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僵持!新房如火如荼,南京二手房不温不火,一批业主表示崩溃

来源:365淘房 2020-06-28 21:35
摘要:近期,南京二手房市场有点迷,各个板块价格貌似都在上涨,但是很多房东开始和我抱怨房价降了也卖不出去!

近期,南京二手房市场有点迷,各个板块价格貌似都在上涨,但是很多房东开始和我抱怨房价降了也卖不出去!

目前南京土拍市场火热,新房市场同样肉眼可见的火热,90分钟卖光、去化超九成、基本售罄......而在市场的刺激下,下半年更有不少纯新盘扎堆市场。

新房上市量增加,不少二手房业主开始卖房换新房,在此情况下,二手房市场开始呈现疲软。挂牌量上升,很多房主开始降价卖房,在“房住不炒”的大环境下,南京一二手倒挂现象逐渐减少,盈利空间难有,一批投资客凉凉。

降价卖房!涨价失败!南京二手房业主近期有点难

就在今天,有位同事找到我,想让帮忙推荐一套房源。这位房主因为改善置换,打算出手位于鼓楼板块的中海凯旋门45㎡的小户型房源。

这套房源我大致了解了一下,朝向西,面价小,属于南京财经大学附属小学的学区房。现在总价142万,可以说这个价格还是比较中规中矩的,不过我了解到,因为房主着急换新房,这个价格还是可以降的。

在去年的时候,我曾实探小区,当时成交量还是比较火热的,根本不愁卖。房主原本以为这套房子非常好出手,就准备看好新房后再卖这套房,哪知道房源挂出一段时间了,还是没有卖出去,新房现在首付凑不够开始捉急了。

不仅如此,在我们平台上很多房源都是因为换新房开始抛售房源。

但是近期前来看房的,基本都是因为价格谈不拢成交失败。“价格谈的太多,房主不乐意卖”某中介向我透露房源销售情况。

另一方面,这几天二手房市场消息不断:学区划分变动、新房价格上涨,都在刺激二手房市场。

就在这两天有网友爆料:河西南有小区房源涨价以后,附近两个知名中介一套房都没有卖掉……有人吐槽:河西南这是涨价失败了啊!

一方面,业主惜售,还想再看看后面的房价走势,所以大多数业主也不急着卖,而一些买房人对于这个涨价,心里也是有点抗拒的,一下子涨个50万、100万的,有些人不是能一下子接受的;另一方面,最近新房市场太活跃了,新玄武、南部新城,包括江北核心区都在开盘,一些买房人尽管很看好河西南,但多多少少还是会有点犹豫,这就导致来看的人不少,但能立马买的人不多

就在上周,我实探小行和燕子矶板块时,也发现同样的情况。就如琥珀森林受到仁恒入驻的刺激,周边配套也丰富,小区业主自觉价格被低估,但是挂牌价格上涨之后,成交量明显减少。

燕子矶板块乐居雅花园,有不少房主把价格挂到3万/㎡的价格,小区房源原本在5月初成交量非常高,但是涨价后买房者观望情绪变高。

冷热不均!新房如火如荼,二手房市场表现疲软

不过南京楼市中永远存在两面性,二手房市场疲软,但是新房市场火热。

就在今天,新房市场6盘齐开,超7000人冒雨买房,一时间刷爆整个南京房产圈。据365楼市的同事现场直击,有5盘基本卖光,可以说是6000多人陪跑。其中都会四季90分钟卖光,万象天地九悦2个半小时卖光,大鱼去化9成......

而在马上到来的7月份,还将有7大纯新盘上市,分别是河西中的苏宁檀悦、海玥花园,南部新城的华著兰庭、云澜尚府,城中的锦绣珑湾,燕子矶的金科博翠花园。

新房再抢手,到最后都会流入二手房市场,二手房的流通性对于投资客来说至关重要。

事实上,二手房市场近期受到新房影响很大,不少房源短期内卖不掉的原因也是受到新房上市量的影响。从目前365淘房的挂牌房源就可以看出,挂牌量越来越多,3、4、5月份同比往年的挂牌量涨幅很大。

南京二手房市场挂牌量越来越多的原因,一方面此前疯狂涌入楼市的投资客开始变现去杠杆,二是不少改善型购房者正筹备置换品质更好的房源,要买之前,必然要先卖掉原来的房子。

新房的不断涌入,让不少买房者纷纷投入新房市场,还有改善客群也加入新房市场的大军中。

在这种情况下,有业内人士表示,新房上市量增加,二手房库存变大。僵持之下,从而导致二手房的议价空间也将变大,这意味着房地产市场也将进入买方市场。

市场僵持之下,南京这三类房源不要碰!

国家统计局数据显示,5月南京二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%(4月环比上涨0.5%、同比上涨5%;3月环比上涨0.2%,同比上涨4.6%)

其实,目前南京二手房中地理位置优越,小区品质佳,并且伴有学区优势的房源还是呈现上涨的趋势,并且这类房源成交情况依然良好。但是二手房中这部分房源毕竟还是少数,其他的房源并没有涨幅现象,有的甚至出现明显下跌。

就在前两天同事统计了江北7大板块中,67家新房最新价格和288个小区二手房最新挂牌价,其中112个小区挂牌价下跌!尤其是桥北板块,房源下跌的比例更加明显。

桥北板块↓↓

备注:以上数据来自365二手房,价格均为挂牌均价,根据户型以及楼层和位置的不同会有所浮动,仅供趋势参考。 

有楼市专家分析,往往一手房市场较好的市场,二手房的交易量也并不差,只是大部新房成交集中的区域,二手房反而成交量会较差;而二手房的成交集中区,往往集中在一手房没有集中供应的区域。

未来,在房住不炒的大背景下,房价未来长期预期保持稳定。一二手房的价差本身会逐渐被市场淡化,未来楼市也将很难有极大的盈利空间,炒房致富也将成为历史。

从近期的二手房成交房源来看,近期比较难卖的房源,总结一下就这三类:没有学区的“老破小”、新房供应量较大的片区、地理位置上有不利因素!

在买二手房时,其实很多人更注重的是户型、地段问题,但是往往把房龄给忽略了,一些二手房房龄太老,没有学区优势的情况,银行会担心房子的流通性,对办理贷款上有一定影响。另外,土地使用年限和房屋保值上也会产生或多或少影响。

另外,小区环境差的房子就意味着社区景观的匮乏和居住氛围的匮乏,也就意味着大概率只能吸引绝对刚需客户,客户面不够宽泛,而且瞄准的又是购买力薄弱,对价格极为敏感的刚需客户,后期的溢价力可能会受限。

其次,在新房上市量比较集中的板块,二手房只要没有价格优势,那么房源成交的概率就会大打折扣。最典型的案例就是整个江北市场,新房上市量极大,二手房明显没有成交优势,很多中介都是靠推广新房拿提成。

最后,在购买二手房时提醒下大家,对于小产权房慎入由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,国土房管局也不会给购房合同备案,所以不能办理不动产权证。

目前,小产权房的建造与交易均不合法,因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护,全国不少地方都在清理小产权房。

从目前的南京楼市看,今年二手房还会是楼市成交主力,提醒大家,买二手房还是要看品质和学区,这是二手房中保值增值的两个“不二法门”。

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