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数据说话!江宁二手房小区涨幅曝光,刚需大盘成最大赢家!

来源:365淘房 2020-09-15 08:12
摘要:今年的楼市行情跌宕起伏,在经历了年初疫情的压抑阶段后,全国楼市迎来小阳春,南京楼市也不例外。南京二手房,哪边的卖的好,非江宁板块莫属。

今年的楼市行情跌宕起伏,在经历了年初疫情的压抑阶段后,全国楼市迎来小阳春,南京楼市也不例外。南京二手房,哪边的卖的好,非江宁板块莫属。

江宁板块成为南京成交主力,成交活跃小区有......

一直以来,江宁板块都是南京二手房成交的主力。我拉了江宁一年的成交走势来看,整体而言,江宁基本保持在1500套以上,2020年7月达到顶封,成交数量为2611套,除了2月份,成交数量特别少,仅仅有69套,2月份是疫情爆发最严重的时期,可以说因为疫情,各行各业都受到冲击,楼市也不意外。

今年7月365淘房携手网尚研究机构举办的“2020年上半年二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛”上,发布了江宁区上半年成交较活跃的小区名单。

数据显示,成交最多的是东郊小镇,成交水平大于350套;其次是南方花园与托乐嘉花园,成交水平分别大于150套与100套。

那么,2019年8月至2020年8月的一年间,江宁哪些小区涨幅明显呢?我统计出了涨幅排名前10的小区名单:

(江宁板块成交量排行)

江宁挂牌均价整体趋于平稳,全市挂牌均价小幅度上涨

今天,我统计了2019年8月--2020年8月江宁区这1年期间挂牌均价的走势,2019年8月挂牌均价为23229元/㎡,2020年8月挂牌均价为23515元/㎡,涨幅相差286元/,江宁区涨幅率达到1.23%!2019年8月全市挂牌均价为32037元/㎡,2020年8月挂牌均价为33110元/㎡,涨幅相差1073元/㎡,全市挂牌均价涨幅率达到3.35%。

整体来看,江宁在全市的涨幅率趋于平稳,全市的挂牌均价涨幅整体小幅度上升。

 

那么,2019年8月至2020年8月的一年间,江宁哪些小区涨幅明显呢?我统计出了涨幅排名前10的小区名单:

根据上图可以看到,今年1年期间,挂牌均价最高的为东山片区的天元吉第城,挂牌均价1年期间上涨2415元/㎡,涨幅率达到8.67%,位于第一。

其次是位于岔路口的南方花园,挂牌均价1年期间上涨1542元/㎡涨幅率为5.87%。

成交第三的是文鼎雅苑,挂牌均价1年期间上涨1427元/㎡涨幅率为5.70%。

此外,岔路口的万科金域蓝湾和合家春天1年期间涨幅也不错,涨幅率分别为5.19%与5.07%。

而江宁因为区域较大,小微板块也较多,在这些小板块里,九龙湖片区与百家湖片区的二手房成交量一直名列前茅。

江宁涨幅top10小区曝光,刚需大盘成为最大赢家

其实,仔细观察,在1年期间,江宁涨幅率TOP10小区主要有以下几大特点:

1、总价低小区居首,适合刚需置业人群。

这些小区价格普遍较低,适合首次购房人群,从中介处得知天元吉第城近90天成交4套,近30天带看高达92次。比如53.31平左右的2室房源,总价需要165万左右。

除了天元吉第城,这些小区里也有很多小户型房源。东郊小镇第四街区38平左右的2室的房源,总价只需要90万,就可以上岸。

还有文鼎雅苑40平左右的2室,总价在116万。文鼎雅苑虽然单价高点,但是小区成交量最高的是40多平的户型和80多的刚需户型,总价110-220万左右,总价适合首次在南京置业的人群。

总的来说,这些小区低总价成了这些小区成交量高的主要原因。

“南京上班的有不少买在这边的,基本都是作为一个跳板,先在这边买了之后再考虑忘主城换房。主要是总价低,对住房品质有要求,但是预算又有限的,纵观全南京这边性比价还是比较高的。”

因为小区的房价和配套、品质这些往往是成正比的,比如安置房小区,虽然价格低,但是问题也多,居住舒适度就不要想了。只能说这些成交量高小区也只是部分刚需客根据自身情况的一个选择。

2、位置好,配套全,九龙湖、百家湖板块涨幅明显。

江宁热销小区挂牌均价表中,位于第六名的21世纪现代城、第三名的文化名园与第四名的万科金域蓝湾,它们的共同的特点分别是地理位置好,配套齐全。

21世纪现代城位于江宁核心地段百家湖片区,地理位置优越,靠近地铁1号线百家湖站,旁边有21世纪太阳城购物中心,靠近百家湖商圈、金鹰天地广场。小区旁边底商非常多,居民日常生活非常便利。

21世纪现代城主要是多层,大户型房源居多,面积最小也有90平,主力户型是120平、140平。总价大约在240万-450万左右。中介告诉我,21世纪现代城算是北小江宁分校里性价比最高的房子,和朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾、银城千花溪这些动辄要4万左右的房源相比,价格还是很让人心动的。

