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定位“尴尬”,小区房价持续走低!中介:利好兑现,仍有反弹空间...

来源:365淘房 2020-11-17 08:53
摘要:近期,江北多个小区被曝二手房最高成交价被刷新,例如旭日爱上城四区就有一套87㎡的三室两厅一卫户型成交价达255万,成交单价为29244元/㎡,该价格成为小区二手房最高成交价,距离3万/㎡大关仅一步之遥。

近期,江北多个小区被曝二手房最高成交价被刷新,例如旭日爱上城四区就有一套87㎡的三室两厅一卫户型成交价达255万,成交单价为29244元/㎡,该价格成为小区二手房最高成交价,距离3万/㎡大关仅一步之遥。

365二手房网显示,目前这个四区的挂牌均价也有2.5万/㎡。周边二手房像金城丽景、旭日华庭等小区的均价也基本都在2万+/平

然而在这之中,有一个小区的价格却在近期意外跌破2万/平,它就是华侨城小区。值得一提的是,这个桥北的华侨城并非是我们熟知的华侨城开发商,和现在的华侨城翡翠天域、华侨城天鹅堡没有关系。

或许恰恰是没有关系,这个小区的价格如今却意外的不涨反跌......

紧邻桥北二手房成交大户,小区价格却不涨反跌

说到桥北二手房的成交大户,必然少不了旭日爱上城,这个小区足足有六个独立的园区。而华侨城恰巧紧邻爱上城五区,两者比一街之隔都近,只隔了一个围栏。

然而,目前爱上城五区的挂牌均价为28582元/平,价格走势图还显示目前小区一直是微涨趋势。反观华侨城近期的价格却持续走低,从年初的2万+/平跌至现在的19171元/平,而且很有可能会继续下跌。

小区目前的成交以单室套居多,最近一次大户型成交还是在今年8月份,近180平的三室总价仅275万,单价才1.5万/平左右。

追溯小区历史成交记录发现,小区正规房型在2016年的成交单价就已经有1.8万/平,如今四年过去,价格竟然都没怎么涨过

当初买房的业主如今想来也是心累累,那么这个小区的价格究竟为何低迷呢?于是,我找机会去小区实探了一番。

小区水景观是亮点,但缺乏维护,如今环境差强人意

华侨城小区位于南京长江大桥北路1号,距离3号线柳州东路站大约2.6公里,因此小区出行主要依赖公交或者自驾。

现在的物业是华侨物业,应该是这个小区自带的物业,虽然有门禁,但是不算特别严格。

小区一共有三期,除了三期是小高层之外,一、二期大多以多层为主,房龄差不多是2003-2005年左右,如今也有十几年了。

这个小区一开始应该是实行人车分流管理,但不知为何,小区地下车库门口停满了电动车,车辆反而多是停放在在地面上。

虽然小区已经有十多年房龄,但是可以看出原先的园区设计十分用心:

与现在大多数小区喜欢采用大面积绿化所不同的是,这个小区好像特别注重水景观的设计。中央有一个非常大的景观河道,河道两边则种植了一些垂柳,同时摆放了一些休息椅凳。

有意思的是,这个河道一直修建延伸到到园区深处。如果走到小区靠后楼栋位置,既然可以看到这条河道。

可能为了增添观赏性,小区还在河道旁边修建了一处中式长廊

虽然设计上有亮点,但是可能受限于房龄,或是管理问题,如今的华侨城其实暴露了不少问题

1、水质浑浊,清理不到位

小区的景观河道非常长,但是水质却不好,非常浑浊,而且上面还漂浮着一些杂物。

2、垃圾分类不彻底,垃圾随意丢弃 

小区正在实行垃圾分类,原来停放在单元楼下的垃圾桶被撤离之后,我还是看到空地上会出现垃圾出现。

3、建筑外表脱色斑驳,景观点被随意使用

前面说到的长廊,其实细看的话,墙柱已经明显脱色斑驳。而且走廊里面好像已经被视为杂物堆放间,摆放了不少废弃的桌椅和自行车。

小区有一处景观点也被业主当成晾衣绳使用。

从我实探后的感受来看,这个小区房价的下跌可能和小区环境有很大关系。我可以依稀看出这个小区刚交付时应该是非常好的,但是随着房龄的增加,加上管理不到位,它在周边一众二手房当中自然失去了优势。

小区定位“尴尬”,大户型成交难,但周边利好兑现,恐有上涨空间

对于小区近期的市场行情,我也找到附近的我爱我家旭日爱上城四店的店长朱安康进行了咨询。据他表示,华侨城今年以来的市场行情确实比较“冷淡”,尤其是小区大户型的成交一直都比较少。我觉得主要原因还是这个小区现在的定位有点“尴尬”。

这个小区虽然主推大户型,但小区现在房龄偏老、环境也一般,不太受改善客青睐。但也正因为有这样的缺点,所以它是属于总价比较低的学区房,小区同周边的旭日爱上城、旭日华庭一样,目前属于浦口外国语学校的学区。这个学校在江北来说口碑上仅次于明发一中,而且还是九年制的学校,所以认可度比较高。

像小区89平左右的小两房,总价不到200万,隔壁的爱上城五区两房户型则差不多要250万左右。

然而,比较尴尬的是这个小区虽然目前能上浦外学校,但其实学区却是代招性质。虽然官方并未表示何时会停止代招,但对于买房人来说,代招就意味着随时可能被划出去。所以,有客户出于求稳的考虑,他们可能会倾向于选择准学区的旭日爱上城、旭日华庭。

不过朱店长表示,小区目前的单室套公寓成交还行,它的公寓是70年住宅产权,而且户型分布不错,特别将空间做了分割,最主要是总价比较低,不到100万就能买到,特别适合预算不多的刚需人群,首付3成的话,大约二十多万就能买到。

 

最后,朱店长表示虽然华侨城现在的价格表现“疲软”,但是不排除周边的利好消息可能会刺激到小区之后的房价。

距离小区不足500米就是江北华润万象汇购物中心,据说这个购房中心建筑规模达10万方,地上五层,地下两层,集购物、餐饮、娱乐为一体,原定于今年年底开业。我那日实探时,就已经看到万象汇外围工程基本完成。

此外,交通方面也有利好消息,未来地铁S8南延线和地铁11号线的交汇站长江大桥北就在小区正门不远处。据了解,地铁S8南延线修建工程今年年底就可能会完工,进入试通车阶段。

 

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