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十大关键词,带你回顾2020南京楼市!关系每一位买房人

来源:365淘房 2021-01-03 09:20
摘要:经历年初的疫情冲击、年中的市场复苏、下半年的一系列重磅政策调整,2020年的南京市场虽说有所起伏,但从整体市场表现来看,全年市场表现仍持续稳健。

经历年初的疫情冲击、年中的市场复苏、下半年的一系列重磅政策调整,2020年的南京市场虽说有所起伏,但从整体市场表现来看,全年市场表现仍持续稳健。

       今天就来总结下2020年南京楼市的10大关键词,和大家一起回顾下这“不同寻常”的一年。

“疫后复苏”

2020 年度关键词一

关键词解读:

在年初的疫情冲击下,南京的春节市场可谓冷清。在此期间,南京各家楼盘还纷纷启动了线上营销模式,积极为金三银四蓄客,促进了疫后市场的快速复苏。

二手房方面,因为小区封锁,导致经纪人无法带看,很多中介门店被迫关闭。部分经纪人返乡潮泡汤,只能在家复工,VR看房、直播看房上线。

图片来源:微信截图

到3月份的时候,随着疫情程度不断地下降,南京各行各业都开始了正常复工。房地产交易行业也在逐渐恢复往日的生机。不过此时房产局需要先在网上进行预约报名,到达现场后排队,管理非常严格。

二季度,随着疫情的逐渐淡去,南京迎来了市场的“疫后复苏”。从市场的基本面来看,疫后改善型房源率先集中供应,在疫情期间积压的改善需求实现了一波快速释放。

二手房市场上,也可以看到自4月份开始,南京二手房成交量开始破万套,到7月份的时候,成交量达到全年最高峰14728套。

“LPR转换”

2020 年度关键词二

关键词解读:

根据中国人民银行去年发布的公告,今年3月1日正式启动存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

当时随着存量房贷转换工作的开始,很多人都在犹豫不决。其实央行这是给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率?

1、选择固定利率。就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。

2、选择“LPR+加点”利率。以后的房贷利率也是可升可降的,月供也是可能变多或变少的。

更重要的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。截至2020年底,存量房贷转换工作已经全部完成了。

回顾今年的LPR情况,5年期以上LPR从1月份的4.85%降到2月份的4.75%,3月保持不变,一直到4月份变成4.65%,从5月-12月,LPR没有任何变化,5年期以上LPR一直维持在4.65%。

 

总的来看,今年以来央行的“降息”,并未对房地产起到极大的促进作用,而恰恰是在“微调”。

值得关注的是,如果当时存量房贷转换为LPR时,重定价周期为1年的话,那重定价日为每年1月1日。

比如2021年1月—12月,该笔贷款的实际执行利率调整为2020年12月20日公布的5年期以上LPR+基点差,以后每年以此类推。

“人才落户”

2020 年度关键词三

关键词解读:

今年4月,南京市政府召开新闻发布会,发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》并进行解读。新政在5月1日起正式实施。

其中重要措施就是:南京落户门槛再放宽,40 周岁以下大专学历人员参保半年可落户!

此前,南京人才落户政策主要针对研究生以上学历及40周岁以下的本科学历人才,以及专业技术、技能型人才。

这次南京落户条件再次放宽,其中本科学历人才从40周岁放宽到45周岁,将留学回国人员和非全日制研究生一并纳入;40周岁以下大专学历人员,在宁就业参保半年就可以落户。

除了落户门槛放宽,此次发布的10项新政,包括保障人才安居、拓宽就业渠道、促进企业吸纳、营造便捷准入创业环境、有效支持激励自主创业、鼓励大学生入伍、优化就创业培训、加大定向扶持力度、加强就创业指导服务10个方面。

“限售期满”

2020 年度关键词四

关键词解读:

2017年5月13号,在“房住不炒”大背景下,为抑制楼市过热炒作,南京正式颁布了限售政策,根据南京版“限售令”规定,购房人(含居民家庭)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。新政自5月14日起执行。

当时的政策中提到,二手房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于2017年5月14日零点之前的,按照老政策执行。新房方面,购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。

