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河西第一名校学区房价大揭秘,性价比最高的小区竟是……

来源:365淘房 2020-05-14 09:11
摘要:前段时间,我们4月365指数数据出炉了。在南京涨幅TOP10小区中,建邺区只有一个小区上榜,就是嘉业阳光城云景苑,4月挂牌均价58286元/㎡,涨幅8.02%。

前段时间,我们4月365指数数据出炉了。在南京涨幅TOP10小区中,建邺区只有一个小区上榜,就是嘉业阳光城云景苑,4月挂牌均价58286元/㎡,涨幅8.02%。

从上图中,也可以看出这10个涨幅小区中,嘉业阳光城云景苑的挂牌价是最高的。主要原因就在于它是新城小学南校区+新城初中的学区房

那对于这个河西名校学区房,品质究竟如何,房价为何上涨?本文一起来看看。

一、小区房价上涨明显,中介说出真实原因...

嘉业阳光城小区东至黄山路,南至楠溪江东街,西至恒山路,北至奥体大街。小区分为一期和二期,其中一期天景苑位于南京市建邺区黄山路128号,二期云景苑位于南京市建邺区富春江东街81号。

小区地理位置优越,属于奥东板块核心区,周边教育配套丰富,小区旁边就是新城小学南校区、南京市建邺高级中学。云景苑小区对面就是缤润汇大商场。

据了解,小区在2017年8月正式更换为万科物业。这也是南京河西最早一批换物业成功的小区。更换物业后的嘉业阳光城小区在2年多的时间里房价整体上有了明显的涨幅。

对于云景苑小区在4月房价出现明显涨幅的情况,我也咨询了小区附近的中介。

中介告诉我去年年底的时候,嘉业阳光城的成交一直不怎么样。此时隔壁小区拉德芳斯的成交很火爆,价格也涨到了6万多/㎡。

 

现在拉德芳斯的140平大三方房挂牌价已经高达700多万,有的甚至达到800多万。很多买房人觉得价格太高,会转而看嘉业阳光城的房子。

金三银四的时候,嘉业阳光城看房人变多了。在这种情况下,部分业主心态变了,也出现重新调整房价的情况,房价对比以前有了小幅增长。

此外,中介还告诉我嘉业阳光城小区绿化马上会重新进行修正,小区的门头也要出新。小区环境即将改变,对房价也有明显的影响,业主的心理预期变了,房价自然抬高一点。

那嘉业阳光城现在小区内部环境究竟如何呢?我也实地去看了看。

二、实探小区:整体绿化还行,但门禁不严,小区管理有待提升

我先去的是云景苑,前面说到云景苑旁边就是新城小学的南校区。因为我是下午过去的,当时很多家长都在校门口等着接孩子放学。有的阿姨也是等的无聊了,随地锻炼起来了。

进入云景苑内部后,发现小区整体绿化还不错,道路也很整洁干净。

     部分绿植被修剪成小动物形状,很是可爱,还有一些挂起来的多彩花瓣,给小区增添了很多色彩。

此外,小区里配套也很齐全,有供孩子玩耍的游乐园,也有一些简单的健身设施。但是健身设施这边的路面有些破损,器材也显得老旧和单一。

小区部分楼栋单元门旁停放了少许电动车,单元门是随意打开的,进去后发现电梯间还是比较干净的。

从云景苑小区北门出来后,我看到了对面的天景苑,本来在富春江东街上,天景苑小区南门可以直接进入,但是疫情期间,天景苑小区只有西门开放。

于是我沿着恒山路来到了天景苑小区的西门。进去后发现小区的整体环境和云景苑相差并不大。道路很宽阔,绿化率也还行。

但是因为季节的关系,地面上也飘落了很多树叶,还没来得及打扫。而且还有着乱飞的毛絮,实在恼人。

此外,我发现天景苑这边的房子跟云景苑相比,就是小高层了。但是楼间距还是很大的,采光没什么问题。小区里面的一些基本配套也有。

 

 

因为天景苑是嘉业阳光城的一期,因此房龄比云景苑早个一两年,小区整体房龄是在2008年左右。距今已经10多年了,现在看小区的外立面是有一点破旧,但整体还好。

现在小区虽然换成了品牌物业万科物业,但是小区里面的一些环境和管理还是有待加强的,比如卫生问题、门禁问题等。

三、学区一样,5大实力小区大PK,你更钟意哪个?

