二手房
租房
资讯
小区
经纪人
商铺
写字楼
|
租售宝
|
加入收藏
新浪微博
微信
扫一扫,微信找房

南京
南京
苏州
昆山
无锡
常州
合肥
芜湖
杭州
西安
重庆
南京二手房>资讯>正文

学区一般,硬伤多,老小区房价依旧稳步上涨,实探发现...

来源:365淘房 2020-10-15 09:16
摘要:前两天,我们提到了湖南路在今年改造之后,带动了周边小区的行情齐上涨。据附近经纪人透露,今年价格上涨的小区可不止湖南路附近那几个小区,距离其不远的中央路上的小区价格也均出现不同幅度的上涨。其中,首当其冲属观音里小区。

前两天,我们提到了湖南路在今年改造之后,带动了周边小区的行情齐上涨。据附近经纪人透露,今年价格上涨的小区可不止湖南路附近那几个小区,距离其不远的中央路上的小区价格也均出现不同幅度的上涨。其中,首当其冲属观音里小区

这个小区的地理位置不错,虽然是80-90年代的小区,但今年以来的价格却上升明显。

我从365二手房网上看到,小区今年2月份的挂牌价还是约3.3万/平,不到10个月的时间,现在已经涨至3.7万/平

那么,这个小区到底出现了什么变化?为此,我决定先去看看这个小区。

老小区出新后,外表变化大,但管理宽松

观音里虽然是一个老小区,但是体量不小,一共有19栋楼。为此,小区也设置了三个进出口,我随即找到其中一个出口。虽然小区目前有物业,但是管理不严,行人进出还是比较容易。

一进小区,观察四周的楼栋就能看出了这个小区已经出新,不同于一些老小区的改造仅针对外围楼栋的“形象工程”,观音里小区的改造算是比较彻底,所有的楼栋都被翻新。

靠近门口的楼栋,一楼被改造成店铺,不过看起来不太有人气,好几家店都关门了。好在小区里面就有快递站和小超市,简单的日用品采购也是比较方便。

小区对于安全管理稍显随意,多数单元门都是任意敞开。

不过好在,这里的摄像头比较多,而且小区里面还有一处警卫室。所以,多数的业主“心比较大”。

观音里的体量虽然不小,但是内部却没什么绿化,只有早年间在路边稀稀疏疏种的几棵树。好在如今小树成大树,提供了不少的树荫。

据了解,整个小区有200多个地上车位,但是我估计还是比较紧张,小区的原先的活动空地都被规划为车位。所以就可以看到不少车辆干脆就直接停在单元楼下。

从小区出来之后,我发现靠近中央路的临街楼栋有不少底商,光中介门店就有好几家,这里的门店因为靠着马路边,人气显然要好得多。

地段优越,出新后房价上涨,但却存在“硬伤 

实探结束后,我找到我爱我家观音里店的店长芦杨,向她了解小区近期的市场行情。据她表示,小区的房价确实有上涨主要是今年3月份时,小区完成了出新,整个外观上的变化挺大,不少想卖房的业主也借此提高了房子的挂牌价格。

其次是这个小区的地段很好,一直以来很受附近工作白领的青睐,由于体量比较大,除了住户之外,还有不少租户。其中,经济能力尚可的人也就自然会考虑这边的二手房。

我去实探时,发现小区处于的位置确实不错,距离金茂汇商场不足百米

附近比较近的地铁1号线新模范马路站,大约500米左右地铁的下一站就是南京站。至于公交路线,那就更多了,地铁站门口就有一个公交站牌。

学区方面,小区对应的学校是南昌路小学,初中是50中。这里提一下,南昌路小学今年意外的被南外录取1人。

此外小区还有一个亮点,紧邻玄武湖公园

 

据从芦店长介绍,玄武门到新模范马路这段的中央路上,有不少小区其实是科利华的学区房,非学区的小区并不太多。这些之中,目前也只有观音里完成出新。这也是小区近来关注度比较高的原因之一。

 

不过,她也指出,小区虽然地段优越,但也存在一些缺陷

1、距离金茂汇太近,部分楼栋的采光被影响,尤其是4楼以下的采光很有限;

 

2、小区房龄偏老,部分房源户型不佳

小区有两栋楼是一梯六户的,九栋楼是一梯三户,其余都是一梯两户。尤其是一梯六户的户型比较差。非南的户型,采光自然也就不会太好。

 

例如,有的房型采光是朝东面,房子的日照时间也会受到影响。

 

3、小区无电梯,且顶楼均是平层结构

 

这个小区原先是单位的房改房,而且因为年底久远,当时顶楼采用的是平层结构。不同于现在的商品房,会对顶层做一些处理,这种老小区的平层顶楼,一般隔热、防潮的效果不太好。而且小区目前基本都是无电梯的。

小区总价低,吸引大批刚需客,成交遥遥领先

虽然观音里存在一些老小区的通病,但是小区二手房的成交却一直是周边非学区中的佼佼者。

 

据芦店长反映,近几月来,小区每个月都会有成交,尤其是出新之后,虽然价格有所上涨,但是因为户型小,总价低,还是吸引了不少刚需客户

 

随即,我查看了小区近期的成交记录,发现二手房的成交周期都在1个月左右,8月份一套56平的两房,成交单价更是直冲4万/平

但是小区去年成交的一套60平的小三房,总价才160万,算下来单价仅2.6万/平

目前网上不少房源的挂牌单价也突破3.8万/平,40平不到的单室价格超过了150万。不过芦店长表示,小区目前中间楼层的价格普遍在3.5-3.6万/平,个别房源的价格存在虚高。虽然部分业主的期望很高,但小区体量大,在售的房源比较多,除了一楼的房源确实有点紧俏外,客户还是有挺多的选择。

而且附近除了观音里小区,刚需客还可以考虑旁边的芦席营,小区虽然还没有出新,但是房价也在悄然上涨,如今已经突破4万/平。

写在最后:


自从进了房产行业之后,我经常听到不少人唱衰主城区非学区的“破小”,他们一致认为这样没有学区价值的老小区受限于房龄和环境因素,未来只会变得无人问津。但是自从我实探过好几个地段优越的老破小之后,我发现这些小区尽管没有名校加持,但不论是看成交还是房价,表现都不输于近郊的远大新

 

我想,对于一线或者准一线城市来说,主城的老破小其实并非是一种坏的选择。毕竟对于城市中大多数996的年轻人来说,和小区环境相比,节省1小时甚至更久的通勤时间或许更显重要。也正是这样的老破小才恰恰真正履行着让房子回归居住本身的理念。


最后,如果有对观音里小区感兴趣或者想咨询科利华学区房的网友,可添加本篇里提及的经纪人芦杨的微信,她将为你提供专业的买房建议和最新的市场行情。

返回南京二手房首页

查看更多劲爆新闻,请扫描下方二维码
关注"365南京二手房"微信公众号,获取最新行业资讯和交易指南
下载“365淘房”APP,随时随地淘好房
  • 南京最新购房政策+二手房交易流程!
     

    南京最新购房政策+二手房交易流程!

  • 公积金提取攻略大全
     

    公积金提取攻略大全

  • 专题|2018南京中小学学区划分
     

    专题|2018南京中小学学区划分

关注二手房微信

关注365南京二手房

微信“扫一扫”

或关注微信号:

njsellhouse365

免费发房 淘房APP
365二手房微信

365二手房微信

房产知识 政策答疑

有问必回 买房优惠

意见反馈 返回顶部