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这个小区环境佳、总价低,还是银城物业!却卖不过旁边刚需大盘

来源:365淘房 2020-09-23 09:29
摘要:近日,有不少网友提问我金城丽景,这个小区怎么样,适合购买吗啊,未来升值空间怎么样?

    近日,有不少网友提问我金城丽景,这个小区怎么样,适合购买吗啊,未来升值空间怎么样?

为了了解情况,我决定亲自实探一圈。

 

同一个小区二手房差价近1500元/㎡!环境差异令人唏嘘!

金城丽景位于浦口区桥北板块大桥北路33号,地理位置优越,北靠弘阳广场,西临浦口文体中心,南至浦口外国语学校,冬至长江级长江大桥。

据了解,该小区分为南北两区,南区为一期,一期物业为深圳银典物业,北区为二期,二期于去年更换为银城物业。金城丽景北区的银城物业更是入选了2019年度南京市物业管理示范项目。今天我们实探的是金城丽景北区

金城丽景北区目前是银城物业进行管理,银城物业有多年的高端物业管理经验,小区门禁较为严格。

小区周边生活气息十足,配套齐全,菜场、药店、超市、小吃店一应俱全。

刚进去就被这草坪震惊到,草坪长得十分旺盛,可见物业确实是花了不少心思的。

此外,小区的配套也很完善,专门给儿童配套了游乐设施,供儿童玩耍。

小区的单元门禁也很严格,陌生人不能随意进入,进门需要刷卡或者输入密码。

据了解,该小区是2012年交房,据现在已经过去8年,虽然外立面没有明显破损,但是还是能看出一些陈旧感。

当然,小区里面也存在一些不足:

小区门口停放电瓶车,影响行人日常出行与小区整体的美观。

小区内部有一个垃圾中转站,停放很多建筑垃圾与生活垃圾,夏天会有一定的气味与影响小区整体美观。

之前我同事也实探过金城丽景南区,看到的却是另一番景象,和金城丽景北区相差巨大。

杂草丛生、黄土裸露,景观池内水质较差,看样子基本没有进行养护,二者景观天壤之别,不过也有南区建设早于北区,相对来说存在景观设计较差的因素。

金城丽景南区部分休闲区也被堆上杂物,设施年久失修,三个转盘仅存活一个。

金城丽景南区单元门入户大厅里,瓷砖立面脱落严重,很多地方墙体裸露,并且这种情况并非一个单元,我看到诸多单元门内都是这种情况,存在很大的安全隐患。同时,单元门内的广告牌小广告泛滥。


不过,金城丽景南区的业主们对于小区环境改善工作已经提上日程,目前正准备更换物业。据了解,现在业委会已经成立,物业更换工作也很快会有很大进展。相信物业更换后,小区环境也会向金城丽景北区看齐。

总的来说,银城物业管理的金城丽景北区在小区绿化维护、小区安保、公共设施维护等方面都要优于银典物业管理的金城丽景南区。值得一提是,金城丽景南区建设交付于2010年,房龄要老于北区,因此,在小区的硬件设施方面也更显老旧。

小区环境佳、总价低、银城物业!刚需客在板块内的优质选择

实探一圈后,我的个人感受是小区目前北区环境不错,不过房龄略微有些老当然客户最终还是更在意价格。

目前金城丽景在365二手房官方网站挂牌房源大约75套左右,其中金城丽景北区38套左右,金城丽景南区大约37套左右。可选择性房源较多。

金城丽景北区均为小高层,南北通透,主推84㎡的2房、103㎡左右三房房源。其中87㎡左右的2室,总价大约在199万左右,比较适合在南京首次置业的刚需人群。

365二手房网显示目前金城丽景北区挂牌均价为23420元/㎡,整体虽然走势幅度较大,但是相对于上一年房价是小幅度上涨的。

金城丽景南区目前在365二手房官方网站上挂牌均价为22354元/㎡,感觉这一年趋势涨幅不大,基本上和上一年相差无几。

总体来看,小区挂牌的价格波动比较大。中介表示,因为疫情的积压,小区6月之前看房量一直在稳步突增,加上北区更换了银城物业,业主心态爆棚,所以房子的挂牌价有了很大的提高。但是近期天气十分炎热,外加上之前连续2个月暴雨,近3个月带看量与成交量减少,导致成交周期很长,所以很多业主无奈,着急卖房,只能适当下调房价。

