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刚需群体瞄准这类房源!总价低、可入学成最大优势……

来源:365淘房 2020-09-17 09:21
摘要:随着“公民同招”政策的实施,二手房市场中学区房话题更加火热!而带有学区性质的65年住宅式公寓因为总价低、可落户上学的优势,逐渐吸引大家的关注!

随着“公民同招”政策的实施,二手房市场中学区房话题更加火热!带有学区性质的65年住宅式公寓因为总价低、可落户上学的优势,逐渐吸引大家的关注!

今年以来,我在后台不断收到大家对65年住宅式公寓的咨询,其中咨询量比较大的一些房源我也进行了统计,共涉及18个小区,包含一二三线学区房

整理时发现,同为带有学区性的65年住宅式公寓,二手房市场成交量大不相同,有的成交火爆价格涨幅猛烈,有的却鲜为人知房价几年不涨。具体情况究竟如何,跟我一起来了解一下。

1河西中

有关河西中65年住宅式公寓的咨询中共涉及四个小区,分别为奥体名座、联强国际大厦、宏普捷座和紫鑫中华广场。

新城双学区房目前已经站在河西楼市的房价金字塔顶端,今年以来不管是成交量还是成交价格都有一定的涨幅,尤其是小户型房源更是得到追捧。而奥体名座作为住宅式公寓,属于新城双学区房范围,总价低、可落户上学。

在365淘房查询到,今年来奥体名座的挂牌价格一直处在上升的状态,目前挂牌价格已经高达7.5万/㎡。

有的房源甚至已经达到8万/㎡的挂牌价格,尽管挂牌单价颇高,但是总价360万在新城双学区房中已经算是门槛价格,对于很多家长来说,能够得到新城双学区“门票”,这样的房源也是难能可贵的。

联强国际大厦小区在今年也是备受关注,小区在今年2月份挂牌价格一夜逆袭,原本2万+/㎡的挂牌价格,涨至现在5万+/㎡,涨价幅度让人惊讶

导致小区房价上涨最根本的原因,在今年南师附中新城小学2020年学区范围公布,联强国际大厦就在其中。

价格虽然涨幅明显,但是据中介透露成交量不大,联强国家大厦不通天然气,里面就是个大通间,现在价格和奥体名座相当,性价比已经不在,落户上学可以考虑,投资需要谨慎。

而紫鑫中华广场和宏普捷座作为金中实小的住宅式公寓,今年来并没有什么涨幅。其中紫鑫中华广场还有新房待加推,更多人会首先考虑新房,而宏普捷座随着金中实小学区房价格整体上涨而得到普涨。

2鼓楼龙江

鼓楼龙江的住宅式公寓目前咨询量较多的有两个,分别为宝船的辰龙雅苑和银城小学的永嘉年华。

宝船小学这两年的考试成绩比较稳定,教学质量也得到认可,短短两年时间已经积累了不少口碑。而在学区房市场上,有关宝船的学区房成交量和价也在上升。

辰龙雅苑作为宝船的学区房,挂牌均价这两年也是直线上升,目前已经达近4.9万/㎡的位置。

从挂牌的房源看,辰龙雅苑的小户型房源居多,总价在200万以内就可买入,相对于隔壁总价至少300万起步的70年住宅小区来说,门槛低了近100万。对于预算不多的家长来说,无疑友善很多。

值得一提的是,今年成绩出来最值得高兴的便是银城小学,今年终于逆风翻盘,取得了不错的成绩。因此,在学区房的咨询量上银城小学也是排在前列。永嘉年华作为银城+汇文的双学区房,已经站在南京学区房金字塔顶端,成交和咨询量尽管还在上涨,但是价格已经阶段性到顶。

3鼓楼滨江

如果要讨论南京住宅式公寓,鼓楼滨江板块一定是必不可少的。鼓楼滨江的住宅式公寓咨询量比较多包括证大大拇指广场、阅江广场、龙湖春江紫宸、恒大滨江、深业滨江半岛和中冶盛世滨江