到今年的5月份,南京首个三年限售期限到期,部分二手房获得入市资格。按道理说最直观的体现就是二手房的挂牌量情况。

从上图南京今年的二手房挂牌量来看,2020年年初受疫情影响,南京二手房1-2月份的挂牌量居全年最低。

随着疫情解封,前期积攒的挂牌需求在3-5月份得以大量释放。此时虽不能直接证明里面有首批限售房源,但这之间肯定也有一些联系,毕竟等待出手的卖家会把即将解限的房源提前挂出来。

但5月份之后,挂牌量并没有明显上涨。预测首批解限房源大量入市或将在明后两年。

“公民同招”

2020 年度关键词五

关键词解读:

今年2月份,江苏省教育厅发布了《关于做好2020年义务教育学校招生入学工作的通知》,全面实行“公民同招”,民办学校招生纳入审批地统一管理,公办民办学校同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍。

据悉,民办学校报名人数超过招生计划数的,所有报名人员全部实行电脑随机派位录取;报名人数未超过招生计划数的,一次性全部录取。

民办一贯制学校初中部招生计划小于其小学部直升需求人数时,仅面向校内采取电脑随机派位方式录取;在保证小学部直升需求后仍有余额且多余名额少于报名人数的,也要采取电脑随机派位方式录取。

此外,对于大家一直关心的公办是否保底的问题,也有了明确的答案。根据南京各区今年公布的2020年义务教育招生政策细则,南京各区全部保底。报名民办学校未被电脑摇号派中,由区教育局统筹安排入学)。

随着“公民同招”政策的实行,今年南京初中学区房迎来一波利好。据多位经纪人透露,因为政策的原因,今年初中学区房市场行情好,成交量很大。

但不得不说,成交也呈分化态势,据家有学童数据显示,随着29中、树人、汇文低总价房源的消化,市场出现房源供应不足,造成一些客户转向其他的初中学区,导致科利华,钟英等初中学区迎来了成交高峰,目前来看价格还算稳定,但低总价房源的议价空间较少。

这里不得不提的也有南京一中初中部的学区房,无论是单学区还是双学区房,挂牌价都有了明显的涨幅。单学区如大光路小学学区房,可选小区和房源较多,总价200万左右即可入手还不错的小两房。

“宁九条 ”

2020 年度关键词六

关键词解读:

7月23日凌晨,南京出台楼市新政“宁九条”,新政涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多方面。

其中比较受关注的就是刚需住房和离婚新政两部分内容。

1、刚需购房:支持刚性购房需求。优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

新政要求拿出至少30%的房源优先供给本市户籍的无房家庭,保障了刚需购房者的购房需求,有利于抑制投资客,留住人、增加城市人口,对于市场稳定有着深远影响。

注意:本市户籍无房家庭是指,本市户籍单身人士、居民家庭(配偶双方及未成年子女)申请开具购房证明时,无住房登记及房产交易合同备案信息。

2、离婚新政:完善住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在夫妻自离异之日起2年内:①若离异前家庭名下在本市无房,离异后任一家庭成员可以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;②离异前家庭名下在本市有1套商品住房,离异后无房一方可以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;③离异前家庭名下在本市有2套商品住房及以上的,离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

值得一提的是,23日新政出台后,离异人士购房证明南京全市已停开(现在已经恢复如初)。另外,新政针对的“商品住房”包括新房和二手房,从这方面看新政执行标准非常严格。

“土拍新规”

2020 年度关键词七

关键词解读:

今年以来,我市部分区域商品住宅出现热销势头,土地市场竞争程度加剧,为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标,促进房地有效联动。

我市从6月起采取“限房价、竞地价”出让方式,即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块,在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅(毛坯)销售价格,当地块竞价达到最高限价时,采取竞争人才房建筑面积,竞争的人才房无偿移交政府。

此外,土地出让最高限价进行适当调整,最高限价不高于出让起始价的120%。

据365淘房统计,2020年南京一共出让了216幅地块,成交总收入应该是2034.9亿元,2018年的时候是917亿,2019年的时候是1654亿,这个成交金额也创下了近10年新高。

