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300万如何买钟英学区房?老小区环境糟糕,但房价确实惹人羡……

来源:365淘房 2020-09-16 09:08
摘要:近日,有网友跟我咨询钟英的学区房西一新村这个小区怎么样,下面是网友的具体咨询内容:

      近日,有网友跟我咨询钟英的学区房西一新村这个小区怎么样,下面是网友的具体咨询内容:

你好,我现在手上预算只有300万左右,想买钟英的单学区,西一新村这个小区怎么样,可以入手吗?

可以看出,网友的预算是300万左右,想要入手钟英的单学区。而据我了解西一新村的学区是慧园街小学+钟英中学。

那这个小区究竟怎么样,300万预算可以买到什么样的房子?

为了给到网友更准确的回答,我实地走访了该小区,并了解到小区近期的成交行情。

小区地理位置优越,双地铁,但没有物业管理,内部较凌乱

西一新村的地理位置很优越,位于秦淮区夫子庙附近。交通上,小区距离地铁3号线夫子庙站仅有300多米,距离地铁1号线张府园站700多米,是个双地铁小区。

小区因为位于南京核心老城南,周边其他配套也很成熟,医院、超市、银行等一应俱全。距离小区最近的大型商场有水游城、水平方商场、茂业天地。距离新街口商圈也不远,日常休闲购物娱乐等需求可以得到完美解决。

据我了解,西一新村的建成年代跨度比较大,最早一批住宅是在1986年左右建成,小区第二批住宅是在1995年左右建成。2003年,小区第三批高层建成。

如果从最早建成的住宅开始算,小区现在的房龄已经很老了。从实探结果来看,小区目前是开放式小区,并没有物业进行管理,内部显得比较凌乱。

从外立面来看,小区已经出新过,但是内部依然存在主城老小区的通病,车辆乱停,电线随意缠绕,绿化较少。

小区的单元门禁也不严格,很多楼梯房单元门都是直接打开的。

此外,小区内部也没有什么配套,没看到健身设施这些。

但是紧靠着小区的是内秦淮河,刚刚清淤过,可以在这边散步,或者远一点可以逛逛夫子庙、白鹭洲公园。

值得一提的是,小区这边还有简单的一些小底商,有餐饮店、理发店、水果店,还有旅馆,比较方便小区居民的生活。

总的来说,小区的房子比较老,大门也很普通,没有很明显的标志,很难被发现。小区里面也显得比较凌乱,缺乏最基本的配套设施。

实探的时候,遇到一位业主,聊天得知,小区内没有地下车库,地上车位比较紧张,没有固定车位,经常有人乱停,导致小区看上去乱糟糟的。不过这位业主也补充到主城内的很多老小区都有这种现象,好在小区的交通出行还是很方便的。

还有一位老人表示,自己在这边住了几十年,生活真的很方便,就是小区环境不太好,没有物业管理。

那小区目前的房价如何,成交怎样呢?

小区目前挂牌价突破4.8万/㎡,小户型居多,单价高成交快

在365二手房网站上,西一新村小区目前的挂牌价是48770元/㎡。小区近半年来房价整体处于稳定的态势,并没有很大的波动。

小区的挂牌量还行,目前在365二手房网站上挂牌量有100多套,仔细观察小区的挂牌情况,可以发现小户型的两房居多。小区的主力小两房是50多平、60多平,目前单价在4.8-5.3万/㎡左右,具体还是一房一价。

值得一提的是,小区没有太大的户型,从挂牌来看,最大的就是80多平的小三房,目前单价在3.9万-4.2万/㎡之间。

因为挂牌量还行,小区小户型多,流通性也比较强,因此成交量也不错。从某网站上的成交数据来看,小区近90天成交房源7套。

小区近期成交的一套57平左右的小两房,成交单价突破5.1万/㎡,成交周期只有13天。7月份成交的一套54平左右的小两房,单价突破5.5万/㎡。

 

而大户型方面,小区近期成交的一套84平左右的小三房,成交单价突破4.2万/㎡,成交周期也很短。

从中介处了解到,小区大部分户型不能是明厨明卫,有的甚至不是南北通透,还有部分房源是临街的,并且是东西朝向的。所以导致不同房源之间也会存在很明显的价格差异,具体还是一房一价。

其实,不论是从挂牌还是从成交,都可以看出,小区的主力户型是小两房,这类型房源成交单价更高。同时,不可否认的是,不管是小户型还是大点的户型,成交周期都很短,可见小区房源很受欢迎。

预算300万左右,除了西一新村,还可以有什么选择?

西一新村的房源之所以受欢迎,和其是钟英的学区房密不可分。试想这个小区如果只是一个平平无奇的老小区,应该也没有人愿意为其现在的价格去买单。

众所周知,钟英中学目前是秦淮最好的公办初中,虽然成绩比不上树人、29中,但是凭借着自身实力强劲,每年的均分都比较稳定。

今年钟英中学没有公布自己的成绩,但是可以看看学校历年来的成绩:

历年成绩:

1

曾连续七年(2001-2007)获得白下区中考第一名;

2

2013年学校夺得南京市中考公办校第一的桂冠;

3

2015年钟英中学公办均分秦淮区第一,高于公办第二的一中25分之多,高于文枢中学、南航附中近100分,高于18中近200分;

4

2017年中考均分577分,超市均分67分,660分以上5人,650分以上22人,600分以上244人,稳居秦淮区公办初中第一,均分位列南京公办初中第四名。附中达线率1.9%,四星高中达线率65.95%;

5

2018年学校总均分583分,超市均分66分,高分数人数持续凸显,660分以上24人,650分以上51人;

6

2019年,参考人数497人,总均分近570,区公办第一,最高分为671分,中考状元。630分以上约60人,四星高中达线72%。

钟英的的高分段人数虽然不多,但是四星高中达线率却很不错,也间接说明了优质生源不算特别多,但是大多数学生却可以经过三年的学习,可以考到一个不错的高中。

顶着这样的名校光环,很多买房人也愿意为其'“折腰”。钟英中学的生源主要来自三所学校:一、游府西街小学、二、火瓦巷小学、三、慧园街小学。其中,游小是秦淮老名小,前几年,学校也热衷靠南外,每年南外录取的人数都还可以,其学区房价也相对较高。

剩下的两所学校相对来说很一般,因此价格也相对“温和”一点,其中火瓦巷小学的施教区很大,可选小区和房源更多。慧园街小学对应小区相对少很多。本文说到的西一新村就是慧园街小学+钟英中学的学区房。

回到网友最开始的问题,其实300万左右,在西一新村这个小区是有可选房源的,入手一个50多平或者60多平的小两房是可以的,具体还是要挑选到合适的房源。

其实在跟中介沟通后,中介表示其实可以看看另一个小区,同是慧园街小学+钟英中学的学区房。但是却比西一新村更受欢迎,成交也更多。这个小区就是王府园。 

中介告诉我王府园小区刚出新,小区居住环境更好,而且社区联防在王府园,小区更安全,离水游城、水平方、茂业天地商业TOD也比较近。此外,小区里还有幼儿园,全民体育设施,性价比更高。

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