二手房
租房
资讯
小区
经纪人
商铺
写字楼
|
租售宝
|
加入收藏
新浪微博
微信
扫一扫,微信找房

南京
南京
苏州
昆山
无锡
常州
合肥
芜湖
杭州
西安
重庆
南京二手房>资讯>正文

昔日“顶豪”如今鲜有人知?门禁太严,实探根本进不去...

来源:365淘房 2020-09-16 09:08
摘要:2009年的时候,南京均价超过2万/㎡的项目并不多,主要集中在主城板块,比如:长江路九号、金鼎湾国际、钟鼎山庄,也是我们现在熟知的豪宅代表。

 

上周,同事写了一篇城中豪宅“长江路九号”的文章→{豪车遍地,业主惜售!实探城中豪宅,业主身价过千万},我被文中的一张图吸引了,这就是2009年秋季南京在售楼盘项目一览表。

在2009年的时候,南京均价超过2万/㎡的项目并不多,主要集中在主城板块,比如:长江路九号、金鼎湾国际、钟鼎山庄,也是我们现在熟知的豪宅代表。

而其中均价超过3万/㎡的项目更是少之又少,在当时可以称之为顶豪了。我注意到当时除了紫峰大厦是3.5万/㎡,另一个就是凯润金城,当时的价格已经达到3万/㎡。

时间拉回到现在,和紫峰大厦、长江路九号、金鼎湾国际对比,凯润金城则显得默默无闻,甚至很少有人听说过这个小区,并不知道它曾经还是个豪宅。

时光荏苒,一晃十多年过去了,南京楼市格局早已重新改写。那曾经的豪宅,现在是何模样?这瞬间激起了我的好奇心,于是实探走起。

小区坐享黄金地段,繁华簇拥,受新街口商圈直接辐射

凯润金城位于南京最繁华的地段,真正的市中心,享受新街口商圈的直接辐射。旁边就是德基广场和艾尚天地,吃喝玩乐都能在楼下一站式得到满足。周边还有很多写字楼,高端人口聚集。

小区距离珠江路地铁站和新街口地铁站都不是很远,且小区对面就是南京名校——金陵中学,旁边还有人民中学,人文氛围也很不错。

据了解,凯润金城是南京凯润房地产开发有限公司在2010年建成的,小区总共有四幢住宅和两幢65年产权的住宅公寓。

其中住宅是有小区环境的,分为北区和南区,北区有两幢总高11层的小高层住宅,南区有2幢总高26层的电梯房。

 

剩下的两幢酒店式公寓,均是开放式的,一栋是在2017年建成,总高27层。另一幢房龄老点,在2010年左右建成,总高14层。

值得一提的是两幢公寓都是65年产权的,可以落户,也可以上学。但是没有通管道燃气,因此生活上可能并不便利。

中介表示其中总高27层的公寓,里面的户型选择比较多样,而总高14层的公寓,里面的户型比较单一。

但跟住宅相比,公寓的户型肯定是有很多弊端的。下面看看住宅的环境。

大发物业管理,住宅门禁管理森严,实探根本进不去

从珠江路地铁站出来后,我跟着导航走到了凯润金城。率先到达小区北区门口时,就被外面的保安唬住了。因为这边人流进出量很少,小区体量也比较小,因此保安熟知每个业主。

只要有陌生面孔过来,保安都会进行仔细盘问。想要尾随其他业主进去,更是不可能。不死心的我还是在小区旁边晃悠了一下,最终很遗憾,我还是没能进去。

但在小区外面,其实可以很明显看到小区内部的一个居住环境。小区内部实行人车分流,道路很干净,绿化率也不错。总高11层的小高层住宅,居住很舒适。

来到小区南区这边,门禁管理有过之而无不及,门口有两个保安进行管理。和北区不一样的是,这边是总高26层的电梯房,因此看上去有点压抑。

此外,小区的外立面相对于北区,看上去有点陈旧,但小区内部的绿化率较高。

综上,无论是北区还是南区,门禁管理都很严格,不是业主很难进去。这也在一定程度上说明了小区的“豪宅属性”,毕竟难进也是豪宅的特点,说明业主的居住安全和私人府邸得到了充分的保护。