南京市今年土地出让,我们可以看到一个规律,主城区的土地供应量是越来越少了,城市的外围,尤其是一些中低价的地块,出让的比例是上升的,总体而言还是达到了一个总的供应量上升,能够起到平抑房价的这样一个作用。

今年出让的137幅涉宅地块里,有26幅地块楼面地价超过两万,其中3万的是超过3幅,分别位于大校场、河西南、江心洲,也是南京的热门板块,另外4万+的地块有三幅,主要是在河西南和河西中。

“摇号新规”

2020 年度关键词八

关键词解读:

7月28日,南京市司法局、南京市住房保障和房产局联合发布《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》,明确摇号分四轮。

第一轮,确定优先选房的人才名单及选房顺序。有效报名的人才数量大于等于人才房源数或者大于等于 20 人的,应通过公证机构主持摇号的方式确定入围人才名单及选房顺序。

第二轮,确定享有优先保障资格的无住房家庭名单,进入第四轮一般选房顺序摇号。有效报名的无住房家庭数量大于无住房家庭保障房源数的,应通过公证机构主持摇号的方式,确定入围第四轮摇号的无住房家庭名单。

第三轮,由公证机构将 " 第一轮未入围人才、第二轮未入围无住房家庭和普通购房人 " 摇出顺序号,确定入围第四轮摇号的人员名单。

第四轮,由公证机构将 " 第二轮确定的入围无住房家庭、第三轮确定的入围摇号人员 " 摇出一般选房顺序。

“八成首付”

2020 年度关键词九

关键词解读:

曾经,8成首付的高门槛要求,是河西的“专属”。今年以来,均价5.2万/㎡的河西金茂府从首开5成首付提高到8成,云际花园、苏宁檀悦(已收官)也都要求8成首付!

除了河西,今年很多热门板块、倒挂楼盘也纷纷效仿8成首付。9月底,江北核心区神盘扬子江金茂悦开盘要求首付8成,是江北史上最高买房门槛,颠覆江北新房历史;随后,启迪水木滨江、花语熙岸府等核心区热盘也相继将首付抬高至8成。

此外,南部新城纯新盘云澜尚府,也是区域内首个8成首付楼盘。之后,华著兰庭、云澜尚府开盘首付比例也提高至8成。城中纯新豪宅中冶锦绣珑湾也是8成首付!

南京越来越多的板块开始8成首付,对于真正的改善客来说,抬高首付降低了一部分竞争力,可买到的几率变大。而对于部分刚需、刚改客群,却是再也无缘这些区域。一批买房人惨遭暴击, “万人陪跑”再难出现。

“五桥通车”

2020 年度关键词十

关键词解读:

猝不及防,在2020年的最后,长江五桥火了,也提升了板块内的新房和二手房关注度。

二手房方面,此前我同事针对五桥附近热度较高的四个二手房小区:北江锦城、金地格林格林、中交锦兰荟、融创臻园,做了最新的市场调查。

这四个小区中,北江锦城算是板块内刚需的供房大户,小区盘子大,可以挑选的空间大,而且入住门槛较低,成交量一直以来也是比较稳定的一个。

中交锦兰荟和金地格林格林的产品非常相似,两个小区都是板块内的次新房,而且同为金陵中学分校的学区房。从经纪人那边了解到,目前房源量少,成交量少,加上近期也不是板块内学区房旺季,因此,成交量也是一般。

而融创臻园作为板块内改善房源,小区品质受到认可,但是成交量受挂牌影响,一直也不高。

经纪人表示:五桥的新房上市量比较大,这边二手房市场受到一定冲击,成交量近期并没有受到五桥开通的影响,价格也没有明显涨幅,但是后期值得期待。

可以说长江五桥通车为2020年南京房地产市场画上一个阶段性的句号。同时,长江五桥为2020年南京城建发展的重要缩影,展示了南京跨江发展的决心。

以上十条就是本平台整理的年度南京楼市较为热门的关键词,仅供参考。

写在最后

2020年的南京楼市,开年便按下“降速键”,从停摆到复苏再回归正常轨道,这是南京楼市这一年的表现,也是所有人2020年的生活写照。在历经这场洗礼之后,每个行业,都会拨开迷雾再稳健生长,楼市亦是如此。相信2021年的南京楼市,依旧值得期待。

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