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新房告急,二手房“同质化”严重!仙林湖的“制胜法宝”竟是……

来源:365淘房 2020-05-18 08:29
摘要:新房告急,二手房“同质化”严重!仙林湖的“制胜法宝”竟是……

2020年南京二手房市场变化莫测,各路消息不断!有人说市场火热,有人却觉得市场惨淡!有人非常看好,说接下来市场将迎迟到的小阳春;更有人非常不看好,说二手房市场将遇冷。对此,很多人想了解到真正的二手房市场到底如何?所有我们推出365二手房系列稿件——带大家了解到更真实的南京二手房市场。

365二手房系列稿件第六篇——仙林湖二手房市场!前几篇回顾:

1、意料之外!江北涨幅TOP10小区曝光,8个来自这里...... 

2、数据说话!金三银四战绩曝光,二手房涨得最多的居然是……

3、2天成交!这个板块二手房挂牌价破5万/㎡,业内:阶段性到顶

4、今非昔比!曾经偏居一隅,如今次新房供不应求,老小区悄悄补涨…

5. 谁在置业江宁?热销小区曝光,卖最好的竟是安置房……

仙林湖二手房数据出炉,卖得最多的小区竟是...

如果问整个仙林板块,哪边的二手房最火,非仙林湖莫属。如今仙林湖新房寥寥无几,二手房占据房产交易主力。但是偌大的仙林湖,小区众多,谁又是占据最近二手房成交量的第一名呢?今天,我们就将用一组数据告诉你:

我们综合了多家中介平台的成交数据,统计了今年三、四两个月仙林湖板块二手房成交量排名靠前的几个小区,其中像关注度一直比较高的高科荣境、南大和园都位列其中,但是成交最多的反而是一个普通的安置房小区——摄山星城。

金三银四,安置房成板块成交“黑马”

其实摄山星城严格意义上还不能完全算是仙林湖板块,它距离仙林湖还有1公里多,但是因为它体量比较大,离仙林湖比较近,加上小区最近二手房行情比较好,值得关注一下。

小区的体量比较大,一共有9个苑,且都是多层,层高6层,无电梯房。365二手房网显示,每个园区的挂牌价有些许差异。但是据中介介绍,每个园区价格差不多,造成差异的原因主要是不同的房东对房子的定价存在偏差。

                                        (价格单位:万/平)

但是实际上每个园区的环境相差不大,主要是地理位置存在一点差异:天佑苑和步青苑离仙林湖地铁站比较近,赏菊苑和观梅苑、尤山苑则离学校和活动广场更近。

对于小区近期的成交情况,中介表示小区三、四月份确实成交比较多,主要是小区体量大,在售房源多,而且总价低,适合预算有限、想在仙林湖置业的刚需人群,近期成交的客户也多以年轻的刚需群体为主。

目前,小区三室价格多在140万左右,两室价格在110万左右,还有少部分单室套,但成交不多。据中介介绍,虽然小区地理位置略偏,但是未来这边规划了4号北延线,其中就设有摄山站。此外,预计下半年华侨城欢乐谷的开园营业也是一个利好消息,可能刺激房价出现小幅的上涨。

仙林湖成交还是以次新房为主

成交数据中,除了摄山星城是安置房以外,剩下的几个小区都是次新房,房龄最老的也不过是2010年的南大和园。

其中万科金色领域和新城香悦澜山在一众次新房中成交最多,目前来看,主要是两个小区二手房的性价比较高:

例如万科金色领域,小区环境好、物业负责、居住舒适度高,这些业主都比较认可。

但是因为小区处于仙林湖板块相对偏的位置,这就导致它离金中仙林比较远,其次,小区本身恰好被经天路和仙林湖路包围,尤其靠近经天路的楼栋,可能会受到一些噪音影响,所以小区的房价一直比较平稳,没有太明显的涨幅。

 

目前小区小三房的房价大多在315万左右,如果是低层或者位置不太好的,可能总价还不到300万。对比之下,高科荣境足足贵了差不多100万。

    同样的,新城香悦澜山近期也是因为凭借不错的小区品质和以及相对平稳的房价,吸引了不少买房人的关注。

目前来看,仙林湖板块次新房可以大致分为几下梯队:

