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瑕不掩瑜!城北这个小区处境尴尬,停车艰难,却依旧热度不减!

来源:365淘房 2020-11-20 08:56
摘要:就在近期,我实探城北月苑板块时,就发现这样一个小区,不靠近地铁、周边缺少大型商业;向北是燕子矶新城,向西是新玄武高起点的规划;在板块内也是为数不多的改善商品房,比老破小高端,但比不上次新房的傲娇!

       就在近期,我实探城北月苑板块时,就发现这样一个小区,不靠近地铁、周边缺少大型商业;向北是燕子矶新城,向西是新玄武高起点的规划;在板块内也是为数不多的改善商品房,比老破小高端,但比不上次新房的傲娇

这个小区就是很少被提起的墨香山庄,尽管处境尴尬、槽点满满,但是小区热度和看房量却在板块内排在前三的位置!

小区关注度较高!浏览量板块前三,但是房价三年未涨

墨香山庄位于迈皋桥墨香路与墨香南路交汇处,占地面积约9.8万平方米,建筑面积约19万平方米,由多层、小高层和高层组成。小区内房龄跨度较大,在2004年-2011年陆续都有房源交付。

小区在板块内定位改善房源,从价格上也可以看出,目前在板块内挂牌价格最高。365淘房数据显示,目前挂牌均价在30444元/㎡,高于对面紫金墨香香苑近4000元/㎡。

 

尽管目前价格较高,但是我从房价趋势图看到,小区房价也是几年都没有涨幅,一直在3万/㎡上下徘徊。

我查询到小区最新的一套房源成交记录,是10月份92.67㎡房源以总价288万成交,成交均价在3.1万元/㎡。

而在2017年同期,85.97㎡的户型房源成交总价就达到了276万元,成交单价在3.2万/㎡,这个价格可以说都已经超出现在的市场价格。

尽管价格没有涨幅,我发现小区在板块内的热度还是比较高的。从网上调取到一份数据,近期30日房源带看和浏览情况排名:其中紫金墨香苑、中海玄武公馆和墨香山庄位居前三。

紫金墨香苑是板块内有名的安置房,小区房龄新、带电梯,加上总价较低等因素,吸引不少刚需客户的关注;中海玄武公馆是隔壁新玄武板块有名的次新房,小区房龄新,学区好,也是改善客的宠儿。那么墨香山庄一定也有他的优势。

小区保留1万平自然山体、配建生活广场和幼儿园,生活配套丰富!

就在上周我也到小区进行了实探,小区目前物业管理状况一般,陌生人也比较容易进入小区内。相对周边众多老小区和安置房,小区外立面远远望去还是比较有商品房的质感的。

小区正大门口还设置了喷泉景观,彰显了小区的气派。

 

小区内配套成熟,里面有生活广场,理发店、中介门店、跆拳道培训机构、推拿等等都在其中,业主不出小区就可享受这些商业配套。

小区内绿化率较高,还保留了一万平米的自然山体,建筑立面美观大方。

小朋友的娱乐设施和建设配套都是比较丰富的,不管是小孩娱乐还是老年人健身都是非常方便的。

此外,小区内还配建一个双语幼儿园,方便小区业主接送小孩。

不过小区内也存在很多弊端,其中最大的一个问题便是小区停车问题,尽管小区内有地下停车库,但是由于小区比较成熟,入住率高,地上和地下停车位加上也不能满足现在的停车需求。

以下是我工作日上午10点多拍的停车状况,已经非常多车辆,更不用提晚上下班停车高峰期时刻。

小区单元门设计比较普通,没有特别明显的标标识。值得一提的是,单元门门口随意停放不少电车,显得非常凌乱。

处境尴尬、槽点满满!墨香山庄和新房比不了品质,和老破小比不了价格

实探完小区,我也到小区附近的中介门店进行咨询市场情况。我爱我家资深经纪人陈玲透露,墨香山庄的带看量和成交量在板块内还是比较好的。

“小区目前在售的房源比较多,本月挂牌有80多套,而对面的紫金墨香苑小区挂牌量也仅有73套。再者小区是周边为数不多的商品房,总体建设品质还是不错的,因此周边老小区安置房想要置换的,基本会选择这个小区。”经纪人透露。

就在上个月墨香山庄成交了近10套房源,今年来每月基本都维持在这个水平,而板块成交量最高的小区,在上月也仅成交13套。可见,墨香山庄市场成交情况还是不错的。

不过说起小区房价几乎三年未涨,我从交流中也总结出几点原因。

1、月苑板块发展比较成熟,短期内没有太多利好规划投入

月苑板块属于南京比较老的一个区域,发展比较成熟,周边商场、菜场、医院、体育馆等等都有,生活还是比较方便的。但是板块内缺少大型的商业配套,短期内也没有太多的利好规划。

小区距离地铁1号线较远,出行基本靠私家车和门口公交。

加上板块周边都在高速发展,北边是燕子矶新城,西边是新玄武高起点的规划,而月苑早中间不上不下,比较尴尬。

2、周边新房上市量较大,2-3万/㎡的新房是主流

目前新房上市量还是比较大的,加上限价政策,很多有潜力的板块新房价格都被控制在3万/㎡之内。而墨香山庄目前挂牌均价3万/㎡,尽管板块老破小居多,竞品少,但是抛开月苑板块,竞品可供选择的范围也是非常广的。

墨香山庄和新房的品质比不了,又和老小区的价格比不了,夹在中间还是比较尴尬的,房价自然也是很难上去。

 3、墨香山庄房龄较老,物业维护一般

小区最早一批交付的房源是在2004年,距今也有16年时间,房龄比较老。加上目前小区物业维护一般,停车困难,因此很难实现房产的增值。

写在最后:

总体来看,墨香山庄小区利弊参半。如果仅在板块及周边来看,小区还是会吸引很多改善客群购买。首先新玄武板块新房是很好的选择,但是新房摇中的概率较小;而新玄武的发展未来也会辐射月苑板块,带动一定利好。

对于板块内想要置换电梯房的客户,还是比较好的选择,但是如果有学区需求,并且对未来房价升值抱有很大期望的客户,就不建议购买了。

 

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