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小区环境好,位置佳,无奈噪音太大!中介却说瑕不掩瑜,不愁卖!

来源:365淘房 2020-06-27 08:34
摘要:昨天,我们写了小行板块的时光澔韵小区,有网友在后台留言表示想把它与旁边的的名城世家作个对比,谁会更好一点。正如这位网友所提到的,这两个小区距离非常近,只间隔了一条马路,所以在交通、配套、学区方面基本是一样的。

昨天,我们写了小行板块的时光澔韵小区,有网友在后台留言表示想把它与旁边的的名城世家作个对比,谁会更好一点。正如这位网友所提到的,这两个小区距离非常近,只间隔了一条马路,所以在交通、配套、学区方面基本是一样的。

如果想要考虑在小行附近买房的话,确实会容易在这两个小区之间犹豫不决。好在,我去小行附近实探时,其实也一并实探了名城世家。个人感受是,这是一个瑕瑜互见的小区。

小区环境、交通、配套都挺好,无奈自带最大“bug

因为它就在时光澔韵的旁边,所以交通和配套都大体相同,也是妥妥的双地铁房。

因为可能是疫情还没完全过去,目前小区的正门是封闭的,只开放了侧门。门口虽然有两个保安值岗,但是门禁管理还是比较宽松,我跟着业主就进去了。

名城世家的体量同样比较大,一共分为两期,各是两个独立的园区。一期有10栋楼,层高18层,二期同样有10栋高层,园区的环境大同小异,所以我这次只去其中的一期。

小区也是采用人车分流管理,设有专属地下车库,但地面上同样也规划了若干车位,但并未占据到小区主干道上。

一期是2010年的房龄,楼栋的外立面看上去也比较新。

我个人觉得比较惊喜的是小区的景观设计和绿化都非常不错:

园区内有一共环形的小广场,平时会有一些业主在这边锻炼身体;

园区里面拥有两三个大小不一的景观池,而且池水清澈无杂物,里面还特别养了一些锦鲤。

小区的整体绿化也都维护得不错,即便现下正值梅雨季节,路面也依然看起来清爽干净。

小区大门的位置有一处比较大的景观设计,不少业主都喜欢集聚到这边,在一起闲聊家常。眼下恰逢夏季来临,小广场前的水池里荷花纷纷盛开,让小区看起来非常有夏天的感觉。

小区的儿童游乐区看起来也比其它小区要大一些,还有小朋友特别喜欢的秋千。

从小区出来之后,我看了一下周边的底商,有菜场、有超市、有药店,小区自带的底商规模要比对面的时光澔韵大一些,除了缺少大型的商场之外,日常生活完全没有问题。

如果单纯就小区环境而言,与时光相比,我更喜欢名城世家,主要是这里的景观设计比较多,使得小区更具有观赏性。从小区管理角度看,除了门禁略为宽松以外,绿化和环境卫生上都做得比较好,没有什么明显缺点。

但是小区却自带一个明显的bug:噪音问题

小区噪音问题影响甚大,一度让业主与开发商对峙公堂

在南京,被宁芜铁路的噪音问题影响到小区有很多,但是之前,我一般都是听经纪人的口述,没有真的感受过。然而这一次我实探的时候,恰好碰上铁路从小区旁边穿过,尤其是火车的鸣笛声确实很响...有一种火车就在你旁边飞驰而过的感受...

据中介介绍,这边的铁路噪音影响比对面的时光小区要更严重一些,除了楼栋本身离铁路更近以外(2个小区部分楼栋距离宁芜铁路最近不到100米。)主要是地铁一般11点停运之后就不会影响业主夜间休息,但是铁路运行的时间就不好说了,所以对业主的日常生活还是会有较大的干扰。

后来我了解到,关于噪音问题,这个小区的开放商也就是金浦小行房地产开发有限公司被曝光上了“老赖”名单

主要是因为小区靠近宁芜铁路,有的楼栋受到铁路噪音干扰较大,而开发商未提出解决方案,引发与购房业主之间的房屋买卖合同纠纷。2013年市中级人民法院判决开发商在临近宁芜铁路建设地块一侧设置7米高的声屏障,但此后开发商拒不执行,后来业主又向雨花台区法院申请执行并立案受理,执行过程中开发商仍拒不履行法律义务,因此被列入失信被执行人名单。

据小区业主表示,开发商只是建了一部分声屏障,但是用处不大,铁路声音依旧很大。刚住进来的时候,每天火车乌拉乌拉的,半夜都会被惊醒,好在住的时间久了,也就慢慢习惯了。

不过好消息是宁芜铁路已经终于确定要搬迁,预计是2020年年底前动工,但是什么时候会彻底搬迁完,目前还是一个未知数......

噪音并未影响二手房成交,小区市场认可度不错

随后,我就小区目前的二手房市场情况咨询了附近的中介,据中介表示,小区虽然有噪音问题,但是二手房成交量一直都表现不错,平均算下来每个月成交10多套不成问题,与对面的时光澔韵不相上下。

但是小区的价格要比对面的时光高一点,同样是80多平的两房,时光可能300万不到就能买到,但是名城世家这边则基本都在300万+。

目前365二手房网显示,小区最新挂牌均价为36554元/平,确实要比时光小区的3.4万/平的单价要一些。

至于价格贵的原因,中介也给出了相应的解释:

一、名城的房龄更新,小区一期是2010年房龄,二期是2012-2013年,时光则是在08-10年之间。

二、名城的小区景观更好,关于这一点虽然中介个人表示两个小区的环境都不错,但是据看房的客户反馈来看,多数人还是觉得名城会更好一点。这很可能也是业主把价格标高一点的底气之一。

三、部分77-88平的户型,赠送入户花园,可改小三房。小区的户型从小到60平的单室,大到183平的四室都有,其中77-88平的两室最好卖。原因除了总价不高,符合刚需或者刚改群体的预算以外,部分两房户型赠送入户花园,考虑到可以改成小三房,单价就会高一点。

对于小区近期二手房的价格是否因新房仁恒开盘而受到影响,我也咨询了中介,他表示小区这一年的价格整体比较平稳,稳中微涨。但是近一个多月新挂的房源,有的单价确实比之前的要高,部分小户型的单价已经破4万/平。但是成交价还没有太明显的上涨,多数还是集中在3.5-3.6万/平左右。小区目前在售的二手房房源数比较多,客户的选择其实挺多的。

最后:

最近一连两天,写的都是小行板块的二手房,尤其名城和时光在配套和交通上都基本一致,最大的区别在于小区本身。如果是你的话,你会更喜欢哪一个小区呢?

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