随后,我向附近的中介询问金城丽景北区是否有涨价一说。据他表示,小区的整体均价没有太大变化,市场价差不多在2.1-2.4万/㎡左右。这两个月变动浮动大应该是受到新房源的影响,业主的挂牌价太高导致的。

随后,我查询小区近期的成交情况,近90天成交仅1套,近30天带看18次,其中一套112.11平左右的3室,成交周期大约61天。成交量相较于周边众多大体量小区可谓是非常少了。

 

地铁利好加持、物业更换成功,成交量依然不佳!中介:周边大体量房源冲击

了解完整个小区的环境与挂牌成交后,我发现金城丽景虽然称不上高品质的楼盘,但是作为刚需置业首选楼盘亮点还是蛮多的。那么究竟值不值得买呢?给大家分析一下小区的入手价值与适合人群。

1、总价低,适合年轻刚需首次置业

小区主要有建筑面积约为78㎡左右小2室、84㎡左右2室、105㎡3室左右的三种户型,挂牌总价约在165-215万之间。

如果预算在200万之内,可以考虑一下金城丽景的小户型,性价比比较高,压力会小一些。

这个预算和周边大体量天润城和威尼斯水城相比较的话,相差不大,但是成交量却远远低于他们。

这并不代表金城丽景性价比不高,我从中介那边也了解到最根本的一些原因:

众所周知,天润城威尼斯水城体量大,房源量大,可选的户型较多,这也是大体量小区成交量较大的一个原因。而金城丽景因为体量小,户型选择较少,因此在知名度和房源量上都是比较小的,这也造成成交量比较小的原因。

但是金城丽景相对于周边大体量小区要好很多,便于物业管理。从目前两个小区换物业的进度就可以体现出。此前,我们也报道过威尼斯水城第11街区更换物业的艰难过程,详情请戳☞(房价2年不涨!业主苦不堪言!南京超级大盘终于要换物业!)。可以看出,小体量尽管成交量不大,但是在某些地方优势还是比较明显的。

值得一提的是,这个小区可以寄读在浦口外国语学校,未来学区暂不清楚,对于纯刚需盘有一定的优势。

2、租客和业主多为桥北上班族,就近比较方便

我了解到,小区内有不少业主和租户都是桥北的上班族。其实对于预算有限的年轻人来说,首套房选择这样的小区性价比还是非常高的,如果上班地点正好在附近,那么也更加方便了。当然如果有更多的预算,自然会有更好的选择。

因为不过周边缺乏空地,基本已定型,未来也很难有大的发展,所以纯投资的话可能不是非常合适。出租还可以,后期转手是否能“大赚一笔”,还有待估量。买房人需要将上班地点、学区、总价、自住还是投资等各方面的需求进行排序,再去进行选择。

不过,中介却透露了一点好消息:后期还有S8南延线和11号线交汇站点大桥站,专门服务于社区内的广大住户。未来,小区距离S8南延线大桥站可能只有几百米远,比现在的3号线近多了。关于这一点,我个人觉得这将会对周边小区都有益处。

写在最后:

如果想在这边置业的话,金城丽景胜在体量小,环境佳,便于物业管理。环境相对于大体量的天润城或者威尼斯水城要优越很多。尽管目前小区距离地铁3号线较远,但是S8南延线开通后,未来交通会更加方便。

如果算高一些,能够达到200-250万的话,也可以考虑一些周边的次新房小户型,比如旭日爱上城、旭日华庭这类,带有浦口外国语学校(小学+中学)的学区,买房人要根据自己的需求考虑

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