第一梯队:南大和园、高科荣境,挂牌均价为4.2-4.7万/平左右

其中南大和园一直以来都位于仙林湖二手房价格的高区间,主要是小区的学区是金陵小学和园校区和金陵中学仙林分校,加上小区业主普遍是在南大工作的教职工,因此多数人默认为和园校区未来会优于仙林湖校区。

除了学区优势以外,小区本身的地理位置也不错,紧邻地铁2号线南大仙林校区站,距离大学校园和羊山湖公园更近。

 

而高科荣境则凭借着小区本身不俗的品质,多样化的户型,加上一体化的配套,自带商业体、幼儿园靠近万达茂商圈,离4号线仙林湖地铁站也比较近,综合优势明显,因此房价也比较高 

第二梯队:新城香悦澜山、金地湖城艺境、万科金色领域等,挂牌均价为3.4-3.6万/平左右  

这些小区本身品质不差,房龄也都集中在2012年-2015年左右,学区都是金小仙林湖校区和金陵中学仙林分校,主要区别在于地理位置和物业管理、房企口碑会造成小区房价存在一定差异。

第三梯队:万达茂(御湖仕家)挂牌均价3.3万/平左右 

万达茂的体量也比较大,目前既有商业、公寓还有住宅,它的住宅叫万达茂御湖仕家,小区目前挂牌均价为33184元/平。

由于万达茂的地理位置较偏,离仙林湖小学和地铁站较远,加上公寓维权风波导致口碑受影响,所以近期房价整体涨幅不大,和其他几个次新小区还略有差距。

总之,不管是哪个小区,如果想要置业仙林湖板块,现在差不多300万是最低门槛。

仙林湖板块日趋成熟,二手房成主力,新房一房难求

随着仙林湖板块的商业、学校、地铁、医疗的落地,板块发展日趋成熟,居民生活也越发便利。二手房房价也随之水涨船高,所以很多人会把目光对准了区域待上市的新盘。

仙林湖两大新房即将上市,周边业主跃跃欲试

近期,仙林湖可以确定会上市的新房只有两家融信世纪东方和水沐雍荣府,两个楼盘大体方位差不多,均位于仙林湖板块的西北角,均不位于当前仙林湖的黄金位置。

融信世纪东方此次是加推项目最后三栋,预计在5月底6月初上市,小道消息称,价格极可能参考33000元/㎡。户型建筑面积为88㎡、99㎡、116㎡、131㎡、133㎡,共计328套房源,精装现房交付。

考虑到仙林湖板块新房价格倒挂,因此项目前几期开盘基本上都是日光。

此外,还有一个待上市的纯新房水沐雍荣府,项目首开12、13、14号楼,都是位于小区中间位置,不临街、不嘈杂,建筑面积约112㎡(三室两厅两卫)、137㎡(四室两厅两卫),算是偏改善盘。项目预计5月20日前后开盘,放风价3.3万/㎡。

首开楼栋及户型分布示意图▼

  

据了解,由于新城香悦澜山、保利罗兰香谷等众多小区的很多业主目前居住的都是刚需小户型,已经不太能满足居住需要,因此周边不少业主都“盯”上了这个主推大户型的新房。

总得来看,两个小区都共享仙林湖的配套,主要是项目定位有一点区别,融信适合刚需、刚改群体,水沐则是面向改善客。不过,考虑到仙林湖的新房一向是一房难求,届时两个新房开盘,想必去化速度也会惊人得快。

下周仙林湖将迎重磅土拍,恐创下新一个房价天花板

除了已经确定会上市的新房外,区域目前只有待开发的地块。据统计,仙林湖未来还有10幅地块将上市,其中涉宅地块有6幅。最新消息是,仙林湖G16地块将于下周正式迎来拍卖。目前,这幅地块的起拍价就已经达到了19387元/㎡ 

据相关工作人员透露,目前已经有至少40家房企对这个地块进行过市调,可见各大房企对这幅地块的兴趣都非常高,很可能仙林湖的下一个房价天花板就是从这次土拍开始。

以上就是本文所有内容,仅供参考,如果还有其他问题,欢迎扫码小程序向房博士进行提问。

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