2016年5月,建邺区成立四大教育集团,集团化办学让河西教育质量飞速提升!在这里面,备受关注的就是南京师大附中新城教育集团

目前南京师大附中新城教育集团拥有4所小学,3所初中:

小学:新城小学、新城小学南校区、新城小学北校区、新城小学怡康街分校

初中:新城初中、新城初中黄山路分校、新城初中怡康街分校。

在去年的中考中,建邺区公办第一依旧是新城中学,民办第一为金中河西。

前面已经说到嘉业阳光城是南师附中新城小学南校区+新城初中的学区房。

目前这个学区组合的施教区是:江东中路以东、泰山路以西、奥体大街以南、河西大街以北的地区。

在这个范围内,除了嘉业阳光城,还有拉德芳斯、仁恒G53公寓、万科金域缇香、兴元嘉园等。

目前来看,除了嘉业阳光城外,其余几个小区的价格已经突破6万/㎡,最贵的是万科金域缇香,挂牌价已经高达7万/㎡。

针对这些小区的市场情况,我也从中介处了解了一下:

1、嘉业阳光城

嘉业阳光城是这些小区里面挂牌单价最低的,但是因为户型面积比较大,所以总价较高。从最近的几套成交来看,小区140平左右的房源成交总价已经突破700万。

而对于天景苑和云景苑,中介表示云景苑是总高7层的多层,带电梯,而天景苑是小高层,加上房龄老一点,所以云景苑小区的居住舒适度会高点。但是遗憾的是云景苑的挂牌量并不大,因此成交也不多。

目前来看,嘉业阳光城在售是大户型较多,90多平的2房属于稀缺房源,挂牌较少。从365二手房网站上,发现该户型目前挂牌单价也较高,已经突破6万/㎡。

我在某网站上查询到小区去年天景苑成交的一套99平左右的2房,单价高达5.9万/㎡。

但据中介透露,90多平的户型并不通透,此外110多平也是两房,只有140平左右的大三房户型比较好,成交量也还行。

2、拉德芳斯

拉德芳斯目前在365二手房网站上的挂牌单价是6.2万/㎡,挂牌量还行。

据中介透露,小区小户型房源成交比较好。我从某网站上查询到小区近期成交的一套70多平的2室房源,成交周期仅有16天,成交单价近7.5万/㎡。

另外一套50多平的小2房,成交周期仅7天,单价已经高达8万/㎡。

而小区大户型的三房房源,成交单价目前在6万/㎡以内。

中介表示,很多买拉德芳斯的人是冲着这里的小户型来的。

3、仁恒G53公寓

仁恒G53公寓因为是仁恒打造的,目前也是仁恒物业进行管理,品质自然是没的说,我也去小区实探过。内部环境和管理很到位。

小区目前在365二手房上的挂牌价已经高达6.9万/㎡,房价也一直比较平稳。

仁恒G53公寓面积涵盖80-125平方米平层经典、并创新75-86平方米高T复式产品。项目配置仁恒第三代成品房标准,并在住宅一体设计中,加入了更多都市生活的潮流元素。

中介表示,仁恒G53公寓是小户型非常抢手,79平的平层两房和77平复式一室一书房尤其受买房人追捧。(这里需要说明,复式是上下两层加起来的面积,也是产权证上的面积)

从365二手房网站上可以看到,目前该小区一套小户型的学区房最低入手门槛也要558万左右,这个价格也是并不便宜的。小区去年成交的一套79平的两房总价是537万。

 

4、万科金域缇香

万科金域缇香是万科金域系产品,品质更高,房龄也较新,而且小区物业一直管理很到位,里面还配有游泳馆。

因此小区的房价在周边小区中也处于高位。目前在365二手房上的挂牌价近7万/㎡,而且还有增长的态势。

据中介透露,这个小区70多平的房子只是单室套,卖的最好的还是88平的房源。因为很多人是看中新城学区的房子而来的,单室套不够住,大户型总价又太高,88平正合适。

5、兴元嘉园

兴元嘉园就位于万科金域缇香的对面,但是房价比万科金域缇香便宜近1万元/㎡。目前在365二手房网站上的挂牌价是6万/㎡。

中介告诉我主要是兴元嘉园这个小区的品质相对万科金域缇香差了点。据了解,兴元嘉园现在的小区物业是万科物业,自从万科物业进驻后,小区环境有了很大的改善。但在此之前,小区环境一言难尽……

365二手房网站上显示,兴元嘉园小户型85平的2房房源很稀缺,挂牌较少。挂牌最多的还是100多平的大户型。

从成交来看,小区也是三室房源卖的最好,总价控制在700万以内。

综上,这些小区各有优劣,学区都是一样的,中介告诉我至于具体选择哪个小区,还是根据家庭的预算和实际需求来,比如是700万的预算还是600万的预算,是想要两房三房还是单室套。

但中介也说一般买这边房子的家庭还是兼顾改善居住和学区需求的,所以还是小三房比较多。如果从性价比来看,兴元嘉园是不错的选择,700万以内,可以买到妥妥的小三房。

如果是买单室套,注重小区品质的,仁恒和万科两个小区可以关注。一般这种家庭只是为了个学区资格,在附近还有其他房子。

其实,总的来说,学区房市场上,还是小户型好流通,因为总价低,很多家长只是为了让孩子获得一张学票。

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