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硬伤连连!临铁路,近高架,小区房价两年难涨,近期却意外走红

来源:365淘房 2020-06-29 23:46
摘要:在南京二手房市场中,总有一些小区不被人熟知,但是在成交量上却异常高调!

在南京二手房市场中,总有一些小区不被人熟知,但是在成交量上却异常高调!

近期在雨花区实探时,了解到这样一个小区,近期成交量增加,深受刚需客和投资客的喜爱。这个小区便是位于虹悦城旁的德盈国际广场

“德盈国际广场上个月我自己成交5、6单,算是片区内近期比较热销的一个小区。我们一个店每个月基本成交十几套。”小区旁边一位扎根板块4年时间的经纪人向我透露。

这个小区究竟有什么魅力,能够有这么高的成交量?经纪人的消息到底可不可靠?带着疑问我也实地探访了一下。

实探!门禁严,环境好,交通和商圈是小区两大核心卖点

德盈国际广场属于65年产权的住宅式公寓,在整个板块内这种产品仅有这一个小区,从产品类型上具有一定的竞争性。

这类产品最大的优势就是除了在建筑设计上面和公寓一样,其他均和住宅相同。尤其是税费方面,可以节省很大一部分支出。

小区体量不大,总共三栋楼,以37㎡和57㎡平的单室套,小户型是小区的特色,总价比较低。除此之外,小区还有50、60、70平的挑高产品,上下两层,户型的种类还是比较多的。

小区物业管理非常严格,门口设有门禁,实探时幸好有经纪人带我进入小区,不然陌生人很难进入里面。

 尽管经纪人经常带客户进出小区,和门卫已经很熟悉了,依然要在门口进行登记。可以看出,在小区居住安保问题是非常有保障的。

小区不大,总共三栋(4、5、6栋),不过绿化率还是比较高的,夏天在小区内比较凉爽。

我上午9点钟左右到达小区时,发现有阿姨正在为整个小区打扫卫生。

小区内人车分流,机动车无法驶入小区内部。车位都在地下,总体来看车位还是比较拥挤的,并且是半租半售规划,业主不想购买车位也可以租售。据经纪人透露,这边车位一月租金大概在300元。

 小区采用大理石和玻璃钢材,外观比较大气。

三栋楼中分为三梯15户和四梯15户,其中平层居多的一栋楼为四梯。分配还是比较合理的。

高楼层的户型可以很好眺望远处的风景,南京实验学校即在眼前。

小区周边配套非常有卖点,这边靠近商圈,下楼就是虹悦城,平时带老人逛逛商场,散散步还是非常方便的。

另外,沃尔玛超市就在小区下面,平时逛超市购买日常用品,也是非常方便的。不过可以看出,这边商业配套方便的同时,人流量也是非常大的。

我注意到小区后面的一条街道平时还是比较拥堵的,双行道已经被两边停靠的车辆占据,快成了单行道。我实探时看到,有车辆会车时还是比较麻烦耗时的。

除了丰富的商业配套之外,早上你可以看到小区门口有不少卖早点的摊子,胡辣汤、鸡蛋饼、油条、麻团......这时候上班顺手带个早饭,满足一早上的味蕾。

另外,在交通上,小区靠近靠近1号线中华门站,500米到达应天高架,出行十分方便。这个也是小区的另一大优势。

靠高架、靠铁路,小区不利因素明显两年时间房价未涨

小区商业和交通是最大的卖点,但是同时也伴随着不利因素。小区靠近虹悦城商业,高层的居民被有商业体带来的噪音污染。

同时,德盈国际广场靠近铁路,这也是小区的不利因素之一。

小区是雨花台实验小学和共青团路中学的学区,小学在板块内不错,但是中学没有什么优势。

从365网站查询到,这边房价从去年2月份上升后,到去年年底又急速下滑,目前又回到两年前的价格,相当于两年时间没怎么涨价。

不过,近期实探了解到,德盈国际广场的房源尽管价格没怎么涨幅,很多人也不是很了解这个小区,但是在板块内认知很高。不少周边小区的业主会买一套作为投资产品,有很大一部分来自小区对面的凤凰和美业主。

近期成交量上升!经纪人透露4大内幕

深入了解后得知,小区近期成交量增加受到多方面利好因素。

1、宁芜铁路搬迁在即,小区不利因素将大大减少。

就在前不久,南京交通运输局官网发布了宁芜扩能改造工程征地拆迁费用研究及政策咨询竞争性磋商邀请公告。

公告上显示宁芜铁路扩能改造(江苏段)工程今年开工,估算总投资115.65亿,其中工程费用71.85亿,征地拆迁36.28亿。

 

今年3月,南京市人民政府与中国铁路上海局集团有限公司在南京签署宁芜铁路扩能改造(沧波门至古雄段)项目建设框架协议。

而近期这条新的公告,也意味着宁芜铁路搬迁工作将迎来实质性进展。

2、靠近南京一中分校,不少家长为了小孩会选择德盈国际广场

小区靠近实验学校,不少家长会选择住在更靠近学校的地方。目前各个学校的报名正在继续,到9月份又是一年一度的新生报到日,很多家长开始提前准备小孩上学后居住的问题。

而德盈国际广场就成了很多家长的选择,有部分家长选择租,但是有经济实力的家长就会选择购买一套,居住的同时带有投资的价值。

3、小区总价低,刚需客负担小

德盈国际广场的房源,以小户型、总价低为特点,正好对应了一部分刚来南京上班的刚需客群。37平米的户型房源,总价仅在100万出头,首付几十万便可以入住主城,还是一个不错的选择。

4、租金可观,以租可以养贷,轻投资者不错的选择

算下租售比,大概算了下,如果买一套37平,总价120万的房子,首付5成,最终每月还款也就3000多元。如果公积金贷款的话,每月还款将会更低。

 我在365淘房查询到,目前这边30多平户型房源每月租金就在3千之上,基本可以覆盖贷款。

有一部分客户都是从投资的角度购买德盈国家广场的房源,尤其是37平最小户型的房源,成交率也是比较高的。

写在最后:

除了刚需客和投资客外,这边还有不少老年人会选择住在这边,最主要电梯房加上商业和小区环境都还不错,比较适合。对于以上购房群体来说,个人感觉性价比还是比较高的。加上小区是65年产权,在未来转手上,税费和住宅是一样计算,相对公寓产品会低很多。

值得注意的是,小区购买会占据购房名额,会影响下面购房的贷款情况,所以购买时也要慎重。

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