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近地铁,环境佳!房价停滞多年,只因地段尴尬?

来源:365淘房 2020-06-25 13:20
摘要: 近日,我在咨询后台看到有不少网友多次提到艾菲国际这个小区,有不少网友会把这个小区和同区域的弘阳时光里做对比。

    近日,我在咨询后台看到有不少网友多次提到艾菲国际这个小区,有不少网友会把这个小区和同区域的弘阳时光里做对比。

不可否认,提起江北高新区的二手房,被提及最多的估计就是弘阳时光里,主要是因为小区得房率高,而且环境、品质也没得挑。

相比之下,艾菲国际的名气就小多了。那么最近这个小区忽然又被提及的原因是什么?为了弄清楚情况,我就去艾菲国际实探了一圈。

实探高新次新房,小区环境佳,奈何周边“荒凉”...

艾菲国际位于江北高新区,虽然地理位置比较远,但是小区距离地铁3号线东大成贤站比较近。从地铁口出来,就能看到小区的高层。

但实际上如果步行至小区的话,预计也要10分钟左右。


前往小区路上的时候,我观察了沿线路上的配套,目前来看,周边确实没什么大型配套,零星的几栋高楼也只是人才公寓和一所酒店。与市中心车水马龙的繁华路况相比,这边的道路除了车流之外,则显得十分安静。

但是小区周边正在施工的项目却不少,从外围看过去,旁边的焦点科技大厦差不多都快完工。据了解,这里未来会成为一个大的综合性研发基地,后期应该会吸引不少企业和人才。

小区马路对面也是一个待建项目,应该也是和产业园相关的工程。

小区周边虽然暂时没有大型商业体,但好在自己建了一个小型商业体,虽然品种不多,人气一般,但是业主基本的生活需求应该可以满足。

艾菲国际的住宅是分为A、B两个独立的园区,彼此只间隔一条马路。我去的时候,小区门口有物业在值岗,业主需要测量体温后,刷卡进去,门禁管理还是比较到位。

我是跟着业主进的B区,两个园区的环境差不多,只不过B区的范围要大一点。整个B区有8栋高层,同其它小区相比,规模不算大。小区除了有地下车库之外,也在规划了不少地面车位,应该不存在停车问题。

小区的单元门虽然对外敞开,但是里面却另有两扇密码门,一般陌生人也比较难进去。

园区虽然不大,但是整体绿化不错,能够看出物业平常应该有做一些维护工作。

除了丰富的绿植以外,这边还有一些景观设计,是业主平常散步、休憩的好去处。

此外,小区也配套了一些简单的儿童和健身设施。

由于园区不算大,逛一圈下来也没有花很多时间。作为次新房来说,小区环境还不错,但是也没有特别令人惊喜的地方,算是中规中矩。

即便如此,这样的二手房如果放在其他板块,单价可以轻松破3万/平。但就高新区现阶段的发展而言,配套上的不足对房价的影响还是比较大。

近期二手房价格上涨,颇受关注,背后原因是...

我在365二手房网查询,小区目前的二手房挂牌均价为24134元/平,纵观今年以来的房价走势,虽然出现了价格波动,但总体依旧是呈上涨趋势。

对于小区价格的上涨和日益增加的关注度,我随后也向附近的中介询问原因:

据中介解释,小区二手房近期价格的上涨主要是因为旁边龙湖天街商业体即将开业。这个商业体可以算高新区目前最大的商业体,不仅仅包括大型购物中心,还自带了写字楼、公寓、商业街等其它产品,开业后将会填补高新区一直以来缺乏的商业综合体。而艾菲国际就恰好在龙湖天街的隔壁,距离近到从园区就可以到龙湖的建筑体。

中介还补充到,除了龙湖天街之外,小区北面还有待开放的高新城市花园,地铁东大成贤站那边未来还会有一个商业体。这些配套的落实都一定程度上刺激了房价的上涨。

那么,小区近期颇高的关注度对它的二手房成交有没有影响?

对此,中介表示,小区近期的成交量与往年相比确实有变多,但还不算核心区最热门的小区。毕竟它也有自己的“硬伤”。小区对应的学校不是特别好,小学是泰山小学,中学是一中泰山分校。尤其是小学,比较一般,之前有一些业主卖房就是出于学区的考虑。

我随后查询了小区近期的成交记录,小区5月份的成交确实多一点,而且多以90平左右小三房成交为主,单价集中在2.3万/平左右,与挂牌价差距不大。

艾菲VS弘阳,地铁房PK核心区位,谁更胜一筹

就网友提出的艾菲国际和弘阳时光里比较,谁的升值空间可能会更大的问题,我也咨询了这位中介。

就两个小区而言,他给出了自己的看法:

一、论交通便利度,艾菲国际更胜一筹,弘阳时光里周边没有地铁,离最近的3号线星火路站有近3公里路程。

二、论小区品质,弘阳更好一点,众所周知,弘阳的得房率很高。小区92平的三室得房率可以达到90% ,很多买房人都比较喜欢这一点。但是单纯就小区环境而言,两者其实差别不大。

三、论配套,弘阳“险胜”学区

在周边配套上,艾菲国际有龙湖天街,弘阳时光里有中大医院江北分院,这也是一所大型综合性医院,未来光床位就有2500多位。

但在学区上,弘阳对应的学区要比艾菲国际好一点,目前高新核心区的弘阳时光里、绿地悦峰公馆、招商兰溪谷等在内的小区对应的学校都是浦口外国语高新分校。虽然和主城名校有差距,但毕竟在浦外旗下,理论上会要比泰山小学好。

但是论高新区二手房的成交量,其实这两个小区都不算最多。弘阳虽然好,但是价格最高,因此二手房的成交量并没有很多。卖得的最多的反而是新城花漾紫郡和朗诗未来街区,因为小区总价比较低,三房的总价不到200万就可以买到。

最后,实探了艾菲国际小区之后,我想起了房产从业者最常引用的一句话:“李嘉诚说:买房就三点,地段!地段!还是地段!”艾菲国际虽然不是名企开发,但是就环境而言,也是妥妥的次新房。只是因为处于位置比较偏的高新区,所以小区品质再好,也比不过城中“老破小”。

如果是你,你愿意选择偏一点的次新房还是主城的老破小呢?

 

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