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新房总价高、安置房不能卖!城南这个宝藏小区值得关注……

来源:365淘房 2020-05-22 00:25
摘要:新房总价高、安置房不能卖!城南这个宝藏小区值得关注……

在南京主城,有这么一个区域:根据百度地图导航,距离新街口10公里、距离河西3公里、距离南京南站4公里、距离江宁百家湖7公里,这就是城南“两桥片区”(铁心桥-西善桥片区)。这个板块还有一个有意思的别称——“高级油坊桥”,究其原因,是因为这边是南京比较大的安置房片区,区域内的住宅主要以安置房为主,普通二手房很少,新房就更少了。

但是,最近我却发现这个板块内一直被遗忘的小区——善水湾花园,最近有点“火”。365二手房网显示,小区的挂牌价自今年以来,一直呈现上涨趋势。

为了探究小区房价上涨的原因,我还是决定前去实探一番。

实探安置房片区包围下的“遗珠”,没想到...

目前铁心桥片区只有S3号地铁线可直达,新房城南公馆和我要去实探的善水湾都在S3号线贾西站。

地铁站出来后,导航显示离小区大约还有1.3公里,骑车需要5分钟左右,步行的话大约20分钟,总之还是有点距离。

去善水湾的路上,我发现沿途遍布着大量的安置房小区,不亏是为“安置房片区”。途经还看到了城南公馆醒目地伫立在安置房小区旁边。据了解,这个盘是现房出售,买了很快可以拿房入住,既有小户型也有改善大户型,很受地缘客的青睐。

随后,我便找到了善水湾花园小区。小区疫情管理还没有完全结束,进入小区之前仍旧需要测量体温,但是门禁管理倒不算严格,可能是小区业主进出太频繁,大门口干脆直接开着。

善水湾一共有三期,一二期是一个园区,三期是单独一个小园区,与其一街之隔,我这次去了一二期的园区。小区是2014年交付,妥妥的次新房,所以小区的整体环境看上去很不错。

目测,善水湾花园的绿化率应该比较高,小区的绿植很丰富,而且可以看出物业经常会打理。

除了丰富的绿植之外,小区的景观也设计得不错,园区的核心位置开辟了一个大型游泳池,此外在园区的不同角落都设计了大小不一的凉亭。

不过目前游泳池略显浑浊,可能需要好好清理一下。

小区采用人车分流管理,有自己的停车库,整个园区还是比较规整,并未出现乱停乱放的现象。

总体来看,小区的环境不错,没有明显的缺点,只不过低层户的采光略微会受到一点影响,尤其是小区绿植比较丰富,有些会遮挡到了1-2层住户的视线。

实探结束后,我在小区周边转了一下,发现一二期大门对面就雨花台实验小学西善桥分校,斜对面则是农贸市场和超市、影城,小区侧门还有自带的幼儿园。也就是说,业主的日常生活是完全可以满足的。

但是因为板块规划不足的原因,目前周边还是缺乏大型医院和商业综合体,加上目前周边正好在拆迁和道路修整,交通状况也不是很好。

新房大火、板块利好消息频出,刺激小区房价出现上涨

因为善水湾花园这个小区体量比较大,所以开盘起始时间比较早,持续时间比较长。首开时间可以追溯到2012年,当时新房的价格是11500元/平,甚至还有低于1万/平的特价房。

小区交付之后,因为地段的原因,房价一直比较平稳,但是今年以来,365二手房网显示,小区二手房房价出现了比较明显的上涨。小区最新挂牌均价显示为30879元/平

随后,我也查询了小区近期的成交记录,近期成交的两套两室户型的成交单价也都成功破3万/平。第一套还是纯毛坯成交,同比去年一套相同户型的成交价,房价确实有较为明显的上涨。

对于小区涨价的原因,我也咨询了附近的房产经纪人,他表示:小区二手房的价格自2018年开始一直在小幅上涨,只不过和其他热门区域相比,西善桥板块比较“冷门”,大家很少关注而已。小区2017年的时候,价格还比较低,两室的价格大约在220万左右,随着一二期的房源满两年之后,房价出现过一次小涨幅,随后又维持较为平稳的幅度。

至于从去年年底到现在出现的小涨幅,其实是受到了板块内新房开盘的刺激。去年年底,城南公馆新房大火。大家终于看到了西善桥板块的发展潜力,雨花未来会重点打造龙翔中央商务区,完善的配套自然会辐射周边。

虽然善水湾花园不属于龙翔商务区,但是距离其并不远,考虑到龙翔商务区将配有大型商业体、省妇幼医院、中华中学雨花分校等,这些配套都将弥补西善桥板块的发展不足。

新房总价高、安置房无法交易,小区成地缘刚需客最佳选择

我从中介获悉,近两个多月,小区二手房成交量还不错,尤其是两室户型成为不少地缘客的首选。

究竟原因,主要是:周边次新房基本空白,善水湾成刚需地缘客最佳选择

如果不考虑买安置房的情况下,目前善水湾花园是地缘刚需客最佳的选择。小区旁边是禹洲映月溪山,虽然也是次新房,但处于限售状态,二手房无法交易。 

远一点的还有琥珀森林,但是价格比较高,目前均价为3.3万/平左右,而且小区离高架比较近,部分楼栋会受到噪音影响。

此外还有七彩星城小区,小区离地铁更近,但是离现在宁芜铁路很近,而且小区环境相对一般,所以目前挂牌均价比善水湾要低,只有2.7万/平左右。

善水湾目前两室成交最多,小区内既有18层高层也有11层小高层,其中,小高层的两室户型更加通透,总价偏高。

而高层中的双南阳台的户型也颇受多数客户的认可。

小区也有大户型在售,但是因为总价偏高,成交比较少。据中介介绍,关注这个小区大多是预算有限的外地年轻人,出于改善置换的比较少。

其次,周边新房所剩无几,安置房大多无法交易

目前,区域内新房所剩无几,龙湖天钜基本售罄,城南公馆目前只有少量130平的大户型在售,总价在450万+,暂无其它新房项目。二手房方面,周边安置房大多属于小产权房,没有产权证,无法上市交易,365网站上关于这类小区的二手房源也基本没有。

目前周边可以进行交易的安置房只有贾西新苑和梅岭小区,但是成交比较少,看中安置房的客户更愿意买春江新城的安置房,毕竟小区离地铁站更近而且生活配套成熟。

其实这一次的实探之后,我个人觉得就小区品质而言,善水湾花园还挺不错的。倘若不是在西善桥板块,它的房价可能不会才破3万/平。可以说是一个被板块耽误的“悲催小区 ”,不知道这样的小区,你印象中还有哪些,欢迎留言分享。

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