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秦淮老小区交付17年,深受改善客青睐,中介:涨幅明显,性价比高!

来源:365淘房 2020-09-14 08:58
摘要:日前,我在浏览秦淮区大光路附近一众小区的成交情况时,偶然发现东城水岸这个小区一套117平左右的3房,成交单价突破4.9万/㎡,成交周期仅有5天。

日前,我在浏览秦淮区大光路附近一众小区的成交情况时,偶然发现东城水岸这个小区一套117平左右的3房,成交单价突破4.9万/㎡,成交周期仅有5天。

据我了解,这个成交价和小区目前的挂牌价还是有很大出入的,事出反常必有妖,究竟是什么回事?

东城水岸位于城中繁华地段,二手房挂牌价突破4.3万/㎡

东城水岸位于秦淮区龙蟠中路399号,地处城中繁华地段,周边各项生活配套齐全。小区旁边有际华国际广场,周边还有有名的尚书巷菜场

小区交通出行也十分方便,附近有多条公交线路经过。距离最近的是夫子庙地铁站,走路几分钟的距离。

此外,小区附近还有东水关遗址公园、白鹭洲公园等,日常休闲散步也有好去处。

据我查询,东城水岸小区目前在365二手房网站上的挂牌价是43603元/㎡,小区近2年来房价上涨明显。而上面这套房源成交价已经突破4.9万/㎡。

再仔细观察我们网站上相同户型的挂牌总价,是在510万左右。当然不同房源因为楼层、装修的不同会导致总价有差异。

针对这套高单价成交房源的情况,我特意咨询了卖出这套房源的中介,中介表示这套房源之所以成交价这么高,真是有原因的。

中介告诉我主要是这套房源比较稀缺,是不临街的,而且房子楼层在9楼,视野景观都是绝佳。加上房子本身装修很不错,户型也很好,买房人一眼就相中了,价格也相对高点。

从中介处了解,东城水岸主要是大户型居多,买这个小区的多是改善。像小户型90多平的房源并不是很多,目前来看,挂牌单价也相对比较高。

在365二手房网站上,一套92平左右的两房,因为是双南户型,楼层也比较好,景观视野佳,挂牌单价已经突破4.8万/㎡。

中介也表示,东城水岸这个小区在附近老小区中,人气一直比较旺,客户咨询量也很多。

那这个小区目前居住环境究竟如何,为什么吸引这么多人的关注?

历经17年岁月沧桑,东城水岸内部环境差强人意

东城水岸的房龄大概在2003年左右,距今已经17年,是个名副其实的老小区。从小区侧门进入时,门禁管理并不严格,上面可以看到小区目前是百市物业在进行管理。

进去后,发现东城水岸小区和南京很多老小区一样,有很多问题,但也有自己的优势。下面是我实地拍摄的一些实景图:

1、小区部分单元门前垃圾随意丢放,没有及时清理,收废品的随意在里面穿行。

2、小区部分楼栋的外立面锈迹斑斑,看上去很有年代感。

3、即使现在南京已经不允许“飞线充电”,小区里面仍然有住户私拉电线给电动车充电。

当然,除了上面这些很明显的缺点,小区也是有自己的优势的:

1、小区的单元门比较特殊,先是外面一道没有任何门禁的大门。进去后发现还有一个直通电梯的小门,这里的小门单元门禁比较严格,需要刷卡才可以进入。

2、小区的基础配套设施比较完善,有儿童游乐场所和居民健身场所,可以很明显看到这边的地面刚刚出新不久,还有一个简易的篮球架。

此外,小区内部还有一个便利店,平时缺点什么简单的东西,到这里购买比较方便。

3、小区虽然没有实行人车分流,但是私家车停放的都比较整齐,此外,对于非机动车辆,小区也专门设置了车辆停放处。

4、整体来看,小区内部卫生还是可以的,道路也很干净整洁。而且,据我观察,小区现在都是有电梯的。

其实,从来就没有完美的小区,小区的内部环境和很多因素有关系,可能是小区先天条件就一般,也可能是小区后期管理不善,还可能是二者兼而有之。

对于东城水岸也是如此,历经17年的岁月沧桑,一定会有时间的痕迹,但是好的物业管理会让小区“老”的慢一点。就目前来看,小区内部管理还是可以有一些提升的。

东城水岸在附近改善小区中受欢迎,中介:性价比高

为什么这么多人喜欢住主城,相同的总价住远一点的大房子不香吗?

这是因为主城拥有强大的配套,尤其是对于一直生活在城中的老人来说,他们习惯了自己的居住半径,不愿意轻易挪窝。

还有一些年轻人,则是喜欢主城的繁华,一些父母则因为孩子的教育不得已住着“老破小”。

说到东城水岸,算不上真正的“老破小”,但它确实也是学区房。它的光环就是一中学区房。南京一中初中部在秦淮算得上有名的初中了,仅次于钟英中学。

在跟中介沟通的过程中,意外得知今年以来一中学区房都在普涨,不仅东城水岸,就连曾经是棚户区的象房村也是如此。 

在365二手房网站上,可以很明显看到象房村今年以来,房价有了很明显的涨幅,几乎是呈直线上涨态势,目前的房价已经突破4万/㎡。

此前我同事曾经实探过象房村,得知这里已经出新改造,也有了自己的物业,现在小区的居住环境有了很大的提升。

中介还补充说到,象房村小区虽然价格上涨许多,但是在目前一中学区内,却依旧是处于相对低的价格区间。这主要是因为小区是小户型为主,因此总价较低,很受一些预算有限的家庭的考虑。

在365二手房网站上,可以看到,目前小区50多平的小两室,挂牌总价在200万左右。只要200万,就可以买到一中的学区房,这对于很多有学区需求的家庭来说,还是很香的。

 

今年公民同招,初中学区房受到关注,加上一中的成绩一直比较稳定,所以一中学区房其实今年都在普涨,其中一中单学区尤其吃香”,中介这样跟我解释道。

东城水岸也属于一中的单学区房,它的小学是大光路小学,而中介也解释到小区之所以在学区内受欢迎,主要是以下几个原因:

1、小区房龄相对较新

在主城,2000年以后的房子算是房龄比较新的了,东城水岸房龄是在2003年左右,像象房村房龄在2000年以前。

2、小区有电梯

在一中很多学区房内,是没有电梯的,但是目前东城水岸小区都是有电梯的。

3、在改善中性价比较高

在一中的学区内,改善的小区有很多,比如瑞鑫兰庭、香格里拉花园,甚至次新房金陵雅颂居,但是这些小区目前房价都比东城水岸贵很多。改善中,看性价比,东城水岸数得上。

房龄还行,有电梯,价格在改善中也合适,中介跟我说:这些东城水岸都沾了点。所以,对于一些有学区需求的改善家庭会着重考虑这个小区。 

同时,中介也也补充说道还有一些人没有学区需求,只是改善自住,因为小区的性价比高,有学区作为支持,未来也会保值。

对此,你怎么看?你觉得东城水岸这个小区怎么样?

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