二手房
租房
资讯
小区
经纪人
商铺
写字楼
|
租售宝
|
加入收藏
新浪微博
微信
扫一扫,微信找房

南京
南京
苏州
昆山
无锡
常州
合肥
芜湖
杭州
西安
重庆
南京二手房>资讯>正文

无奈!性价比高,配套好,房价不涨,已成板块老小区通病…

来源:365淘房 2020-08-03 09:46
摘要:无奈!性价比高,配套好,房价不涨,已成板块老小区通病…

近日,我去江宁大学城板块实探时,无意间发现了一个小区,密密麻麻、略显陈旧的外立面给人一种压抑的感觉,乍一看以为是个公寓。

这个小区就是文鼎雅苑,好奇心驱使我进一步去了解小区的情况。

小区近地铁、配套全,房价2年来却没任何涨幅?

文鼎雅苑位于江宁大学城板块,距离地铁1号线交院站800多米,骑单车5分钟左右即可到达。小区周边高校林立,人文气息浓厚。不远处有江宁体育中心、文鼎广场等,休闲娱乐购物一应俱全。

此外,要是不想跑远,小区楼下的底商业态也很丰富,完全可以满足日常生活所需。总之,在这里居住十分便利。


小区目前在365二手房网站上的挂牌价是26252元/㎡值得一提的是,小区近2年来,房价并没有太大变动,现在的房价几乎和2年前持平。

而且仔细观察可以发现,小区挂牌价在2019年下半年一直在上涨,今年1月份达到峰值,随后价格持续下降。

对于这种现象,我特意咨询了附近的中介。中介表示2019年下半年的时候,整个南京二手房市场还是比较火热的,文鼎雅苑因为总价不高,在大学城板块很受一些刚需客的欢迎。随着成交量的不断上涨,很多业主也在不断上调挂牌价格。

在今年年初的时候,受到疫情的影响,加上板块内新房的夹击,小区成交受到影响,业主心态也没那么乐观,挂牌价会有下调的情况。

近地铁,配套全,居住方便,文鼎雅苑这个小区到底怎么样?一起看看

小区环境一言难尽,绿化少,地面破损,单元门随意敞开……

文鼎雅苑的正大门两侧都是底商,小区的门头也很突出。但因为是老小区,门禁管理并不严格,很容易就进去,也没有测量体温。

进去后的感觉会比只是从外面看到的要舒服很多,小区主要为高层住宅和多层住宅,共计16栋(其中高层10栋,多层住宅6栋)。

小区虽然没有实行人车分流,地上划上了很多停车位,但因为道路还比较宽阔,所以并不影响居民日常出行。

此外,可以看到小区的整体卫生还是很好的,道路上打扫地整洁干净。

小区多层的楼间距也比较大,底层采光不受影响。

但是作为一个老小区,文鼎雅苑也是有一些问题的,比如最明显的就是小区绿化不足,树木较少,很多地方地皮直接裸露。

可以看到,小区现在部分路面已经破损,目前还未修复。

单元门也是随意敞开,陌生人很容易进去。电梯间略显陈旧,也有很多污渍。

小区的外立面已经不是一般的陈旧了,看上去房龄很老。但据我了解,小区是2011年的房龄,距今不到10年,不知道为什么满是沧桑感。

值得一提的是,小区里面目前正在进行雨污分流施工,很多地方已经被拦起来了,破坏了小区一点绿化,在小区里也看到很多施工工人。

就连小区里简单的健身设施目前也已经在施工范围内,无法正常使用。

总之,实探完文鼎雅苑小区后,我心里多少有了答案,小区房价一直上不来,应该和内部环境和管理有很大的关系。

但是让我不解的是,文鼎雅苑的房龄是在2011年左右,跟一些真正的老小区相比,小区房龄并不算老,为什么小区现在内部环境落得这般模样。

随后我咨询了附近的中介人员。

小区复式房源受欢迎,成交量多,中介:综合性价比高

 中介表示大学城主要以学生和在大学城工作的年轻人为主,片区内有文鼎广场、义乌小商品城,以及地铁1号线,交通、商业配套尚可。由于占据方山风景区这一天然优势,很多刚需、刚改会考虑这里。

据了解,文鼎雅苑当年就是南京的一个小开发商开发的,可以说楼盘的起点并不高,此后也是不知名的物业进行管理。不可否认,因为小区在物业管理上确实不到位,这么多年,小区内部居住环境也在慢慢变差。

小区主要为高层住宅和多层住宅,共计16栋(其中高层10栋,多层住宅6栋)。其中多层住宅是没有电梯的,是原先附近某高校老师的集资房,高层住宅是有电梯的。

提到户型,中介表示小区户型较多样,有30多平、40多平的复式户型,还有80多平、100多平的居家实用户型。其中40多平的复式户型成交量较好,单价也较高。

我在某网站上发现,小区近期成交的一套42平左右的精装房源,成交单价近3万/㎡,而4月份成交的一套42平左右的房源成交单价已经突破3.2万/㎡。

中介表示小区有一栋楼里面都是复式房源,相对来说,40多平的复式房源比30多平的复式房源更受欢迎,主要是40多平的房源功能间更多,以后也更容易换手,很适合一部分预算有限的刚需用来过渡。

此外,小区里面80多平的房源也受一些刚需客的欢迎,目前来看,总价200万左右就可以入手。

小区环境太差,会有人买吗?当我发出这样的疑问后,中介表示,客观来说,文鼎雅苑在大学城板块这些二手房里面居住环境算不上好的,但是它的综合性价比还是不错的。

比如小区距离地铁很近,周边配套齐全,最重要的是小区的入手门槛价较低,正常平层房源的单价在2.3万/㎡左右,这样的单价在大学城这块还是很少的。很多刚毕业的大学生,如果预算有限,会考虑文鼎雅苑的复式或是80多平的房源。

但是近2年来,文鼎雅苑的房价确实没有太大变化,中介告诉我不仅是文鼎雅苑,像是附近的文博苑、宜家国际公寓、协众雅居,都面临类似的尴尬。

这些小区目前在大学城板块房价处于低位,主要是小区居住环境太差,物业管理不善,没有明显利好,因此房价很难涨幅。

而板块内近期成交量较高的则是东方龙湖湾南湖苑、保利梧桐语花园、万裕龙庭水岸这些品质稍微好点的小区。这些小区靠近地铁、商圈,加上环境还不错,刚需户型成交量较多,价格在2.4-2.7万/㎡左右。

最后,对于大学城板块的二手房,你更看好谁,会考虑这边的二手房吗?欢迎留言讨论。

返回南京二手房首页

查看更多劲爆新闻,请扫描下方二维码
关注"365南京二手房"微信公众号,获取最新行业资讯和交易指南
下载“365淘房”APP,随时随地淘好房
  • 南京最新购房政策+二手房交易流程!
     

    南京最新购房政策+二手房交易流程!

  • 公积金提取攻略大全
     

    公积金提取攻略大全

  • 专题|2018南京中小学学区划分
     

    专题|2018南京中小学学区划分

关注二手房微信

关注365南京二手房

微信“扫一扫”

或关注微信号:

njsellhouse365

免费发房 淘房APP
365二手房微信

365二手房微信

房产知识 政策答疑

有问必回 买房优惠

意见反馈 返回顶部