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环境差,房价低!历时4年,江宁这里成功换物业,未来……

来源:365淘房 2020-07-31 08:53
摘要:昨日,365二手房7月指数数据出炉,在南京热门二手房小区中,跌幅TOP10小区曝光,其中江宁区东方龙湖湾跌了5.3%,一个月时间每平米跌了1488元。

昨日,365二手房7月指数数据出炉,在南京热门二手房小区中,跌幅TOP10小区曝光,其中江宁区东方龙湖湾跌了5.3%,一个月时间每平米跌了1488元。

对于这个小区,我格外有印象,因为上次写完大学城板块保利梧桐语这个小区后,曾有网友给我留言说可以去看看东方龙湖湾南湖苑。

今天,我们就聊聊东方龙湖湾这个小区。

小区分为三个独立苑区,南湖苑比东湖苑房价贵2000多/㎡

东方龙湖湾地处江宁大学城核心繁华地段,靠近地铁1号线南京交院站,紧邻文鼎广场、江宁区体育中心、江宁大学城商贸中心,周边生活配套齐全,居住便利。

小区共分为三个苑,分别是东湖苑、南湖苑和西湖苑,其中西湖苑是别墅区,每个苑都有独立的小区环境。

对于小区整体挂牌均价略有下跌的问题,我也特意咨询了片区内的中介,中介表示可能是前段时间小区大户型挂牌量较多,拉低了小区的整体均价。

此外,中介也解释到,目前从成交数据来看,小区的房价基本是没有太大变动的,具体还是一房一价,小户型的单价会高点。

 

值得一提的是,在365二手房网站上,目前南湖苑的挂牌均价是28226元/㎡,东湖苑的挂牌均价是25851元/㎡,两个苑房价竟相差2375元/㎡,着实让人不解。

 

我了解到,两个苑房价之所以有这么大的差异,除了房龄影响之外,主要就是和两个苑的物业管理有关系。中介告诉我目前两个苑的居住环境和品质还是无法相提并论的。

其中,南湖苑房龄较新,在2011年左右,目前是由五矿物业管理,小区内部环境较好,绿化高。东湖苑房龄在2008年左右,此前由锦江物业管理,小区环境糟糕,居住体验差。

据中介介绍,东湖苑的业主们对锦江物业一直不太满意,物业的种种不作为,也让他们忍无可忍。事实上,早在4年前,东湖苑的业主们就开始筹备业主委员会,但是中间过程一直比较坎坷,因各种原因,蹉跎等待很久。

一直到2019年,东湖苑顺利成立了业委会,并顺利召开业主大会!今年,小区开启了重新选聘物业工作,6月份,最终五矿物业服务(南京)有限公司和南京弘阳物业管理有限公司进入最后的比拼中。

(来源:东方龙湖湾东湖苑业主之家)

这个月18日,弘阳物业以高票进驻小区。苦等4年!江宁东方龙湖湾东湖苑终于盼来了新物业的进驻!前后经历了4年时间,着实不易。

据悉,新物业合同时间为2020年7月20日到2023年7月20日,服务时间共3年。原小区物业将不晚于8月3日做好交接,并撤出东湖苑。

东湖苑和南湖苑小区环境差异大,物业是主要原因

今天上午我也实地去了东方龙湖湾进行实探。我先去的是东湖苑,目测物业此时还没更换。

走近发现,整个小区的门禁形同虚设,虽然也有门卫在值班,但是大门敞开,任何人都能进入,也没有测量体温。

 

进入小区后,发现里面的整体绿化还是有些的,但是很多地方疏于打理。

比如,小区部分路面已经破损,凹凸不平,下雨天很多泥泞。

还有道路上随意停放私家车,人行道变得狭窄。单元门口随意停放电动车,随意丢弃垃圾等。

仔细观察,可以看到小区外立面已经破旧明显,满是岁月的痕迹。

此前,更有业主对小区安全管理表示担忧。小区监控黑屏、护栏围被破坏,物业门禁形同虚设等现状,让业主感概小区安全感觉处于“裸奔”状态。

可以说,整个小区仅有靠近南门处的景观、道路比较规整,有翻新过的痕迹。

虽然东湖苑存在的问题和江宁一些老小区相比也并不严重,但是在大学城这个板块,对于一些刚改客户来说,还是很注重居住品质的。期待东湖苑可以在新物业的管理下,重新焕发光彩。

从东湖苑出来后,我随即去了不远处的南湖苑,虽说两个苑中间仅隔了一条湖,但内部景观差别也不是一丁点。

南湖苑这边的底商配套更加齐全,超市、菜场、药店、餐饮是应有尽有。

 


南湖苑小区目前是有五矿物业进行管理,从门禁管理来看,也是很严格的,小区需要刷卡才可以进入,外面有年轻的保安在测量体温。

进入小区内部后,最大的感觉就是道路够宽敞干净、小区整体绿化率也很高。

小区内部不仅设有非机动车停车场,地上还专门有非机动车停车的地方,这样看起来就很整齐,单元门口不再是乱糟糟的样子。

小区转了一圈,看到物业工作人员一直在打扫卫生、清洁路面,路面一尘不染。

小区的儿童游乐场所比较大,旁边还贴心设有户外蚊虫诱灭器,这样蚊子就不会咬到小朋友,家长可以放心看孩子玩耍。

小区单元门禁很严格,几乎没看到有单元门敞开的现象,很多一层住户也在自家的小院子里种上了蔬菜等。

值的一提的是,虽然南湖苑房龄较东湖苑新一点,但是距今也有9年了,所以外立面看上去也有点陈旧了。

小区内部目前正在实行雨污分流工程,可能会对东边道路的停车造成影响。

综上,可以看到东湖苑和南湖苑的小区环境差异还是很大的,所以也在房价上有所体现。不知道新物业进驻后的东湖苑会不会有所逆袭,我们也拭目以待。

南湖苑成交量大,深受刚需客欢迎,未来会受新房影响?

东方龙湖湾位于江宁大学城板块,是2006年五矿地产进驻江宁打造的首个项目。也是大学城首家品牌房企盘。小区当年整体定位还是比较高端的。

从现在的成交数据来看,南湖苑的成交较多,远高于东湖苑,一个是因为南湖苑的小区体量大一点,其次就是南湖苑房龄新一点,居住环境更好。

比如南湖苑88平左右的两房,就很受刚需客欢迎,成交总价正常在250万以内。

再小一点的,像南湖苑60多平的小两房,总价不足200万,对于一些预算有些的刚需来说,这种房源也很吃香。

中介表示东方龙湖湾一直是当下大学城热门二手房之一,其中南湖苑成交量一直不错,刚需可以考虑。那除了二手房,这边还有新房可以考虑吗?

我在南湖苑小区实探时,发现旁边的润锦园正在施工。据了解,美的建发润锦园预计8月底首开1、2、3#楼,共计278套房,每栋18层,建筑面积约90㎡、105㎡、115㎡、125㎡、140㎡。项目是精装现房高层,放风价3.2万/㎡。

 

对此,我询问中介,润锦园的上市会不会给东方龙湖湾的二手房带来冲击?

中介表示,这个影响并不是很大,主要是东方龙湖湾更多的还是针对刚需人群,对总价的要求没有那么高。而润锦园相对来说门槛要高点,更针对的是刚改和改善的客户。

此外,中介说东方龙湖湾小高层的得房率也是高于未来即将要上市的新房的。那么,你觉得东方龙湖湾这个小区怎么样,你会买这边的新房还是二手房,欢迎留言讨论。

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