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随意跳单?不可能!《民法典》禁止跳单,立法为中介撑腰!

来源:365淘房 2021-01-04 09:31
摘要:今天是2021年第一个工作日,我们结束了元旦三天假期的同时,也迎来了一部与我们每个人都息息相关的重要法典——《民法典》。

       今天是2021年第一个工作日,我们结束了元旦三天假期的同时,也迎来了一部与我们每个人都息息相关的重要法典——《民法典》

这部全新的《民法典》将取代现行婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则,并于2021年1月1日起正式施行

这本被称之为我们社会生活的百科全书的《民法典》在法规内容上覆盖普通人的衣食住行,生老病死,成家立业,其中在涉及房产的买卖、抵押、居住、物业管理等方面都作出了全面的规定。

今天,我们就将其中关于房产的重要规定总结出来,大家赶快来一起学习一下吧!

01

房产不解押,可直接过户

很多人买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续,也就是说,我们什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可以上市进行销售。而《民法典》实施之后,这个问题将迎刃而解。

根据《民法典》物权编第406条第1款规定:抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

《民法典》物权编第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

这两条法规的意思是,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。抵押权可以跟着房子走,也就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

总结:虽然《民法典》规定房产不解押可过户,但现在南京方面还没有具体的执行细则,所以目前涉及抵押的房产还是需要先解押再过户。

02

买房找中介,不能再跳单

由于目前二手房的中介费并不低,在这种情况下,有些客户会在看中房子之后,选择绕开中介,直接与房主签《房屋买卖合同》,规避中介费的支付,即“跳单”行为。

在目前的房产中介行业,不少经纪人都曾深受客户“跳单”行为的困扰。面对此类行为的购房者,作为中介方往往都是“有苦说不出”,也没有好的办法去约束这类行为。

但是现在《民法典》规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

也就是说,在买二手房上以后想再跳单的话,基本上不太可能了。这条规定的出台估计最开心的要属现在的房产中介了。

总结:中介提供了有价值的服务,就应该获得相应的回报。

03

住宅70年产权期满自动续期

大家都知道,现在的商品房住宅的土地使用权限一般是70年,那么70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。

这次《民法典》对此终于给出了明确答案:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期要交费。

物权编第359条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”

对于续期需要缴费的标准,在《民法典》中并没有具体规定,将依照续期时行政法规的规定办理。所以提醒大家买房的时候除了户型、地段之外,务必关注要买房子的土地使用权期限,如果所剩时间较短,那么您还将面临一笔续期的花销。

不过如果是商住,或者商办类型的物业,目前产权到期后如何界定权益,还没有正式法律保护。

总结:买了70年住宅产权房,产权到期了房子还是你的!

04

增设新制度——居住权

这次《民法典》新增了一项与房产有关的权利——居住权

什么是居住权呢?

《民法典》规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

简单点说,一旦房屋所有权人为某一方设立了居住权,那么这个人就有权可以居住在这个房子里。

大家不要小看这个规定,它将会影响到未来房产的正常交易,很可能使房子失去商业价值。

《民法典》规定可以以书面合同或者遗嘱的方式设立居住权;设立居住权的住宅不得出租;居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

也就是说一旦他人有了该房屋的居住权之后,他就可以居住在这套房子里,直至死亡或者自动放弃居住权。而拥有居住权的人,可以是亲人、朋友、甚至是保姆.....

因此,房产中介在处理购房交易时,不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋,是否登记有居住权。

总结:买二手房,千万记得核实是否有居住权,否则买了可能也没法住!

05

婚前父母帮忙买房,属个人财产

近年来,随着离婚案件的增多和人们收入水平的提高,由夫妻财产分割引发的矛盾越来越尖锐,而对绝大多数人而言,房屋无疑是最大的争执焦点。

如今《民法典》延续了现行婚姻法司法解释相关规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典关于夫妻共同财产的相关规定的原则处理。

总结:结婚后,购买的房子,不管是谁出的钱,只要没有公证这套房子是个人财产,那么就属于共同财产。

而婚前创造出的财富,无论是何种方式存在,即便是多次结婚和离婚,这部分财产依然是个人资产。

06

物业服务问题

业主与物业之间的矛盾是亘古不变的话题,尤其是自从电梯房越来越多之后,关于电梯内的广告收益该归谁,成了造成众多小区业主和物业矛盾的根源。

此次《民法典》就明确了公共收益的归属。第274条规定,小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产;小区共有部分收益,归业主享有。

也就是说在小区内任何因广告而产生的收益,实际是归业主享有。

除了关于对小区公共收益部分作了规定之外,《民法典》还规定了业主有权换物业,炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意,现在只需要一半的业主同意;物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

总结:都说业主维权难,以后可以跟“黑物业”say bye bye

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