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可惜!这个小区曾风靡一时,地理位置佳,环境好,如今却遭滑铁卢

来源:365淘房 2020-05-20 07:56
摘要:自从我们4月的二手房数据一出,每天都能在后台收到很多网友的咨询。比如近日有位网友向我询问天泓山庄的情况。

自从我们4月的二手房数据一出,每天都能在后台收到很多网友的咨询。比如近日有位网友向我询问天泓山庄的情况。

你好,看了你们出的二手房数据,天泓山庄是跌了吗?怎么跌怎么多,这个小区怎么样啊?

从最新数据来看,天泓山庄4月的挂牌均价相比3月的挂牌均价降幅8.57%,降幅位列第一!

对于网友提出的疑问,我特意去实探了该小区。

一、配套齐全,绿化率高,环境舒适

 小区地理位置非常好,背靠紫金山,靠近马群地铁站,步行10分钟左右,靠近绕城公路。交通便利。

小区周边配套也非常齐全,除了花园城外,还有苏果生活超市、饭店、小吃等,能很好地满足居民日常生活需求。

据了解,天泓山庄共计83栋,分为7个苑,分别是云山苑、竹山苑、松山、香山、丽山、怡山、秀山苑 。小区由有无电梯小多层和带电梯高层组成。一期是2002年左右的,三期、四期是2007年的房龄,距今也有10多年的时间了,算得上老小区。就实探情况来看,小区目前门禁并不严格。

进入小区内部后,我发现里面绿化还是很不错的,树木和绿植很多。此外,小区也有很多水景景观,还有一些休闲栈道。炎炎夏日,走在里面很是凉爽舒适。

楼间距30-60米不等,采光非常好。

小区停车位分为地上与地下,停车位还是比较充足的。

总得来说,小区环境还是不错的,但小编在实探过程中,也发现了一些可改进的小细节。

该小区路面可以行车,没有做到人车分流,而且小区里面孩子较多,不太安全。

单元门口停放电瓶车,影响行人通行,还有部分家庭随地晾晒被子,影响小区整体的美观。

因为小区绿化率较高,树木较多,所以地面的树叶相对而言也很多,地面清扫不及时,有很多落叶。

靠近北区的其中一个小水潭,里面长满了水藻,河水看起来比较浑浊。

从这层层的落叶与建筑的颜色就可以看出他们饱经风霜,不曾有人打理维护,任由杂草随意生长。

当小编走了好大一圈,走到最后几排小区,就听见车一阵一阵的轰轰声音,小编寻着声音走去,发现最后几排房子靠近绕城公路,可能会有噪音影响。

实探一圈的感受是,这个小区利弊参半,绿化不错,楼间距也适中,园区本身也比较大,尤其适合老年人没事散步溜达,但是物业管理一般般,很多主干道上面都有很多落叶。

二、挂牌量大!挂牌均价相差较大!成交周期长!

目前从365二手房上的挂牌量来看,云山苑挂牌量是最大的,其次就是竹山苑与松山苑。

目前几个分苑的房价情况,我也整理了一下:

名称
挂牌均价(元/㎡)
天泓山庄云山苑
33446
天泓山庄竹山苑
33904
天泓山庄秀山苑
33535
天泓山庄香山苑 35401
天泓山庄松山苑
35928
天泓山庄怡山苑
39293
天泓山庄丽山苑 37887


从上表可以看出,除了怡山苑目前的挂牌均价均已经快要接近4万/㎡,其他苑都在3.5万/㎡徘徊。
其中,怡山苑的挂牌价高达39293元/㎡,主要是因为这个分苑是别墅,下叠送院子,上叠送露台,又是小区的中心位置,就在紫金山脚下,景观好,外加上在整个小区中房龄较新,是2007年建成。

据中介透露,每个苑的均价不一样,主要是受房龄、电梯、景观这三个因素

其中香山苑与秀山苑的房龄老一些,03、05年竣工的,不带电梯,但是得房率很高。竹山苑与云山苑带电梯,但是云山苑在天泓山庄的北区,靠近绕城公路,会受噪音影响,晚上睡眠质量要求高的人群,尽量不选择云山苑。

另外,天泓山庄小户型很少,基本上都是大户型。最小面积是95㎡左右,最大面积达到200多平左右。其中135㎡左右的三间朝南卖的最好,成交总价大约在430万-445万左右。

在某网站上,我数了数这个小区4月共成交了2套房源(注:只是部分成交房源,不代表小区所有成交房源),其中天泓山庄香山苑成交房源有1套,天泓山庄丽山苑成交房源有1套

值得一提的是,丽山苑与香山苑成交周期很都比较长。其中丽山苑成交周期达到500多天!

三、地理位置佳、配套成熟,中介却表示:小区价格太高,成交周期会很长......

小区地理位置如此优越,周边配套齐全,为什么房价相对于3月份会下跌呢?

为了找到原因,我咨询了一位中介,得出以下3点原因:

1、大户型,总价高

天泓山庄本本身大户型较多,2房总价在340万左右,3房都要在430万以上,总价较高,南京新房又多,很多改善的都会去买新房。

中介表示,小区位置虽好,但价格太高,大概率成交周期会很长......

有一些业主急卖,着急用钱,他们的心态是崩溃的,所以相对应的降低一些价钱。

2、新房和次新房冲击明显

受新房冲击的影响,同样价格在南京可以选择的新房和次新房还有很多。因此,这边房源成交周期会比较缓慢,房价也很难上涨,外加房子一年一个价格,业主的心态也会发生变化。

3、没有好学区加持

天泓山庄隔壁就是太阳城小学,离的特别近,学区一般般,不是特别好的学校,没有好学区的加持,这也是房价一直不涨的其中之一。

纵观南京二手房市场上,老一点的房子近期涨幅明显的要数有学区房利好的,尤其是初中学区房,例如怡景花园,王府园等这些小区。目前从南京二手房市场来看,学区房也是利好的一个趋势。没有学区加持的老房子,没有明显涨幅现象属普遍情况。

4、该小区部分环境有待改善。

天泓山庄整体小区绿化覆盖率虽然很高,但是物业在景观细致程度上还有待改善,一些建筑维护,河水浑浊,这些都是需要加强的。

值得注意的是,天泓山庄房价从2018年至今基本维持在3.0-4.0万/㎡左右,预计近几年出现猛涨或猛跌都不太可能,相对来说成交量价都是比较稳定的。

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