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扎心!毗邻地铁,却房价垫底,业主吐槽:户型太奇葩……

来源:365淘房 2020-11-18 08:52
摘要: 近日,我偶然发现江宁竹山路地铁口一小区,房价不仅在周边小区中垫底,而且近半年来房价整体呈下降趋势。

       近日,我偶然发现江宁竹山路地铁口一小区,房价不仅在周边小区中垫底,而且近半年来房价整体呈下降趋势。

这个小区就是天元瑞沨名苑,为了进一步了解这个小区。今天我去小区进行了实探,并从附近中介处了解到小区最新的市场情况。

小区位置优越,紧挨地铁口,但是规模较小,内部环境一般

天元瑞沨名苑位于天元路和竹山路的交界处,紧挨着地铁一号线竹山路站,交通十分便捷。

此外,小区距离小龙湾新的商业体龙湾天街也不远,毗邻百家湖商圈,生活配套充足,居住便利。

据悉,天元瑞沨名苑房龄在2007年左右,小区体量不大,由3栋小高层和1栋高层组成。目前是由景枫物业进行封闭式管理。

下面是我在小区现场看到的最新信息:

1、小区虽然有正规物业进行管理,但是门禁管理宽松,可以轻易进入小区内部。进入小区内部后比较受瞩目的就是这栋高层建筑。

2、小区体量小,整个楼栋不多,但绿化和景观很突出,内部配套也比较齐全。

 

3、小区居住密度低,楼间距大,看上去并不压抑。

4、小区在多处细节上做的很不错,比如设置非机动车停车处,在楼栋外面贴上禁止“飞线充电”的单页。

5、当然,小区也有几点需要改善的地方,比如部分路面的落叶没有及时清理,单元门随意敞开、乱停电动车等。

6、此外,在小区物业管理处,我看到小区物业获得先进物业管理处,小区是无群租房小区等称号。在小区内部就可以看到竹山路地铁站,近在咫尺。

7、在小区里,我看到物业第三季度的重点工作展示,从内容来看,小区物业还是做了很多实事。

总之,天元瑞沨名苑虽然体量小,但是麻雀虽小五张俱全,小区的配套也不缺啥,而且整个小区设计以高层塔楼围合中心绿化景观为主导思想,在满足容积率的情况下,留出了较大的绿化面积。

小区房价在周边小区中垫底,业主:主要是小户型设计较差

在365二手房网站上,天元瑞沨名苑小区目前挂牌均价是24319元/㎡,从小区近半年来的房价走势看, 整体处于下降趋势。小区房价在周边小区中也处于垫底位置。

平心而论,天元瑞沨名苑虽然小区体量小且居住环境一般,但是小区地理位置好,出行很方便,如今房价处于低位,这让我很不理解。

为此,我特意咨询了小区内的业主,有位业主告诉我:小区当时建筑的时候拿地就不大,以至于小区只有4栋楼,不成小区规模,而且户型也以刚需小户型为主,小户型不是很方正,这也是小区价格不高的原因。

随后,我查询到,小区最小户型是50多平的小两房,户型图如下,这样的户型实用性不强,居住不舒适,因此价格也不高。目前在365二手房网站上挂牌价只有2.2万/㎡左右。

9月份成交的50多平的类似户型,成交单价只有2.1万/㎡左右。

 

之后,我也去附近中介进行咨询,中介告诉我小区只有3栋和4栋有正规80多平的两居室,而从成交来看,这种方正户型的房源成交单价也较高,89平的两房成交单价近2.8万/㎡。

在365二手房网站上,83平左右的方正户型房源挂牌单价已突破2.8万/㎡。

也就是说,小区之所以均价较低,主要是受1栋和2栋小户型房源的影响。而这种小户型房源一旦挂牌房源较多,无疑会拉低小区的整体均价。

不过中介也告诉我,虽然这个小区很小众,小户型不太好,但还是受一部分刚需客群的欢迎。他表示会有少部分年轻刚需客选择这里,主要总价低,离地铁站很近,出行十分方便,且周边配套十分成熟,这也是小区最大的卖点。

此外,我也了解到,因为小区靠近地铁口,也非常好出租,出租率高。在365租房上可以看到,目前小区装修比较好的89平的两房,租金高达3300元/月。50多平的精装房租金可达2600元/月。租金收益可观。

没有完美的房子,但总有适合的房子。中介表示小区因为体量小,总体挂牌并不多。但是带看量还行,一旦房子性价比高点,出手还是很快的。

体量小小区不受市场认可?非也,主要看性质和特点

实话说,像天元瑞沨名苑规模这么小的小区,在江宁并不是很多,这类型的房子主要在主城居多。

比如我同事之前实探过的位于茶南板块的建盛丽庭,小区仅有三栋楼,且房龄也较老,但小区周边生活配套比较成熟。

 

小区紧靠2号线云锦路地铁站,地理位置优越,交通便捷,周边配套齐全,生活很便利。旁边便有不少私房菜、快餐店、面馆、超市等等,方圆几百米就可以解决日常的生活购物。

但尴尬的是小区的房价也一直没怎么涨,主要是挂牌房源非常少。

也有另一类房子,即使体量小,也依然吃香,这就是学区房例如作为银城小学+汇文中学双学区房的辰龙广场。

小区地处河西繁华地带,周边生活配套齐全,加上鼓楼人文浓厚栋人文气息,虽然仅有4栋楼,但依然让小区关注度非常大。目前在365二手房网站上的挂牌价是64476元/㎡。

有些人觉得小区体量小,内部配套不齐全,居住会不方便。也有些人觉得小区体量小,好管理,内部不会嘈杂。

我个人觉得小区体量小不应该成为小区不能回避的缺点,而应该深究这个体量小的小区有无特点,是小而精美,有学区加持,还是位置优越,生活方便,总价低,要是什么都没有的小区,不管体量大小,都是不受市场认可的。

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