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网红学区房出新中,房价或上涨?中介却说:情况复杂,必须慎重!

来源:365淘房 2020-07-29 08:58
摘要:在南京,近些年不少老破小成功逆袭,其中就有鼓楼龙江板块的宁工新寓。

       在南京,近些年不少老破小成功逆袭,其中就有鼓楼龙江板块的宁工新寓。

就在去年,南外放榜,宝船小学成绩喜人,共有5人被录取,这也是该学校首次出成绩。至此,所属学区房宁工新寓,因区位利好,在学区房市场一度受到关注。

近期,我得到有关小区最新消息:此前因4号线地铁导致,宁工新寓一村沿街住宅地基下沉的房源,已居民开始入住,并且有房源陆续上市交易。

目前这边究竟什么情况?今天我也打探到最新消息。

最新消息!地基下沉房源开始陆续挂牌出售

宁工新寓分为一村和二村,一村房源房龄较老,房屋建于上世纪九十年代;二村稍微新一些,建于2000年左右。

宁工新寓一村由于建筑年代比较早,当初建造时没有桩基。在2016年前后,当初地铁4号线施工距离宁工新寓一村较近,导致小区三栋楼出现沉降。经过房屋鉴定部分鉴定,三栋住宅为局部险房,需要进行消险加固后才能使用。

据了解,当时三栋楼业主进行维权,后期被地铁公司收购。事后,有媒体报道,小区受南京地铁4号线建设影响不止三栋:小区第一排楼栋出现沉降,第二排两栋楼居民家中出现不同程度裂缝。

这两排房源就是靠近街道两排楼栋,在小区分布图上我也划出了大致的范围。

针对宁工新寓的两排受影响房源,我也向中介打探到最新情况,目前这部分房源已经开始上市交易,还有的已经成功出售。

中介朋友协助了解到,前排18-21号楼栋靠近马路的房源,就有不少挂牌。其中有套房源挂牌一年时间还未卖出去,目前房源照片还未上传。

实探!小区正在出新,受损房源地基已完成加固,部分居民已搬入

为了搞清楚宁工新寓一村最新情况,我昨天也进行了现场实探。宁工新寓一村地理位置很好,出门就是地铁口。不过从现场实探发现,整个小区略显老旧,毕竟小区房龄在这。

在小区门口处发现张贴了一张公示方案,是有关小区整体出新的一个规划。

上面描述到,小区整体外立面墙皮已经脱落,存在渗水现象。现在整体整改为外立面涂料为主,更换窗户、安装雨棚、晾衣架和空调罩

现场来看,已经有部分楼栋外立面整改完成,更换了窗户,并且安装了雨棚,空调罩还未安装。

还有部分楼栋被围挡围着,还未进行整改,从墙面可以看出楼栋的年代感,还有不少电线凌乱地交织在一起。

实探来看,整个宁工新寓一村目前处在施工状态,不少建筑垃圾堆放在一起。

路面坑坑洼洼,不少建筑残渣,可以看出正在施工的痕迹。

据现场工程负责人透露,小区整改工程大概年底会完成。有关楼栋塌陷需要加固的工程情况,我也向这位负责人咨询到最新情况。“现在危房已经全部解除了,之前搬出去住的,现在达到居住要求后,已经有一批居民又搬回来了。”工程负责人透露。

从中介那边,也是得到同样的口径,基本上需要加固的都搞好了,马上也要交付给每个业主了。现在仅有进门第二排,左手的那一栋没有加固好。

有关房屋加固后,安全程度是否达到了居住的标准我电话咨询了官方,目前还在等待回复,得到消息后,会在评论区第一时间告诉给大家。

从实探现场看,我发现的确有部分一楼居民住进来,从外面可以听到里面的声音。不过,整体来看受损楼栋目前入住率还是比较低的。

和二村价格差距明显!业主:出新后房价还会涨

就在近期南外放榜,各个学校的录取情况也已经公布,宝船小学今年录取4个,相比去年减少1个。整体来看,成绩还是比较稳定的,在南京众多小学也算是潜力比较大的名小。

自从去年放榜后,宁工新寓一村和二村房价涨势也是非常明显的。在去年8月份时成功挤进涨幅榜首位,从原本38214元/㎡,涨至42125元/㎡,涨幅10.23%。

不过从房价趋势图来看,宁工新寓一村涨至去年11月份就基本趋于稳定。

宁工新寓二村房价从去年开始一直直线上涨,就在本月也是涨幅明显,现在挂牌均价已经突破5万/㎡的大关。

其实一村和二村价格相差如此之大也是可以理解的,首先二村的房龄较新,建筑于2000年左右;其次买这边房源的客户,基本冲着学区房来的,而宝船小学就在二村里面,上学特别方便。

最后一点,小区整体环境较好,加上有的楼栋还加装了电梯,对于高楼层房源的确是一大利好。

实探小区时,偶遇小区业主,我也向前交流一番。

我:这边房源价格怎么样?

业主:现在房价都涨上去了,去年还是很便宜的,现在都卖4、5万/㎡了。现在小区出新后,估计还会涨一波

加固后房源价格未受影响!中介:入手要慎重

宝船小学作为新晋网红小学,从去年开始学区房咨询量、带看量和成交量就一直在增加。价格方面,相比去年,宝船小学周边小区实现了普涨,尤其是宁工新寓二村涨的最为明显。

不过,据中介透露宁工新寓一村价格波动不是很大,主要因为小区本身是安置房,年代有些久远,外观破旧,环境一般,加上在修地铁4号线,导致小区前两排部分楼栋受损,需要加固修整,持续的改造工程导致该小区交易量走低。

从目前的市场报价看,前排加固的房源挂牌也是市场价格,并没有因为地基问题而受到影响。

从挂牌房源看,一村房源以60多平两室户型为主,总价基本在300万上下。这个价格符合一村的市场价,但是在宁工新寓二村已经很难见到。

“这部分房源尽管给加固了,但是如果有知道情况的,基本不会考虑。首先这边加固房源都是靠近马路的前两排房源,会有噪音污染,比较吵。其次房源出现过问题,很多人会考虑居住的安全性,和后期转手问题。”附近中介透露。

“不过宁工新寓一村其他的房源还是不错的选择,这边距离地铁近,年底整修完成后,小区环境会有很大的改善,价格也会随之涨幅一波。”中介补充。

综上来看,近期有打算购买宝船小学学区的家长,可以实地看下小区的具体情况。除了宁工新寓外,还可以关注一下高教新村、华保新寓、宝苑新寓、辰龙雅苑、鼓教新村等小区,不追求较高的居住体验,性价比还是不错的,以小户型居多。如果想追求品质小区,船听涛、金湾花园、海德卫城这些小区可以考虑,环境优、物业好、大户型,总价高

小区
均价(元/平)
高教新村
41586
华保新寓
49312
辰龙雅苑 48925
宁工新
46552
宁工新寓二村
50022
鼓教新村
44479

(部分小区均价)

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