文化名园从百度地图上可以看出,文化名园的地理位置比较优越,毗邻百家湖西南岸,可以近距离欣赏百家湖的自然风光。

小区的配套也很齐全,日常居住十分便利。

1、交通上,天元西路地铁站就在小区对面,从地铁站到小区走路只需要几分钟。

2、教育上,小区是翠屏山小学+百家湖中学的学区房

3、商业上,景枫、金鹰、百家湖1912、太阳城均近在咫尺,可以满足消费需求。

此外,小区外围的底商也很丰富,有大的苏果超市,还有一些餐饮小吃、药店等。

说到万科金域蓝湾,大家并不陌生。九龙湖二手房均价3万/㎡,万科金域蓝湾凭借万科品质、万科物业以及优越的地理位置,二手房均价3.7万/㎡远超周边普通小区,堪称九龙湖神盘。

万科金域蓝湾位于九龙湖最繁华地带,距离3号线九龙湖站约1公里远,靠近开发区学校(北小分校),学校口碑较好。

小区地处九龙湖最繁华地带,对面就是九龙湖殷巷商业街区。自配商业街,街上有罗森、美发店、主题餐饮店、药店、牙医小诊所.......业态繁多,大品牌商家也多。

优越的地理位置加上很好的物业,所以均价普遍偏高一些,比如88.64㎡左右的2室,总价大约需要320万。

总之,地理位置优越,生活配套齐全,能满足人们的日常生活需求,是这些小区普遍优势。

3、量价齐高,刚需大盘成为最大赢家。 

从上面2020H1成交活跃小区表与江宁热销小区挂牌均价表里面发现,东郊小镇南方花园成交量高,近一年价格涨幅明显。

据了解,东郊小镇与南方花园之所以成交量高,涨幅明显,主要是因为体量巨大,户型选择多样,成交量一直很活跃,导致业主也慢慢上调价格。

东郊小镇是“城东第一大盘”,目前在365二手房官方网站上在售房源大约有198套。该小区体量大、价格低、配套成熟整体门槛对于想要在南京买房的人来说比较低,小区还是游府西街小学分校的学区。因此,很多刚需客在南京的第一套房也会选择这里。

从365淘房网站查询到,目前东郊小镇总体挂牌价格大概在2.2万上下浮动,个别街区会高一点,而且房源涵盖面积比较广,最小面积在40㎡,所以总价比较低,房价近几年来也比较平稳。

除了房价比较低之外,这边的生活配套比较齐全。周边菜场、超市、银行、饭店等等基础生活全都有,比起很多新区来说这是比较大的一个优势。

不过,东郊小镇也是被黑比较频繁的小区,主要还是因为小区体量比较大,物业管理不到位,出行难也是业主经常吐槽的地方。

南方花园目前在365二手房官方网站上挂牌房源达到363

 

据了解,南方花园位于地铁1号线双龙大道站旁,走路2分钟就到小区最近的一个门,交通可谓非常方便。

同时小区体量也很大,分为:ABCD四个组团、瑞阳居、枫彩园,每个组团都有独立的大门。

 

很多人对这些组团傻傻分不清,今天从中介处我也了解到各组团的具体情况:

A组团:里面有部分安置房,但中介说这些安置房是按照商品房的建筑标准建造的,因此品质并不差。里面有单室套,也有2居室和3居室。

B组团:主要是以两居室和三居室为主,也有少部分单室套。

C组团:没有单室套,而且是大户型房源较多。

D组团:拆迁安置房,几乎没有挂牌。

瑞阳居:几乎全部是单室套,电梯房。

枫彩园:单室套、两居室、三居室都有,有5栋电梯房。

中介还告诉我,这些组团里面,ABC组团的房龄差不多,大概在2003年左右。枫彩园的房龄较新,在2006年。瑞阳居是最后一批建造的,大概在2009年左右。

据中介透露,南方花园最主要的优点就是可供选择的户型比较多样,对于刚需来说很友好,因此带看量和成交量在片区内名列前茅。

此外,现在的江宁已经打破了我对它原本的固有思想。地铁、商场、医院,加上不少小区环境已经赶超南京主城很多小区。也正是因为江宁的发展,让更多人选择来这边安居。

上半年,全国各地推出了新的买房政策,南京也不例外,使得每位买房人手里的房票更为珍贵,原本打算买的一批人群开始观望,如何才能把稀缺的购房资格最大最优化利用。

金九银十正式开始!分布在九龙湖、东山、方山大学城、青龙山新城、正方新城、禄口、湖熟等多个板块,改善刚需都有,还有几家热盘要收官。

其中有6家纯新盘待上市,万众期待的金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑、海玥华府都将迎来首开,准备好!

金九银十已至,南京将会迎来新一轮开盘潮,无论对于刚需还是改善,接下来都有机会点,希望大家都能买到心仪的房子~ 

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