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出新前房价垫底,出新后涨幅明显?实探鼓楼“老破小”,发现……

来源:365淘房 2020-10-13 08:28
摘要:说起乐业村这个地名,可能知道的人不多。但你要一说“就是狮子桥到军人俱乐部之间那条小路”,大多南京人脑海里应该都能想起那条二百多米长的小巷。据说这条通道狭窄、充满年代感的旧巷,遍布着大大小小数十家餐饮小店,喂饱了方圆1公里的白领。

说起乐业村这个地名,可能知道的人不多。但你要一说“就是狮子桥到军人俱乐部之间那条小路”,大多南京人脑海里应该都能想起那条二百多米长的小巷。据说这条通道狭窄、充满年代感的旧巷,遍布着大大小小数十家餐饮小店,喂饱了方圆1公里的白领。

但我今天要说的并非是它的美食,而是它周边那些外表不起眼,房价却十分令人迷惑的老破小。

实探乐业村,周边盘踞两大商业体,地理位置奇佳

乐业村这条小巷着实有点意思,约200米的窄巷仅东西方向就分布着两个大型商业体,靠近军人俱乐部这边是中央商场,靠近狮子桥那边是吾悦广场。距离小区不足200米,就有一个公交站台,约800米处则是地铁1号线玄武门站。 个地理位置,可谓配套齐全,交通发达。

我实探的时间是在早上,少部分商家还没有开门营业。但诚如网上所言,这条被人津津乐道,称之为“乐业村美食街”的窄巷确实分布着很多小店,而且几乎清一色的都是餐饮类。

由于巷子内光早点店就不下五家,所以即便是大早上,整条街巷也十分有人气,来往的人流不断。

这条巷子之所以叫乐业村,也是因为巷子两边的小区就叫这个名字。据了解,小区的房龄集中在80年代左右。由于是老小区,这里没有门禁,但是推测住户大多是老邻居,彼此间都认识,因此对于我这个陌生人的进入还是有所警惕。

整个小区范围不大,也没什么小区环境,但好在外墙都已经被重新翻新过,外观看起来比较新。

但是空中遍布着的电线,仍旧透露出小区岁月的痕迹。

我在小区里外都转了一圈,都没看见物业的身影,所以小区内部还是比较随意的,单元门大多敞开,电瓶车停放也比较随意。

小区没有车库,私家车只能挨着空地的墙边停,由于车位紧张,目测只留了约一个车位的空隙保证小区基本的出行。

小区的车棚也进行了简单的翻新,增加了可充电的功能。

从小区出来之后,就可以看到马路对面的吾悦广场。

著名的狮子桥步行美食街离小区只有约200米的距离,这条美食街的翻新工程也顺利完成。尤其是美食街两边的楼栋在翻新之后,看起来赏心悦目许多。

小区房价涨幅明显,中介道出真实原因...

365二手房网显示,乐业村小区目前的挂牌均价为51361元/㎡,而且价格走势图显示,近一年以来一直呈上涨趋势。小区年初时的挂牌均价也才41675元/㎡。10个月的时间,这个涨幅算是很大了......

为了了解清楚小区房价上涨的原因,我找到附近我爱我家祁家桥店的孙世杰经纪人,向他询问小区情况。

据他表示,小区的价格和年初相比确实是涨了,但是实际涨幅并没有到那么大。现在的5万/平的挂牌价应该是受到小区新出的房源的影响。这个小区本身在售的房源数就比较少,如果新挂的房源单价偏高,肯定会影响到小区的整体价格。

随后,我在网上也确实看到一套新上的房源,41平的小两室,可能是精装修的缘故,总价写的是218万,算下来单价高达5.3万/平。

对此,孙世杰表示,乐业村的价格一直比周边老小区的价格高一些,主要因为它是赤壁路小学的学区房但是由于小区距离学校比较远,加上环境比较破,直到去年年底时,小区价格才刚4万/平左右,甚至是低于赤小学区房的均价。

今年以来价格的上涨,一方面可能是受到赤小学区房普涨的影响,另一方面,个别炒房客的涨价行为也促使小区房价上浮明显。特别是今年上半年小区出新完成,整体环境相比之前,有了较为明显的变化,不少之前低价购入的投资客将房子重新装修后,以高于市场均价的价格将房子出售,自然也就拉高了小区的整体价格。

不过,他同时指出虽然小区价格涨势明显,但是成交却不多。

我查询小区的成交记录,目前显示的也只有5月份曾成交过一套小两房。

对此,他解释说,第一,是小区的在售的房源比较少,可选择的不多。第二,现在的房价偏高,但房源的替代性强。有学区需求的客户,考虑到距离和价格因素,不一定非要买这里,完全可以选择其它赤小学区房。非学区的客户,在同样的地段,也可以找到差不多的二手房。

紧邻湖南路,周边二手房行情看涨

据中介介绍,乐业村附近的二手房大多还是非学区的老破小,但是这些小区的价格却不低。而且近期老小区的行情不错,每月都有好几套的成交。

例如裴家桥小区,小区去年的价格还徘徊在3.4-3.5万/平左右,最新的挂牌价已经显示为38050元/平。

小区8月份成交了一套不足50平的两房,成交单价为3.8万/平,成交周期不到20天。

对此,他解释说主要是由于湖南路的改造在今年年初终于弄完了。改造后的湖南路变化很大,较以前相比,气派很多。改造时,连带着周边的老小区一起出新。像裴家桥小区,因为就在湖南路上,小区外围都已经出新过了。


 

同样因为出新而使得小区行情上涨的还有隔壁的湖北路小区。

对于周边老小区的未来行情,孙世杰回应说预计还会有上涨空间。毕竟,湖南路已经不一样了。


除了沿路外立面经过改造后,焕然一新以外,湖南路与湖北路交叉的十字路口,绿地紫金中心项目也在加紧建设之中。据悉,该项目总体量达到50万方,是涵盖城市公园、高端住宅、五星级酒店公寓、超5A级办公、主题商业MALL等多种业态于一体的城市综合体。一旦建成,肯定将成为湖南路商圈的又一新地标。


如果,心心念念的湖南路地下商业街能开业的话,再现湖南路昔日的繁华或许真的指日可待。

不过很可惜,我那天从地下商业街的招商中心的保安那里获悉:“商业街今年还是开不了,明年能不能开都说不准,毕竟连接待人员都早就撤走了。 

看来,重现湖南路的繁华还需要静心等待。不过如果各位对周边二手房感兴趣的话,倒是可以咨询这位经纪人,微信/手机号: 17775488306。

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