证大大拇指广场、阅江广场、龙湖春江紫宸、恒大滨江这四个小区同为天妃宫和12中的学区房,但是证大大拇指广场成交量是四个小区中较多的一个。

据中介透露,证大大拇指广场的挂牌房源比较多,今年来更多满两年房源上市,加上小区房龄新、物业好、总价低的优势,让不少想买天妃宫+12中双学区的家长更加关注。

而阅江广场尽管房价更低,但是房龄较老,在未来升值潜力上略显怠倦。

据中介透露,目前鼓楼滨江作为各项利好的不断兑现,教育配套、交通和文化商业的打造上,都在让原本的老下关快速发展,板块的生活配套更加丰富,也让这边总价不高的住宅式公寓有了更多想象空间。

4鼓楼华侨路、大桥南路

今年来鼓楼一中心逐渐受到关注,在鼓楼这种名校众多的板块内,鼓楼一中心一直以来处在不起眼的位置。但是随着两江板块置换学区房客户的增多,鼓楼一中心凭借这较好的教学资源、较低的价格逐渐被看到。

因此,鼓楼一中心的住宅式公寓原本很少人知,现在被中介一度热捧,因较低的总价吸引不少买房人关注,其中包括华荣大厦、华夏大厦和春风大厦。

据了解,华荣大厦目前挂牌均价仅23562元/㎡,100多平的房源总价仅在250万元。

而同属于鼓楼一中心和南京大学附属中学学区房的豆菜桥小区,目前挂牌均价达到了42269元/㎡。一套78㎡的房源总价已经近300万,远远超过了华荣大厦102㎡的房源户型。仅从单价来看,价格相差一半,一点都不夸张。

此外,华荣大厦挂牌单价不高,但是租金还是比较可观的。一般100多平的房源,一个月租金达到6千/月

按照华荣大厦一套房总价250万元,一月租金6000元计算,往外出租接近34年时间即可回本。

不过从中介那边了解到,华荣大厦的房源尽管总价比较低,但是成交量并不高。“买这边房子的不多,基本都是租来办公,里面人员比较杂,不太适合居住。”一个中介朋友向我透露。从挂牌价格也可以看出,目前在持续走低的状态。

此外,江宁的银谷大厦和水晶蓝湾,也是江宁板块内学区占据一定优势的住宅式公寓,不少买房者也是冲着学区购买。

写在后面:

谈及住宅式公寓更多人咨询的还是能不能买,有没有什么风险。下面给大家科普下普通住宅、住宅公寓以及商业公寓三者的差别:

对比类型

普通

住宅

住宅

公寓

商业公寓

产权

70年

70/65年

40年

首付比例

≥3成

≥3成

≥5成

贷款年限

≤30年

≤30年

≤10年

是否能落户


三者最大的差别便是产权不同,而住宅式公寓和40年商业公寓有本质上的差别,绝不仅仅体现在产权年限上。

住宅式公寓,性质就是住宅,可以落户口,可以挂学区,可以做30年贷款,交易也只是正常的税费,水电气费都是民用,但有的户型较小的房源不通天然气

同时住宅式公寓也伴随着诸多缺点,房源的公摊面积比较高,而且是一梯多户,密度比较大,居住体验远远低于住宅

不过住宅式公寓的租金收益一般不错,因为这类产品在地段上比较有优势,挨着CBD,商业配套和交通比较方便。

对于这类房源的购买建议,如果是首套房的话建议还是首先买住宅,这类房源购买占购房名额。但是如果您预算有限,考虑学区,这类房子买了不会有太大问题,未来流通性方面还是比较高的。

投资的话,这类产品最关键还是看准地段!有的房源学区已经确定很久,加上地段没有太大的利好规划的情况下,房价基本趋于稳定,例如宏普捷座和永嘉年华这类房源。

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