凯润金城住宅目前在365二手房网站上的挂牌均价是58087元/㎡,近半年呈现大幅度上涨趋势。

同样的,豪宅也体现在价格上,据中介透露,目前凯润金城的住宅成交价已经突破6.5万/㎡。小区近期成交的一套125平左右的三房,成交单价近6.8万/㎡。

 

但因为住宅体量并不多,因此出房量也有限,目前在365二手房上的挂牌量只有20多套,且多是大户型为主。

中介表示其实凯润金城成交量最多的还是65年产权的住宅公寓,因为户型小,和住宅比,总价偏低,很多人会考虑。

凯润金城公寓目前在365二手房网站上的挂牌均价是34644元/㎡,这个价格和住宅相比,的确是低很多。

从小区近期的成交来看,也是公寓成交较多,比如最近成交的都是50平左右的单室套房源。总价都在200万以内。

总价不到200万,即可享受市中心的繁华,还可以享受学区的利好,这让小区的公寓变得很紧俏。

此外,据中介透露,因为小区附近有很多高端写字楼,一些在附近上班的白领也会租住在这个小区。目前50平左右的单室套公寓,租金已经在4000元以上。

所以一些业主也并不急着抛售,毕竟一个月几千块的收租也是很香的。

自诩主城豪宅,凯润、长九谁更略胜一筹?

同样都是主打主城的高端改善盘,凯润金城和长江路九号其实有不少共同之处。就连地理位置上,两个小区间隔也不过几百米。那么当初都自诩豪宅的项目,如今谁又更略胜一筹呢?

1.共享同地段,但学区有差异:长九住宅“险胜”

两个小区都紧靠新街口的德基商场,在商业和交通配套大体一致,没有区别。但学区范围却存在差异:凯润金城的学区是洪武北路小学+第九初级中学,长江路九号则是小+九初。前者可以看成是初中单学区,后者至少是不错的双学区。

学区的不同也一定程度上影响带小区的房价,目前长九(住宅)的挂牌均价已经高达70930元/㎡,而且价格还一直呈小幅上涨的趋势。

2.手握公寓竞品,但凯润金城性价比更高

凯润和长九两个小区的体量都不大 ,住宅只有几栋楼,除此之外两者都有公寓产品。只不过长九的公寓是商办性质,产权是50年,无法落户,而且这类二手公寓交易时,税费尤其高,总价180万的公寓,光税费就能有五十多万。

对比之下,凯润金城的性价比高很多。它也是有2栋公寓楼,不过却是65年产权的住宅公寓,可落户、可上学。小公寓的总价也不贵,不到200万就能买到一个单室套,税费方面,由于是住宅性质,跟一般的二手房交易无异。

小区小公寓的成交比较好,不论是年轻人自主还是投资,都是不错的选项。它也是小区二手房成交最多的户型。

写在最后:

对于两个小区,怎么选?

中介表示看人群,如果是考虑住宅的改善客,肯定是长江路九号要更好一些,除了学区不同之外,凯润的楼间距过小,10楼以下的户型采光和视野都受影响。

如果是考虑公寓,可以优先考虑凯润金城,首先它的性质是住宅性质,其次它的公寓靠近金陵中学,租客中除了企管白领外,就属陪读家庭最多。即使不自住,它的租金回报率也会相当不错。

返回南京二手房首页

查看更多劲爆新闻,请扫描下方二维码
关注"365南京二手房"微信公众号,获取最新行业资讯和交易指南
下载“365淘房”APP,随时随地淘好房
  • 南京最新购房政策+二手房交易流程!
     

    南京最新购房政策+二手房交易流程!

  • 公积金提取攻略大全
     

    公积金提取攻略大全

  • 专题|2018南京中小学学区划分
     

    专题|2018南京中小学学区划分

关注二手房微信

关注365南京二手房

微信“扫一扫”

或关注微信号:

njsellhouse365

免费发房 淘房APP
365二手房微信

365二手房微信

房产知识 政策答疑

有问必回 买房优惠

意见反馈 返回顶部