恒盛金陵湾,也同河西中部的小区一样,属于主城难得的改善盘。而这两个小区也都还有新房在2020年后加推,加推的新房同样备受关注,一房难求。

以上,我们不难发现,目前的南京二手房市场,学区对一个小区的房价影响是非常大的,拥有一个优质学区,不仅意味着解决了小孩上学的问题,还可能使自己的房产保值。

而随着新时代90后家长的上线,老破小学区或许不再是唯一选择,学区+改善才是未来更多学区房刚需家庭的选择。

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