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虚惊一场!江宁高品质次新房房价大幅下跌,背后原因竟是……

来源:365淘房 2020-03-27 10:00
摘要:虚惊一场!江宁高品质次新房房价大幅下跌,背后原因竟是……

朗诗玲珑屿,是江宁二手房价风向标,因为是精装科技住宅且地段优越,房价一直处在江宁顶峰。

但今天我在浏览这个小区的成交时,发现3月初成交的一套85平左右的小户型,和去年相似面积的成交价相比,单价足足低了3000多元/㎡。

这样的差距引起了我的好奇,小区房价真的在下跌吗?

一、小区小户型房价跌了?真相是……

从网站上来看,朗诗玲珑屿3月份以来一共成交2套,除了3月6号的那套85平的成交,3月10号也有个相似面积的成交,但是单价也只高了一点,在4.17万/㎡左右。

而这样的价格和2019年的成交价相比是有一定差距的。我们看看2019年成交的这些小户型的单价,均在4.3万/㎡以上。

值得一提的是,去年8月份小区成交的一套130.58㎡的房源,更是以单价45950元/㎡创新高。 

从现在的挂牌来看,小区如今在365二手房上的挂牌均价是43481元/㎡。

 其中85平左右的小户型挂牌单价在4.2万/㎡左右。

正常来说,挂牌价高于成交价是正常的,在交易中,这里面还有一个谈判的过程和空间。

但是从上面的成交对比来看,小区成交价是在下降。对此,我今天电话咨询了负责该片区的资深经纪人,了解到以下几点信息:

1、3月成交的两套房源,之所以价格相对低点。主要是楼层都不是很好,都是低楼层。其中一位房东因为着急换房在价格上做了让步。另一套房源是受疫情影响,年前没卖掉,房东年后有点着急,所以也降价出售了。

2、中介表示,单从两套房源来看,不能判定小区房价跌了,每套房源情况都不相同。现在也有挂高价的房源。

3、至于为什么小区大户型房源价格反而高,中介告诉我主要还是因为稀缺。大户型房源只有沿河的几栋才有,而且是一梯一户带院子的,景观好,住着舒适,价格相对较高。

最后,中介还告诉我目前朗诗玲珑屿还有部分房源没有满两年,一般考虑这里的人是看重小区朗诗的品质,以及交通方便,小区配置的科技系统。

二、小区位于江宁核心板块,高科技住宅,超45%绿化率

朗诗玲珑屿位于江宁核心区百家湖板块,作为无新房在售的板块,该小区算是难得的高品质次新房。而且小区的配套也很强大:

1、交通上,小区距离小龙湾地铁站直线距离仅300米,步行距离也就500米左右,出行非常便利。

2、商业上,从小区出发地铁一站路即可到达百家湖商圈,景枫KINGMO、百家湖1912、21世纪太阳城、江宁金鹰等商业集聚于此……吃喝玩乐一应俱全。

3、教育上,小区对应的学区是北京东路小学江宁分校,为九年一贯制教学,从小学部之前的成绩来看还不错。

房龄新、品质高,紧邻地铁站、商业核心区,生活氛围浓厚,还有学区,小区因此深受改善客追捧。

那小区内部环境如何?

根据之前安家在江宁的实探,我总结出小区有以下几大亮点:

1、小区安保管理严格,人车分流

朗诗玲珑屿共有17栋楼,其中15栋为住宅楼,另配备基层社区中心1栋、幼儿园1栋小区实行人车分流,居住舒适度比较高

大门设有人行门禁和车辆进出地下车库的出入口,进入需要登记,需要报出所去的门牌号。

2、小区绿化率高,景观丰富,舒适度高

朗诗玲珑屿整个小区打造的是“私家花园”的理念,穿行步道,林荫斑驳,完全不会有阳光刺眼的感觉。此外,小区比较大的亮点是绿化覆盖率,大约能达到45%左右。

小区内还有2-3处池塘,环绕树木的种类造型、假山的位置都经过精心打造。

中央景观带还放置了一些网红或可爱的元素。

3、小区单元门禁严格

小区单元门禁在大厅的左右两侧,需要输入密码或刷卡进入,也可以呼叫业主远程开门。小洋房门禁更为严格,单元大厅也是需要密码才能进入。

 

4、小区内部设施齐全

小区内不仅有自己的健身区,还在旁边树立了注意事项,以防业主使用不当导致受伤。

此外,儿童游乐区色彩斑斓,孩子们喜欢的滑梯等设施应有尽有。

单门门口两侧都放置了休息长椅,靠近景观区、健身区和儿童游乐区都配备了休息亭,内设桌椅。

除了上面这些,朗诗玲珑屿还有一个最大的亮点,就是它的恒温恒湿恒氧的科技系统。

这也是大部分业主都狂赞的科技系统,对于大家比较关心的用费问题。据业主反馈,其实小户型电费与普通住宅差距并不大,但大户型普遍贵很多,另外还要定期对系统做维护保养。

看完朗诗玲珑屿的内部环境,加上它的科技系统,你心动了吗?

三、同样是北小分校学区房,除了朗诗玲珑屿,还可以考虑这些

众所周知,朗诗玲珑屿所在的百家湖板块,目前几乎无新房在售。如果想要置业这里,只能考虑二手房。

如果预算足够多的话,当然首选的是朗诗玲珑屿这样的品质次新房。但如果预算有限的话,还可以考虑房龄老一点、物业管理不太好的小区,比如和朗诗玲珑屿只有一街之隔的21世纪现代城。

 这个小区我之前去实探过,说实话,地理位置很优越,和朗诗玲珑屿共享配套。就在太阳城后面,甚至比朗诗玲珑屿更方便。

但因为是老小区,小区内部管理不到位,目前房价还没到3万/㎡。

据中介透露,21世纪现代城算是北小江宁分校里性价比最高的房子,和朗诗玲珑屿4万多每平的房价相比,价格还是很让人心动的。

但小区因为年代较久,现在部分楼栋外立面已经陈旧,破损严重。白色建筑物已经发黑,铁窗也已生锈。

此外,因为小区就在太阳城后面,现在太阳城和小区中间的有很多门均可以自由进出,人员较杂,小区的私密性不够。

小区内部安保管理也不是很严格。有些楼栋单元门大开,可以随意进出,并且电动车自行车乱停乱放,存在很大安全隐患。

总的来说,就是居住品质肯定和朗诗玲珑屿没法比的。但是有学区有配套,也是一批买房人会考虑的小区。

还有一些人,可能看不上现代城这样的老小区,但也够不着朗诗这样的品质次新房。同样是北小江宁分校的学区,中介告诉我还可以考虑万科的两个盘:万科金域蓝湾、万科翡翠公园。

其中万科翡翠公园房龄新一点,挂牌均价目前在3.8万/㎡左右,310万可以买个小两房。

万科金域蓝湾,房龄老一点,单价也低一点,在3.7万/㎡左右,320万左右可以买个88平的两房。

综上,不同的购房群体,会有不同的选择, 最终还是根据自己的预算来。要是你,想要置业百家湖,兼顾北小的学区,会如何选择呢?


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