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万万没想到!鼓楼这个房改房竟有两个学区,房价相差1.2万/㎡……

来源:365淘房 2020-05-27 09:03
摘要:有网友跟我咨询长江之家旁边的小区银城花园,网友表示疑惑:为什么是同一个小区,银城花园南片和北片房价相差1万多/㎡?

       有网友跟我咨询长江之家旁边的小区银城花园,网友表示疑惑:为什么是同一个小区,银城花园南片和北片房价相差1万多/㎡?

这是为什么呢?

一街之隔,同一小区,房价竟相差1.2万/㎡,背后真相是……

从地图上可以看出,银城花园南片和北片之间就隔着一条闽江路。旁边就是银城小学。

在365二手房网站上,目前银城花园南片的挂牌均价是73467元/㎡,而北片的挂牌均价是61390元/㎡,两个片区的房价竟相差1.2万/㎡左右。这究竟是为何?

究其原因,学区还是根本。据我了解,银城花园南片的学区是:银城小学+汇文中学,而北片的学区是:银城小学+宁海中学。

所以这两个片区的价格差异就因为初中学区的不同,也是双学区和单学区的区别。

这里也提下银城小学,银城小学是拉萨路小学的分校,自2001年诞生以来。经过十多年的发展,学校已经成功跻身到南京名校梯队中。南外录取成绩也逐年增加。

一直以来银城小学以庞大的校区规模、学区范围和师生数量被家长们戏称为“宇宙第一大小学”,简称“宇宙一小“。小学现有南北两个校区,南校区处于南京市鼓楼区湘江路9号,北校区处于南京市鼓楼区闽江路28号。北校区主要接受2、3年级学生,南校区接收4、5年级学生。

由于学校校舍限制,银城小学目前2019年入学的一年级学生全部在科睿小学借读。以后将整体搬迁到浦江路新校区就读。目前该校第三校区(浦江校区)即将完工。

日前,银城小学浦江路校区项目规划许可局部变更出炉!

该项目位于鼓楼区江东街道,西至浦江东路,北至消防站和汇文居,东至辰龙广场,南至东宝花园。

 

项目已于2018年6月19日取得建设工程规划许可证(建字第320106201810404号),现因建设单位使用需要,拟对许可内容进行局部变更,主要内容如下:

1、在原地面非机动车位处增加非机动车停车棚;

2、立面局部调整;取消立面灰色金属板、白色金属穿孔板、深灰色金属板以及立面窗口白色金属板,原立面整体铁锈红MOM软瓷换成铁锈红真石漆、灰色真石漆。

▲项目区位图 

成绩:2016年,银城南外优录21人,考取29人;2017年南外小升初,银城考取31人;2018年南外小升初,银城考取32人;2018年南外小升初,银城考取19人。

总体上来说,作为拉萨路小学的直属分校,银城小学沿袭了拉小一贯的教学质量,每年的升学成绩单都具有很高的含金量,是一所相当成功的名小分校。因此这边的学区房也很吃香。

资金比较充足的家庭会考虑银城+汇文的双学区组合,一步到位。资金略紧张的,会优先考虑银城小学的单学区,等孩子小学要毕业的时候再提前置换初中学区房

购买银城花园南片和北片就恰恰是这两种选择的体现。

小区是房改房,房龄超20年,内部环境凸显“老破小”学区房特点

我从中介处了解到,银城花园小区是房改房。而且小区房龄比较老了,是1996年左右的房子,距今已经20多年了。

小区没有物业进行管理,里面的环境也完美呈现了我们口中所说的“老破小”。下面几张图是小区南片的房子。

首先可以看到小区完全没有任何门禁,甚至连个像样的门都没有,里面道路很狭窄,车辆几乎占据了道路。

房屋外立面破旧,单元门也是直接敞开,门前随意堆放很多杂物,凌乱不堪。

小区里有晒床单的,还有流动的小餐车。几乎没有什么绿化,配套的话,只有几个简单的健身设施。

银城花园南片的体量比较小,对面的北片相对来说体量大点,也有自己的门头。但是进入小区内部后,发现大体上和南片环境相差并不大。

小区也是车辆乱停,单元门随意敞开,有晾晒床单的问题。

但是因为北片的小区体量大点,总体来说,会感觉没有那么压抑,有的一楼业主也会在门前种点花花草草。

值得一提的是,在这样的学区房小区进行实探,很容易就遇到经纪人带客户看房子。可见学区房的火热。

在银城花园北片的旁边就是银城花园幼儿园。据了解,这是个公办幼儿园,不是你想上就能上的,据说要求是至少落户5年才能上。

总的来说,因为银城花园没有小区物业进行管理,平时里面的卫生都是街道负责打扫,小区的居住舒适度实在很一般。

银城花园南片出房量不多,小户型房源成交单价突破7万/㎡

看完小区的内部环境后,你或许会有疑问:这么破的居住环境,和旁边的长江之家相比,弱爆了,会有人买单吗?

事实上,据中介透露,银城花园的房子很抢手。尤其是南片区,经常是没有房源,而不是没有人买,是想买都买不到。为什么呢?

我们知道长江之家是属于改善型的学区房,面积最小的2房总价也要在500万以上,这是很多普通家庭不可以承受的。但是同样的学区,与之相比,银城花园南片的总价就没有那么高了。

虽然银城花园南片的单价已经突破7万/㎡,但是小区是以小面积房源为主,比如小区最近成交的一套60平左右的小两房,最后的成交总价是439万。

而大一点的如75平的,可以做成3房,总价没到500万。和长江之家相比,银城花园南片的性价比更高,当然也是牺牲了居住的舒适度。

 

但因为小区体量少,而且孩子学籍占用一用就是9年,所以银城花园南片小区出房量并不多,经常是想买买不到的状态。


中介表示,一些预算有限的家庭也会考虑银城花园北片,先选择小学。从价格上来看,在北片的话,不到300万就可以买个40多平的单室套。300万出头也可以买到50多平的小两房。

相对来说,北区的出房量也大一点,很多家长在孩子上4/5年级上的时候就会把房子挂出来卖,客户选择的余地也更大。

值得一提的是,因为银城花园没有物业进行管理,因此小区也是没有物业费的。对于停车的问题,中介表示可以在外面的路上租车位,一个月300元左右,停车问题也不是很大。

但如果你对银城花园的小区环境不满意,还可以看看金舟花园。据了解,金舟花园的学区是银小+汇文。但是小区和银城花园南片相比,有物业进行管理,而且小区出现过,居住舒适度会更好,

小区目前在365二手房网站上的挂牌价是7万/㎡左右。也有很多小户型房源,目前来看,总价450万左右,可以买到64平左右的精装小两房。这样对比下来,金舟花园小区的性价比更高一点。

最后,对于这些小区,你怎么看,会考虑这边的学区房吗?欢迎留言讨论。

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